Čím dál častěji se v naší advokátní kancelář setkáváme s klienty, kteří potřebují pomoci s totožnou věcí. Jedná se o situaci, kdy měli či mají zásadní problém s vystěhováním nájemce z pronajímaného bytu. Tedy řeší ukončení nájmu. Všechny klienty zajímalo řešení situace, a sice jak dostat tohoto problematického nájemce ze svého bytu. Co možná nejrychleji a s co nejmenšími náklady, které by v souvislosti s vystěhováním byli nuceni vynaložit. Jak vybrat ideálního nájemce jsme Vám přinesli již ve dřívějším článku. V tomto článku Vám nastíníme, jak se taková situace řeší a přinášíme Vám i některé tipy, které byste mohli ocenit a případně i využít.
Kdy zaniká právo nájemce byt užívat? Jak řešit ukončení nájmu?
Pokud byl nájem bytu sjednán na dobu určitou, končí nájemní vztah uplynutím doby, na níž byl v nájemní smlouvě sjednán. Výjimkou z výše uvedeného tvoří tzv. konkludentní nájem. Jedná se o situaci, při níž nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a současně jej pronajímatel písemně nevyzve k opuštění a předání bytu. Následně je nájem prodloužen na stejnou dobu jako původně.
Druhým případem ukončení nájmu je uplynutí výpovědní doby po výpovědi nájemní smlouvy z důvodů stanovených občanským zákoníkem. A to ať se již jedná o nájem sjednaný na dobu určitou nebo nájem sjednaný na dobu neurčitou.
Při skončení nájmu ve všech těchto případech musí nájemce poslední den prostory bytu opustit a předat je vlastníkovi. Nájemce své povinnosti dostojí, předá-li vlastníkovi bytu jakožto pronajímateli klíče a pronajímateli nic nebrání v užívání bytu. Bohužel však v dnešní době není výjimkou, že nájemce byt pronajímateli nepředá a byt nadále neoprávněně užívá, či v něm má své věci. V takovém případě se nájemce zcela evidentně dostává do prodlení se splněním svých zákonných povinností. O dalších povinnostech nájemce ještě za trvání nájmu jsme Vás rovněž informovali v minulém článku.
Výpověď nájmu bytu pronajímatelem – ukončení nájmu
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Okamžitá výpověď nájmu bytu – okamžité ukončení nájmu
Pronajímatel může taktéž vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší některou ze svých povinností zvlášť závažně. V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Mezi zvlášť závažné porušení povinností nájemce pro ukončení nájmu patří:
- neuhrazení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců,
- závažné a nenapravitelné poškozování bytu,
- působení jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám bydlícím v domě;
- neoprávněné užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
V případě okamžité výpovědi pro neuhrazení nájemného a nákladů na služby se musí jednat o situaci trvající alespoň tří měsíce. Důležité je zdůraznit, že tyto měsíce nemusí následovat bezprostředně po sobě. Pokud nájemce hradí nájemné a náklady na služby pouze částečně, aby se vyhnul právě okamžité výpovědi, lze jeho jednání v podobě částečných úhrad po dobu alespoň tří takových měsíců charakterizovat jako hrubé porušení jeho povinností vyplývající z nájmu a nájem vypovědět ve standardní tříměsíční výpovědní době. K ukončení nájmu dochází uplynutím výpovědní doby.
Jak legálně postupovat, pokud se nájemce nechce vystěhovat dobrovolně?
Naši klienti často zmiňují, že chtějí mít ve své nájemní smlouvě uveden souhlas se vstupem a vyklizením bytu či něco podobného pro případ, že toto nájemce dobrovolně neučiní ze své vůle (nevystěhuje se po ukončení nájmu). Mnohdy taktéž ve svých smlouvách již mají sjednány další podobná ustanovení a různé praktiky. A to např. takové, které by je měly ke vstupu a vyklizení bytu opravňovat i bez souhlasu nájemce. A to i v případě, pokud se nájemce ze zákona musí vystěhovat i bez těchto sjednaných ustanovení.
