I přesto, že od přijetí nového občanského zákoníku uběhla již poměrně dlouhá doba, je mezi lidmi stále mnoho sporných oblastí, které zasahují do každodenního života. Jednou z nich je nájem bytu a výpověď nájmu bytu.
Mnoho lidí má za to, že mezi výpovědí a okamžitou výpovědí není rozdíl. To jsou však na omylu. V tomto článku se budeme zabývat případy, kdy lze ze zákona ukončit nájemní vztah výpovědí a kdy okamžitou výpovědí (bez výpovědní doby).
Výpověď nájmu bytu
Výpověď představuje jednostranné právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah, a které musí splňovat dvě podmínky. Musí být vyhotovena v písemné formě a musí být doručena druhé straně. Výpovědí lze také ukončit nájem sjednaný na dobu určitou i nájem sjednaný na dobu neurčitou.
Výpověď musí samozřejmě obsahovat výpovědní lhůtu, kdy má nájem skončit. Ta běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď došla druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Obecná výpovědní doba činí tři měsíce. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemřel a nájem bytu nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. V takové situaci činí výpovědní doba dva měsíce. Totéž platí pro nájemcova dědice, který může nájem vypovědět do dvou měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce. Pokud si výše uvedené předvedeme na příkladu, tak:
Pronajímatel zaslal nájemci výpověď dne 14.12.2020. Pokud byla výpověď doručena tentýž den, případně do konce prosince 2019, výpovědní doba začíná běžet od 1.1.2020. Pokud byla sjednána obecná výpovědní doba, nájemní vztah skončí 1.4.2020.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský zákoník“) dává možnost pronajímateli dát výpověď pouze ve stanovených případech uvedených v § 2288 občanského zákoníku. Uvedené ustanovení rozděluje, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.
Výpověď nájmu bytu na dobu určitou
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době pokud:
- Nájemce porušuje hrubě svou povinnost – např.: nájemce užívá byt neřádně, provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob
- Nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt
- Byt má být vyklizen – např.: demolice nebo rozhodnutí stavebního úřadu
- Jiný obdobně závažný důvod – např.: trestný čin proti majetku nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde a byl za něj pravomocně odsouzen
Výpověď nájmu bytu na dobu neurčitou
Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době pokud:
- Pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela – např.: při rozvodu manželství (pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod)
- Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného – např: při rozvodu sestřenice
Jistě Vás může napadnout situace, kdy nájemce nehradí nájemné. V případě, že tak nájemce činí déle, jak tři měsíce, považuje se takové jednání za zvlášť závažné porušení povinnost dle § 2291 občanského zákoníku. V takovém případě dle výše uvedeného ustanovení je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby. A požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal.
Součástí textu výpovědi by mělo být též uvedení výpovědního důvodu, které upravuje občanský zákoník. To neplatí, pokud je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby. V případě, že nájemce s výpovědním důvodem uvedeným pronajímatelem nesouhlasí, je oprávněn vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, má nájemce právo podat do dvou měsíců. A to ode dne, kdy mu výpověď došla. Velice důležité je poučení nájemce o možnost vznést námitky. Pokud pronajímatel nepoučí nájemce o právu vznést námitky, bude výpověď neplatná.
Okamžitá výpověď nájmu bytu
V praxi však nastávají situace, kdy nájemce zásadně porušuje své povinnosti. A je proto potřeba poskytnout právní ochranu pronajímateli, kterému v důsledku porušování povinností nájemce, vzniká určitá škoda. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský zákoník“) proto upravuje situaci, kdy nájemce porušuje svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, zvlášť závažným způsobem. V takové chvíli je pronajímatel oprávněn ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby a zabránit tak vzniku další škody. Nicméně má to své podmínky.
Z dikce občanského zákoníku vyplývá, že zákon rozděluje různé stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět bez výpovědní, musí nájemce své povinnosti porušit zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně.
Než ale pronajímatel přistoupí k podání výpovědi, musí podle ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku vyzvat nájemce, aby své chování napravil, popřípadě odstranil a napravil jím způsobený protiprávní stav. Pokud nájemce napraví své chování, výpovědní důvod pomine. A již nelze podat výpověď nájmu bytu. Výzva nemusí být dle zákona písemná, nicméně aby tato podmínka byla splněna, musí výzva obsahovat popis závadného chování a stanovena přiměřená doba pro nápravu. Pronajímateli ale lze jistotou doporučit, aby výzvu ke sjednání nápravy poskytl nájemci písemně. V dalším případném sporu mezi oběma stranami by bylo dosti složité prokazovat výzvu učiněnou ústně.
Důvody pro okamžitou výpověď
Zvlášť závažným porušením povinnosti se dle výčtu v ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku rozumí například:
- Nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců
- Nájemce poškozuje dům nebo byt závažným způsobem – např.: pokud nájemce způsobí škodu ve výši trojnásobku nájemného a záloh na služby
- Nájemce způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí – zde se může jednat například i o nepřiměřený pach, hluk apod.
- Nájemce užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno – např.: pokud zde pouze podniká a nikoli bydlí
- Další zvlášť závažné důvody – např.: provedl stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, neodstranil poškození bytu, v bytě žije více osob, než odpovídá velikost bytu, nezaplatil jistotu, neumožnil prohlídku bytu apod.
Předání bytu
Poté, co je dána výpověď nájmu bytu, tak pronajímatel má následně právo požadovat po nájemci, aby mu bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Samozřejmě má nájemce právo bránit se podané výpovědi u soudu. S ohledem na výše uvedené je proto v jeho zájmu učinit tak co nejdříve po obdržení výpovědi a případně navrhnout soudu vydání předběžného opatření, aby nebyl povinen byt až do rozhodnutí soudu o návrhu vyklízet.
V případě, že nájemce nesplní svou povinnost vyklidit byt do jednoho měsíce od skončení nájmu, může se pronajímatel bránit v občanskoprávním řízení žalobou na vyklizení bytu – psali jsme zde: https://akpytela.cz/clanky-jak-vyklidit-z-najmu-bytu-neplatice/
Závěr
Znalost toho, jak dát výpověď z nájmu, v jaké má být formě, co vše do ní napsat a jak ji doručit – to vše jsou právní otázky, na které je jistě užitečné znát odpověď. Pokud řešíte, jak identifikovat předmět nájmu, tak můžete mimo jiné použít Nahlížení do katastru nemovitostí. Pokud máte však složitější dotazy, se kterými si nevíte rady, neváhejte a obraťte se na nás prostřednictvím našich webových stránek https://akpytela.cz/