S otázkou automatického obnovení nájmu bytu se setkal téměř každý, kdo někdy vystupoval v jakémkoliv nájemním vztahu. A to ať jako nájemce, tak i jako pronajímatel. Mnoho klientů však neví, za jakých podmínek k obnovení dochází. Nebo si tyto podmínky pletou. Současně často klienti neví, jak postupovat v případě, pokud k obnovení nájmu nedojde, či je obnovení vyloučeno a nájemní byt jsou povinni předat.
V tomto článku si představíme institut automatického obnovení nájmu, a taktéž nastíníme, jak postupovat při skončení nájmu a předání bytu.
Znovu obnovení nájmu bytu
Občanský zákoník v ustanovení § 2285 upravuje tzv. konkludentní obnovení nájmu. Toto zákonné ustanovení reaguje na situaci, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu i poté, co měl nájem dle smlouvy již skončit. Za splnění zde uvedených podmínek nastupuje nevyvratitelná právní domněnka znovu uzavření nájemní smlouvy. Těmito podmínkami je, že se musí jednat o nájem bytu sjednaný na dobu určitou, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a současně pronajímatel nájemce po tuto dobu nevyzve k opuštění bytu.
Obnovení nájmu v případě užívání bytu po uplynutí sjednané doby
V případě, že nájemce užívá byt po uplynutí sjednané doby, po kterou byl z titulu nájemní smlouvy oprávněn byt užívat, dopouští se tím porušení jeho povinnosti vyplývající ze smlouvy. V důsledku shora uvedeného ustanovení dochází ke konvalidaci, a porušení smluvní povinnosti je zhojeno. Není zde přitom rozhodné, zda pronajímatel věděl o užívání věci nájemcem či nikoliv.
Užíváním bytu se zde má na mysli faktické užívání ze strany nájemce, pouhé placení nájemného a služeb naproti tomu nepostačuje. Podmínka užívání bytu bude rovněž naplněna v případě nevyklizení bytu, trvání podnájmu či užívání bytu třetími osobami, které tak činí s vědomím nájemce.
Výzva k vyklizení bytu x obnovení nájmu
Co se týče třetí jmenované podmínky, tak pronajímatel má lhůtu 3 měsíců k učinění výzvy k vyklizení bytu. Tato lhůta má charakter hmotněprávní, tzn. že poslední den lhůty musí být výzva doručena nájemci. Tato lhůta počíná běžet den následující po uplynutí nájemní doby. Forma, v jaké musí být výzva učiněna je výslovně stanovena jako písemná. Z výzvy musí nepochybně plynout, že pronajímatel nesouhlasí s prodloužením nájmu a trvá na jeho skončení tak, jak bylo původně sjednáno.
Důsledkem splnění shora uvedených předpokladů je nastoupení nevyvratitelné právní domněnky o uzavření nové nájemní smlouvy za podmínek ujednaných původně. Nelze hovořit o prodloužení smlouvy původní, ale o obnovení smlouvy o nájmu, popř. o uzavření smlouvy nové.
Shora uvedené ustanovení § 2285 občanského zákoníku omezuje délku nájmu, na kterou bude nová smlouva uzavřena – nájem bude znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, ledaže si strany ujednají něco jiného. Počátek znovuobnoveného nájmu je stanoven na den následující po dni, ke kterému skončil nájem dosavadní.
Vyloučení obnovení nájmu
Současně je nutné podotknout, že shora jmenované ustanovení je dispozitivní a v nájemní smlouvě si smluvní strany tudíž mohou jeho aplikaci buď úplně vyloučit, nebo upravit podmínky nástupu nevyvratitelné domněnky odlišně.
Předání bytu po skončení nájmu
V případě, pokud nedojde k obnovení nájmu bytu, či je tento institut ve smlouvě vyloučen, nastává povinnost nájemce předat byt pronajímateli.
