V mnoha rodinách dochází v určité chvíli k předání majetku nejstarší generace. Rodiče předávají nemovitosti či jiné majetky mladším generacím. Pokud se jedná o byty, domy či pozemky, je nutné takový převod realizovat i přes katastr nemovitostí. Pro právní i neprávní jistotu poskytuje občanský zákoník dárcům řadu institutů, kterým si darování svého majetku mohou zajistit jejich užívání či jiný užitek. Většina z nich je věcné břemeno. Konkrétně:
- Služebnost bytu
- Služebnost užívací
- Služebnost požívací
- Výměnek
Věcné břemeno – služebnost bytu
Jedním z nejčastějších způsobů je převedení majetku za současného zřízení věcných břemen v podobě služebnosti bytu a užívání. V praxi poměrně často nastává situace, kdy rodič chce svému dítěti předat svůj byt či dům, ale zároveň v této nemovitosti chce dožít. Zde se při sepisu darovací smlouvy současně sepíše i smlouva o zřízení služebnosti bytu. Vlastníkovi služebnosti bytu je umožněno užívat byt či dům pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Nový vlastník však musí nést téměř všechny závady bytu či domu a udržovat ho v dobrém stavu. Služebnost bytu lze zřídit úplatně i bezúplatně. Při úmrtí osoby oprávněné ze služebnosti bytu tato služebnost zaniká.
Dárcům v pozici rodiče lze doporučit, že v případě převodu nemovitosti dětem, je nutné vždy současně s tím zřídit služebnost bytu. Pokud by v takovém případě byla smlouva o zřízení věcného břemene neplatná, příslušný katastr nemovitostí by vlastnictví nepřevedl, neboť považuje toto právní jednání za neoddělitelné. Služebnost bytu vázne nikoliv na osobě, ale na věci. Podstatný je její zápis do katastru nemovitostí, protože v takovém případě je závazný i pro třetí osoby. Z toho důvodu je v budoucnu chráněn i dárce nemovitosti. V případě změny vlastníka služebnost bytu nezaniká.
Věcné břemeno – užívací právo
Další možností ochrany dárce je zřízení užívacího práva. Služebnost užívání lze stejně jako služebnost bytu zřídit bezúplatně a celoživotně. Oproti služebnosti bytu lze služebností užívání zatížit jakoukoliv věc, což rozšiřuje okruh zatížených nemovitostí. Oprávněný ze služebnosti má možnost z nemovitosti brát plody a užitky, pouze však v rozsahu potřeb oprávněného a jeho domácnosti. Služebnost užívání lze ve své podstatě obsahově přiřadit ke standardnímu nájemnímu vztahu. Oproti nájmu však může být sjednána bezúplatně.
Věcné břemeno – požívací právo
Jako služebnost lze zřídit i požívací právo. Takové situace nastanou například v případě, kdy bude darován zemědělský pozemek. Oprávněnému ze služebnosti požívání totiž náleží plody a užitky ze zatížené věci. Zde však oprávněný ze služebnosti musí hradit obvyklé náklady související se zatíženou nemovitostí. V případě výše zmíněného zemědělského pozemku to mohou být sazenice rostlin, náklady na udržování půdy či jiné výdaje. Pro úplnost je nutné dodat, že za plody a užitky se považuje také výnos z nájmu.
Výměnek
Všechny výše uvedené právní instituty řadíme do kategorie věcných práv. Jak již bylo zmíněno, váznou na věci, nikoliv na osobách. Opačným případem je tzv. výměnek. Zde se jedná o situaci, kdy si vlastník nemovité věci pro sebe vymíní v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo třetí osobu požitky, úkony nebo jiná práva související k zaopatření na dobu života. Obdarovaný je následně povinen toto zaopatření poskytovat. Samotný obsah je pak předmětem smlouvy, přičemž může být ve formě peněžní (důchod), ale taktéž nepeněžní (bydlení či různé služby). Výměnek lze rovněž zapsat do katastru nemovitostí.
V praxi se ze všech výše zmíněných institutů nejhojněji využívá služebnost bytu či užívací k domu. Ta totiž nejlépe upravuje zamýšlený právní vztah mezi oběma subjekty. Smluvní strany si však uvedené instituty mohou smluvně modifikovat. Přitom však musí respektovat ustanovení občanského zákoníku.
Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti
Další zárukou pro dárce, aby obdarovaný s darovanou nemovitosti nemohl svévolně nakládat, může být i sjednání zákazu zcizení a zatížení nemovitosti. Zákaz zcizení i zatížení lze zřídit i zcela samostatně. Zcizením se rozumí převod vlastnického práva na třetí osobu a zatížením zřízení věcného práva ve prospěch třetí osoby, které omezuje vlastníka nakládat s nemovitostí. Jedná se např. o předkupní právo, věcné břemeno či zástavní právo.
Nejčastěji však bývají oba zákazy zřizovány dohromady, neboť dárci poskytují větší jistotu, že obdarovaný nebude s předmětnou nemovitostí nijak disponovat. Co se účinků zákazu vůči třetím osobám týče působí zákaz zcizení i zatížení zřízený dle občanského zákoníku jen mezi stranami, pokud nebyly zřízeny jako věcné právo. Tímto se prakticky u nemovitostí rozumí, že pokud je zákaz zcizení a zatížení sjednán pouze mezi stranami (dárce a obdarovaný) a není zapsán do katastru nemovitostí, katastrální úřad nebude takový zákaz brát v potaz. Nemovitost tak může být zcizena nebo zatížena i proti vůli osoby oprávněné ze zákazu zcizení a zatížení. Pokud však zákaz zcizení a zatížení bude zřízen jako právo věcné, tzn. bude evidován v katastru nemovitostí, nemůže žádná třetí osoba namítat, že o takovém zákazu nevěděla. Katastrální úřad v takovém případě bez souhlasu příslušné osoby není oprávněn nemovitost zcizit nebo zatížit.
Zřízení zákazu zcizení a zatížení
Občanský zákoník nestanovuje přímo, jakým způsobem zákaz zcizení a zatížení vzniká, jaký má být jeho obsah nebo jakým způsobem zaniká. Stavuje pouze, že u zatížení nemovitostí je nutné dodržet písemnou formu. Aby byl zákaz zcizení a zatížení zřízen jako věcné právo (s výše popsanými účinky), je nutné jej zapsat do katastru nemovitostí. Obecně se zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zapisuje do katastru nemovitostí vkladem současně s převáděnou nemovitostí jako je tomu s věcným břemenem. K platnosti zákazu je nutné, aby byl zřízen na dobu určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany.
Typicky se tak zřizuje zákaz zcizení a zatížení současně při zřizování služebnosti bytu, a to v situaci, kdy osoba oprávněná ze služebnosti si chce zajistit, že nemovitost nebude zatížena nebo převedena na jiného vlastníka.
Závěr
Závěrem je nutno konstatovat, že z ustálené judikatury vyplývá, že nelze oddělit ujednání o převodu vlastnického práva k nemovitosti od ujednání o zřízení služebnosti, neboť obě právní jednání jsou činěna jako nedělitelná a při absenci realizace jednoho z ujednání by nedošlo ani k ujednáni druhému. Ujednání o převodu vlastnického práva a vzniku práva odpovídajícího věcnému břemeni či zákazu zcizení a zatížení bývají v těchto případech učiněna současně. Jinými slovy by nedošlo k darování, kdyby současně nedošlo ke vzniku práva odpovídajícího věcnému břemeni pro dárce a nebyl pro ně zřízen i zákaz zcizení a zatížení.
Identifikaci nemovité věci naleznete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.