Mnoho nájemníků je pravidelně rozhořčeno nad vyvěšeným oznámením v domě ohledně jejich povinnosti umožnění vstupu do bytu za účelem provádění odečtů tepla, odečtů vody či kontroly plynu nebo jiného zařízení v bytě (např. kotle). Toto rozhořčení velmi často pramení zejména z toho, že termín, v němž bude zamýšlený odečet či kontrola zařízení prováděna, se nájemníkům kryje s jejich pracovní dobou. Následně jsou nájemníci nuceni si kvůli tomuto brát dovolenou, neplacené volno či si hodiny nadpracovat.
Práva a povinnost nájemce a pronajímatele při umožnění vstupu bytu
Bohužel toto je jedno z úskalí a nevýhod nájemního bydlení či celkově sdíleného bydlení, ať už v panelových domech či tzv. bytovkách, neboť z občanského zákoníku povinnost vyplývá. Z ustanovení § 2219 občanského zákoníku plyne povinnost nájemce umožnit v nezbytném rozsahu prohlídku bytu, jakož i přístup do něj za účelem provedení potřebné opravy či údržby.
Takto stanovená povinnost pro nájemce však není bezbřehá, neboť i na straně pronajímatele jsou s tímto spjaty určité povinnosti. Těmito povinnostmi se rozumí předem v přiměřené době oznámit nájemci, že bude třeba byt zpřístupnit a souhlas nájemce zde není vyžadován. Tuto oznamovací povinnost však pronajímatel nemá v případě, že je nutno zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, typicky v případě havárií (výbuch plynu, prasklé topení apod.)
Nezbytný rozsah zpřístupnění
Nezbytný rozsahu je nutno posuzovat s ohledem na účel zpřístupnění. Půjde o posouzení, zda je nutné zpřístupnění celého předmětu nájmu či pouhé části, která vyžaduje opravu, o dobu, po kterou je zpřístupnění předmětu nájmu umožněno, či umožnění přístupu třetím osobám (opravářům).
Oznámení o vstupu předem
Pro oznámení není stanovena forma ani způsob, jakým musí být učiněno. Zpravidla však půjde o oznámení pronajímatele na nástěnce, na dveřích domu či internetových stránkách domu, kdy v oznámení musí být uvedeno:
- čas v němž se má zpřístupnění uskutečnit a
- důvod zpřístupnění.
Následky porušení povinnosti umožnění vstupu
V případě, že neumožníte vstup do bytu za účelem opravy či údržby, může se pronajímatel domáhat splnění této povinnosti žalobou u příslušného soudu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 2791/2005). Soud v takovém případě může na návrh pronajímatele upravit i formu kontroly, její frekvenci a rozsah, avšak musí taktéž přihlédnout ke konkrétním okolnostem s ohledem na vyváženost zájmů obou stran nájemního vztahu.
Dále porušení této povinnosti nájemce může vést ke vzniku jeho povinnosti nahradit pronajímateli případně i třetím osobám vzniklou újmu. Typicky příkladem může být situace, kdy nájemce neumožní kontrolu plynu v bytě a následně dojde k výbuchu, přičemž epicentrem bude právě např. nájemcův plynový sporák, nejen, že nahradíte škodu pronajímateli, ale taktéž ostatním vlastníkům a nájemcům v domě, kteří tímto výbuchem utrpěli nějakou škodu.
Porušení povinnosti nájemce může také založit právo pronajímatele vypovědět nájem, neboť se může jednat dle intenzity o:
- porušování povinností zvlášť závažným způsobem, při které by byla působena značná újma pronajímateli, bez výpovědní doby (ustanovení § 2232 občanského zákoníku),
- o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, s tříměsíční výpovědní dobou (ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku),
- zvlášť závažné porušení, bez výpovědní doby a možnost požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákoníku).
Umožnění vstupu pronajímatele bez souhlasu nájemce
K opravě pronajatého bytu může za určitých okolností dojít i bez součinnosti nájemce či proti jeho vůli, tedy tak, že pronajímatel do bytu vstoupí a provede opravu či údržbu sám či za pomocí třetích osob (odborníků). Zejména půjde o případy tzv. prevence, tedy budou-li to vyžadovat okolnosti případu, musí pronajímatel zasáhnout tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na životě, zdraví či vlastnictví někoho jiného (např. opakované neumožnění kontroly komínů či kotlů).