Občanský zákoník upravuje v ustanovení § 2292 a následujícím podrobná pravidla pro předání bytu pronajímateli. Jde o to, aby byly odstraněny pochybnosti, kdy je byt řádně předán. Občanský zákoník výslovně určuje, že pokud pronajímatel dostane od nájemce k dispozici klíče a není žádná další okolnost, která by mu bránila v přístupu do bytu, platí, že došlo k odevzdání bytu. Dá se říci, že to platí stejně, jako v případě opačném, tedy při započetí nájmu a předání bytu nájemci.
Písemný předávací protokol
Zajisté doporučujeme pronajímateli i nájemci trvat na písemném záznamu, který obsahuje veškeré informace o bytu – stavy měřičů, poškození bytu, změny v bytě. Zároveň je možné pořídit fotodokumentaci.
Mimo jiné je vhodné identifikovat samotný byt. K tomu lze použít údaje z nahlížení do katastru nemovitostí.
Samozřejmě se stává, že nájemce opustí byt bez výše zmíněného postupu. V takovém případě občanský zákoník obsahuje pravidlo, že v případě, kdy se byt nachází v takovém stavu, že je zjevné, že nájemce byt opustil a neužívá jej, platí, že ke tomuto dni je byt odevzdaný.
Často se setkáváme se situací, že nájemce byt pronajímateli nepředá a by dál užívá, když však automatické obnovení nájmu je vyloučeno. Pronajímatel má v této situaci náhradu za to, že nemůže v tomto období s bytem disponovat. Náhrada je stanovena ve výši ujednaného nájemného. Ustanovení má motivovat nájemce k co nejrychlejšímu předání.
Vady bytu
Nájemce má povinnost předat byt ve stavu, v jakém jej převzal, tedy kompletní a čistý. Dá se tedy říci, že vymalovaný a čistý. Obecně má pronajímatel povinnost byt převzít. Pokud má byt vady, je značně poškozený nemá pronajímatel povinnost byt převzít. Převezme-li však pronajímatel byt i s vadami, zaniká sice vztah nájemní, ale na druhé straně nám vzniká nový vztah, a to vztah odpovědnostní a pronajímatel má právo požadovat opravení vad.
Rekonstrukce nájemního bytu
Nájemci si často mylně myslí, že v případě, kdy učiní jakékoliv stavební změny v bytě, které byt zhodnotí, nemusí tyto stavební úpravy při skončení nájmu odstranit. Nicméně opak je pravdou. Změny provedené se souhlasem i bez souhlasu pronajímatele je nájemce obecně povinen odstranit. Samozřejmě lze ujednat jakékoliv jiné řešení věci.
Výjimkou výše uvedeného je situace, kdy nájemce upevní ve zdech, v podlaze či stropu bytu zařízení a předměty, které nelze odstranit bez poškození bytu. Pokud takové úpravy provedl nájemce se souhlasem pronajímatele, má nájemce právo žádat, aby se s ním pronajímatel vyrovnal. Naopak pokud nájemce provedl tyto úpravy bez souhlasu pronajímatele, zůstávají tyto věci součástí bytu a vlastníkem se tak stává pronajímatel.
Úschova věcí nájemce
Taktéž se můžeme setkat s tím, že nájemce nechá v bytě věc, která je jeho. Tím se myslí věci, kterými lze disponovat. Pronajímatel má v té chvíli povinnost o věc krátkodobě pečovat a vyčkat, zda si věc nájemce převezme. Pokud si nájemce věc nepřevezme, je pronajímatel oprávněn ji prodat. O tomto plánovaném kroku musí nájemce předtím informovat. Pokud by však šlo o věc zjevně znehodnocenou, nepoužitelnou nebo je zjevné, že věc nájemce nechce a opustil ji, nic nebrání pronajímateli věc zlikvidovat. Nájemce totiž k této věci pozbyl své vlastnické právo.
ZÁVĚR
V tomto článku jsme Vám popsali otázku automatického obnovení nájmu bytu, a dále popsali situaci, pokud k tomuto obnovení nedojde nebo je vyloučeno. Život však přináší mnoho různých nástrah a situací, které není možné předvídat. Proto je vhodné se vždy obrátit na odborníka, který Vám poradí, jak postupovat, aby bylo vše tak jak má.
Proto neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.