Mnoho lidí v dnešní době si nemůže dovolit vlastní bydlení. Proto svou potřebu bydlení uspokojují ve formě nájmu v podobě uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva obecně nemá ze zákona mnoho obligatorních náležitostí. Na které je dobré při sjednávání smlouvy nezapomenout?
Nájemní smlouva a její základní definice
Podstata nájemní smlouvy vychází z povinnosti pronajímatele přenechat věc k dočasnému užívání a závazek nájemce platit pronajímateli nájemné. Po skončení nájmu má povinnost nájemce vrátit předmět nájmu zpět pronajímateli. Mezi dva základní charakteristické znaky patří tedy dočasnost a úplatnost. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) upravuje specifické typů nájmu, jimiž jsou:
- nájem bytu a domu,
- podnikatelský nájem věcí movitých,
- nájem služebního bytu, nájem bytu zvláštního určení a
- nájem dopravního prostředku.
Pro některé z nich platí jiná pravidla než pro obecnou úpravu nájmu. Konkrétně v ustanovení § 2237 občanského zákoníku je například pro nájem bytu kladen požadavek písemné formy smlouvy.
Nájemní smlouva a její náležitosti
Mezi základní náležitosti nájemní smlouvy patří uvedení smluvních stran a předmětu nájmu. Mimo to občanský zákoník podpůrně upravuje výši nájemného a dobu trvání nájmu, ale je výrazně doporučováno si tyto náležitosti při sjednávání nájemní smlouvy rovněž výslovně ujednat.
Smluvní strany nájemní smlouvy
Subjekty uzavírající nájemní smlouvu musejí být dostatečně identifikovány. Lze pouze doporučit uvádět navíc například rodné číslo či bydliště. Nájem nemusí být pouze smlouva o dvou subjektech, neboť občanský zákoník umožňuje sjednat si tzv. společný nájem. V takovém případě mají všichni nájemci stejná práva a povinnosti. Jejich vzájemné vypořádání se řídí ustanoveními o společnosti. Mezi další náležitost patří přesná specifikace předmětu nájmu. Je tedy nutné jej dostatečně odlišit od ostatních věcí tak, aby nemohl být zaměněn. Za způsobilý předmět nájmu lze považovat věc movitou nezuživatelnou i nemovitou, dokonce v některých případech i věc, která má teprve v budoucnu vzniknout. U nájemní smlouvy k bytu nebo domu je vhodné předmětnou nemovitost identifikovat pomocí nezaměnitelných údajů z veřejného rejstříku v podobě katastru nemovitostí.
Identifikaci nemovité věci naleznete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Nájemní smlouva bez sjednání výše nájemného
V případě, kdy si strany neujednají nájemné a zároveň je ze smlouvy patrné, že se jedná o nájem, použije se ustanovení § 2217 občanského zákoníku. Nájemné je tak podpůrně ujednáno v takové výši, která je typická pro obdobnou smlouvu uzavřenou v daném čase a místě. V praxi se ale nejedná o ideální způsob řešení, neboť takto určený nájem nemusí vždy vyhovovat zájmům obou stran. Taktéž ujednání doby trvání nájmu má podstatný vliv na způsob skončení nájmu. V případě, kdy mezi stranami není ujednána doba trvání, má se za to, že se jedná o nájem uzavřený na dobu neurčitou.
Změna vlastnictví
Pokud dojde ke změní vlastníka věci, neznamená to zánik nájemní smlouvy. Práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy přejdou na nového vlastníka. Občanský zákoník rovněž pamatuje na situaci, kdy jsou v nájemní smlouvě sjednány specifické podmínky, které by nového vlastníka mohly neúměrně zatěžovat. Jestliže pronajímatel převedl vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které občanský zákoník nestanoví. Pokud však byl nový vlastník s těmito ujednáními seznámen před nabytím vlastnického práva a věděl o nich, zavazují jej i tato ujednání bez ohledu na to, že nejsou občanským zákoníkem stanoveny.
Smluvní strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
Pokud nový vlastník neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. V případě, že se jedná o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jestliže se však jedná o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční. Zároveň však smluvní strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.
Pokud byl pronajat byt, v němž nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět pouze z důvodu změny vlastnictví. Ujednají-li si smluvní strany v nájemní smlouvě něco jiného, k takovému opačnému ujednání se nepřihlíží.
Nájem bytu a domu
U nájmu bytu a domu občanský zákoník chrání spíše nájemce. Patrné je to například z nemožnosti krácení práv nájemce, které mu občanský zákoník přiznává. Taktéž lze toto demonstrovat pro případě, kdy si smluvní strany sjednají ujednání zakládající nepřiměřenou povinnost nájemci. K takovému ujednání se dle ustanovení § 2239 občanského zákoníku nebude přihlížet. V nájemní smlouvě je taktéž vhodné ujednat splatnost nájemného. Tu zákon podpůrně stanovuje v ustanovení § 2218 občanského zákoníku měsíčně pozadu.
V případě nájmu bytu a domu však občanský zákoník v ustanovení § 2251 stanovuje povinnost nájemce uhradit nájemné předem na každý měsíc. Občanský zákoník poskytuje nájemci rovněž značnou výhodu v případě výše zmíněné problematiky písemné formy pro nájem bytu. Nájemci nedostatek této formy nemůže jít ke škodě. V praxi proto například pronajímatel nemůže vyklidit pronajatý byt jen proto, že jej nájemce užívá bez dodržení písemné formy nájemní smlouvy.
Obecné skončení nájmu
Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě převzetí a ve stavu, v němž se v době převzetí nacházela s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Odevzdáním věci se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Pokud byl při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci zpět pronajímateli také k jeho obsahu. Jestliže věc během doby nájmu zanikne, nájem skončí.