Na tomto místě považujeme ze velmi důležité zdůraznit, že ani v tomto případě nejsou pronajímatelé či další osoby oprávněny do pronajatého bytu vstoupit! Pronajímatel proto není oprávněn nájemci vystěhovat z bytu jeho věci či vyměnit zámek od bytu. Jestliže by toto učinil, vystavuje se riziku trestního stíhání a možnosti odnětí svobody až na dva roky pro neoprávněné vniknutí do obydlí jiného v podobě porušování domovní svobody. Oproti tomu nájemník se svým setrváním v bytě po platném skončení nájemního vztahu trestného činu nedopouští. Jediný, kdo o jeho vystěhování může rozhodnout, je příslušný soud, v jehož obvodu se byt nachází.
Žaloba k soudu
S odkazem na nesplnění zákonné povinnosti nájemcem se musí pronajímatel obrátit na příslušný soud a domáhat se vyklizení a předání nájemního bytu žalobou. Žalobou se taktéž může pronajímatel domáhat i pouze jejího předání, pokud je byt vyklizen, avšak nepředán.
Nemovitost je třeba identifikovat údaji z katastru nemovitostí.
Teprve po získání pravomocného rozhodnutí příslušného soudu o povinnosti nájemce byt vyklidit a předat nastává možnost předat vykonání této povinnosti exekutorům. Ti nájemci stanoví lhůtu k vyklizení. Jestliže ani přesto ke splnění uložené povinnosti byt vyklidit a předat nedojde, jsou již oprávněni do bytu vstoupit a vyklidit ji sami.
Z výše uvedeného je zřejmé, že tento proces zabere určitou dobu, kdy pronajímateli uchází nájemné. Proto občanský zákoník za tuto prodlevu stanovuje náhradu ve výši nájemného. Pronajímatel má na toto právo až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.
Co když nájemce nechá po předání v bytě své věci?
V případě, že pronajímatel po vstupu do předaného bytu, po ukončení nájmu, zjistí přítomnost věcí nájemce, je nutné vyčkat, až si je nájemce převezme. Jestliže se tak nestane a nájemci pronajímatel zašle písemnou výzvu s poskytnutím přiměřené lhůty k jejich převzetí, může následně s těmito věcmi naložit dle svého uvážení (např. je prodat).
Pokud by toto pronajímatel neučinil a zlikvidoval je bez předchozího upozornění nájemce, mohl by být za tuto škodu zodpovědný. Lze doporučit k takovému kroku přistupovat pouze v případě, kdy jsou věci očividně nepoužitelné a znehodnocené a je evidentní, že nájemce je nechce. V každém případě by však měl pronajímatel jejich stav řádně zdokumentovat (např. fotografiemi). A nájemce předtím alespoň telefonicky k převzetí vyzvat.
Shrnutí
Závěrem lze proto uzavřít, že problematického nájemce lze vystěhovat pouze po předchozím pravomocném rozhodnutí příslušného soudu. Toho se lze domoci pouze žalobou, s níž Vám velmi rádi pomůžeme. Jakákoliv ujednání a souhlasy s vystěhováním v nájemní smlouvě nejsou s to vystěhovat nájemce svépomocí. Ukončení nájmu nejde řešit „na vlastní pěst“. V takovém případě by se pronajímatel mohl dopustit trestného činu. Nájem končí v těchto případech nejčastěji výpovědí ze zákonných důvodů nebo uplynutím sjednané doby. Tím nájemní smlouva a oprávnění z ní vyplývající zanikají. V případě nepředání bytu dobrovolně se dostává nájemce do prodlení. Do dne faktického předání je povinen hradit sjednaný nájem v podobě náhrady za prodlení s užíváním bytu. Pronajímatel je oprávněn poté podat žalobu k příslušnému soudu. Po získání pravomocného rozhodnutí může již pronajímatel zadat vyklizení a předání bytu exekutorům, kteří mohou do bytu vstoupit i proti vůli nájemce.