Povinnost nájemce umožnit pronajímateli prohlídku zájemci o nájem
Předně je důležité podotknout, že se na nájem bytu nevztahují pouze zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedené v ustanoveních § 2257 a násl. občanského zákoníku, ale i obecná ustanovení o nájmu uvedená v ustanoveních § 2201 a násl. občanského zákoníku. V těchto obecných ustanoveních jsou stanoveny i podmínky, za nichž je pronajímatel oprávněn takové prohlídky provádět. Na nájemní smlouvu lze proto uplatnit i obecné ustanovení § 2233 občanského zákoníku upravující právě povinnost nájemce umožnit pronajímateli prohlídku nemovitosti zájemci o nájem.
Povaha ustanovení o povinnosti umožnění vstupu pronajímatele
Tato právní úprava je však dispozitivní. Strany si mohou ujednat podrobnosti prohlídky nebo možnost prohlídky dokonce úplně vyloučit. Není-li toto ustanovení v nájemní smlouvě výslovně vyloučeno, má nájemce následně povinnost umožnit prohlídku zájemci o nájem. Zákon stanoví předpoklady, za nichž tato povinnost nájemci vzniká. Nájemce může umožnit prohlídku, aniž by tyto předpoklady byly splněny, např. ve své nepřítomnosti, nepřítomnosti pronajímatele, bez předchozí výzvy. Pak toto záleží pouze na jeho vůli.
Oprávněným je pronajímatel. Zájemci o nájem nevznikají vůči nájemci žádná práva. Porušení povinnosti nájemce však může vést ke vzniku práva zájemce na náhradu škody, např. v daném termínu prohlídku neumožní. Zájemci však rozhodně nevzniká právo na prohlídku ani vůči pronajímateli.
Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při umožnění prohlídky
Zájem o nájem bude vyplývat zpravidla z jednání pronajímatele a této třetí osoby. Je pouze na pronajímateli, zda dospěje k závěru, že při jednání o uzavření nájemní smlouvy umožní zájemci prohlídku, např. protože má také zájem s ním smlouvu uzavřít. Nájemce není oprávněn podmiňovat prohlídku žádným důkazem zájmu třetí osoby o nájem. V určité době před skončením nájmu je povinen na výzvu pronajímatele prohlídku umožnit. Nájemce je povinen umožnit prohlídku zájemcem pouze za přítomnosti pronajímatele.
Nájemce je povinen umožnit prohlídku pouze v nezbytném rozsahu. Rozsah prohlídky musí být proto přiměřený jejímu účelu, tj. zvážení zájmu o uzavření nájemní smlouvy. To se týká délky prohlídky i toho, co je prohlíženo (např. pronájem domu nevyžaduje prohlídku skříní nájemce). Zákon zde zdůrazňuje přítomnost nájemce a pronajímatele při prohlídce pronajaté věci zájemcem o nájem. Nájemce má povinnost umožnit prohlídku pouze za své přítomnosti a přítomnosti pronajímatele (pronajímatel tedy nemůže požadovat prohlídku v nepřítomnosti nájemce). Nájemce však může umožnit prohlídku i v nepřítomnosti nebo v přítomnosti jiných osob, např. správce nemovitosti, členů domácnosti.
Náležitosti oznámení pronajímatele o umožnění prohlídky
Povinnost nájemce umožnit prohlídku pronajaté nemovitosti je časově omezena. Povinnost vzniká nejdříve tři měsíce před skončením nájmu. Není přitom podstatné, jakým způsobem nájem končí, kdy podstatná je znalost doby, kdy nájem končí. Oznámení musí být učiněno v přiměřené době před prohlídkou. Forma a způsob oznámení není předepsán. Zpravidla půjde o individuálně adresované jednání vůči nájemci. Jeho obsahem musí být uvedení času, v němž se má prohlídka či zpřístupnění uskutečnit. Přiměřenost doby se bude odvíjet od intenzity zásahu do užívacího práva nájemce a potřeby se na prohlídku či zpřístupnění připravit. Jde-li o prohlídku v době, kdy je nájemce zpravidla přítomen, postačí kratší doba. V opačném případě prohlídky v době, kdy je nájemce zpravidla v práci, či v období dovolených bude zapotřebí doba delší.