Máte byt, ale místo klidu řešíte plíseň v rohu, netopící radiátor nebo věčně kapající stoupačku? V tomhle článku najdete jasné odpovědi, kdy a jak se dá Sleva z nájemného uplatnit, co si připravit jako důkazy a jak postupovat, aby z toho nebyl zbytečný konflikt. A hlavně: ukážeme vám, kdy už má smysl věc konzultovat s odborníkem.
Kdy vzniká Sleva z nájemného
Zákon stojí na jednoduché logice: pronajímatel má předat a udržovat věc tak, aby šla normálně užívat, a má vám zajistit nerušené užívání po dobu nájmu. Pokud to nefunguje, není to „váš problém“, ale právní problém, který má řešení. Právě odsud se často odvíjí nárok na slevu z nájemného – typicky když se v bytě objeví vada, kterou má odstranit pronajímatel.
Představte si paní Janu: v lednu se nastěhuje, v únoru začne prosakovat voda kolem okna a v březnu už má v ložnici mapy a mokrou zeď. Zpočátku doufá, že „to nějak přejde“. Jenže nepřejde. Pokud pronajímatel přes oznámení nejedná a byt jde užívat jen s obtížemi, dává občanský zákoník nájemci právo žádat přiměřenou slevu z nájemného (a někdy i víc).
Vada, kterou řeší pronajímatel
Ne každá drobnost automaticky znamená slevu. V praxi se lámou spory na tom, jestli jde o závadu, kterou má odstranit pronajímatel, anebo o běžnou údržbu a drobné opravy, které jdou typicky za nájemcem. Pomáhá přitom i Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vyjmenovává, co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy (např. malování, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům, drobné opravy podle věcného vymezení či podle limitu nákladů).
Níže je orientační přehled, se kterým pracujeme i při konzultacích – a který vám napoví, kdy má slevu z nájemného smysl uplatňovat i právní cestou:
| Typ problému v bytě | Co udělat hned | Co si schovat jako důkaz |
| Vlhkost, plíseň, zatékání | Oznámit pronajímateli, popsat dopady (zápach, zdravotní potíže, zničené věci) | Fotky s datem, video, zprávy, případně vyjádření řemeslníka |
| Netopení / výpadky teplé vody | Vyžádat opravu a termín, připomenout dopad na užívání | Záznam teplot, komunikace, vyúčtování služeb |
| Hluk nebo zásah do užívání kvůli opravám | Domluvit režim, trvat na minimalizaci zásahů | Harmonogram prací, svědci, korespondence |
Základní pravidlo ale zůstává: čím zásadněji vada omezuje běžné užívání, tím silnější je vaše pozice.
Sleva z nájemného a lhůta
Tady lidé nejčastěji podcení timing. Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí (nebo kdy ji mohl při pečlivém užívání zjistit). Jakmile to odkládáte, dáváte protistraně munici – a zbytečně si komplikujete nárok na slevu z nájemného.
Navíc zákon obsahuje i šestiměsíční „pojistku“ pro pronajímatele: pokud nájemce právo neuplatní do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu ho nemusí přiznat, když pronajímatel namítne opožděné uplatnění. Jinými slovy: i když máte objektivně pravdu, můžete o ni procesně přijít. Proto klientům opakujeme, že rychlé a rozumně formulované oznámení je půlka úspěchu.
Judikatura navíc potvrzuje, že oznamovací povinnost není formalita „pro radost“. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2294/2023 řešil situaci, kdy neoznámení vad hrálo zásadní roli při posouzení nároků z vad nájmu; v praxi to znamená, že bez včasné informace pronajímateli se nájemce často dovolává svých práv výrazně hůř. Proto, pokud máte pochybnost, radši to řešte písemně a hned – a klidně s právní kontrolou textu.
Jak uplatnit Sleva z nájemného
Postup, který funguje nejlépe, bývá překvapivě „nudný“, ale účinný. Nejprve popište závadu, dopady a datum zjištění. Pak pronajímatele vyzvěte k odstranění a dejte přiměřený termín. Zároveň si otevřete dveře pro slevu z nájemného: napište, že pokud závada potrvá, budete žádat slevu za dobu omezení užívání. A hlavně: komunikujte tak, aby to šlo jednou předložit soudu .
Mnoho lidí se ptá, jestli můžou „prostě poslat míň“. Opatrně. Zákon sice počítá i se započtením toho, co můžete po pronajímateli žádat (typicky účelně vynaložené náklady nebo odpovídající částku), ale limituje ho – nájemce si může započíst nejvýše do výše jednoho měsíčního nájemného (u kratšího nájmu do výše nájemného). Proto doporučujeme nehrát si na hrdiny bez výpočtu a bez opory v důkazech, protože z neplacení se rychle stane spor o dluh, čímž byste se dostali do opačné role – dlužníka.
Sleva z nájemného u soudu
Když domluva selže, stále máte několik cest. U závažných vad zákon umožňuje nejen slevu, ale i prominutí nájemného nebo dokonce výpověď bez výpovědní doby, pokud vada užívání zásadně ztěžuje nebo ho zcela znemožňuje. Soud pak typicky řeší tři věci: prokázání vady, včasnost oznámení a přiměřenost požadované částky. Proto jsou důkazy tak důležité už ve fázi „ještě to nechci hnát k soudu“.
Jestli už se spor vyhrocuje, hodí se vědět i praktické minimum: který soud je věcně a místně relevantní a jak se v tom zorientovat. V reálném životě ale platí, že dobře napsaná předžalobní výzva často ušetří měsíce nejistoty. A pokud proti vám pronajímatel začne vytahovat „výpověď“ nebo dokonce téma vyklizení, je zapotřebí se právně bránit. Někdy totiž jeden konflikt spustí řetězec dalších kroků, které je lepší řídit, ne jen hasit.
