V dnešní době již rozhodně není žádnou výjimkou uzavírání nájemních vztahů za účelem uspokojení bytové potřeby. Neboť je pro běžného člověka čím dál složitější dosáhnout na vlastní bydlení. Při uzavírání nájemních smluv s nájemcem pronajímatelé zpravidla k posílení své pozice a zajištění veškerých svých případných pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy sjednávají kauci (peněžitou jistotu). Z té si případné nedoplatky a škody způsobené nájemcem uhradí formou zápočtu.
Definice peněžité jistoty
Pojem jistota upravuje ustanovení § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Rozumí se jím povinnost nájemce předat pronajímateli peněžitou jistotu pro zajištění, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy. Pro úplnost je vhodné rovněž uvést, že smluvní strany mohou pro případ porušení povinností vyplývajících z nájmu sjednat i smluvní pokutu. Tato jistota nesmí v souhrnu s právem na zaplacení smluvní pokuty být vyšší než trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného.
Uhrazení či doplnění peněžité jistoty
Jistota však není obligatorním znakem nájemní smlouvy. Proto záleží pouze na dohodě nájemce a pronajímatele, zda jistotu v maximální míře trojnásobku nájmu do své nájemní smlouvy zakomponují. Pokud je následně uzavřena nájemní smlouva včetně ujednání o jistotě, vzniká nájemci povinnost uhradit či případně doplnit jistotu. V případě, že nájemce jistotu neuhradí či nedoplní do sjednané výše, musí počítat s následky. A to následky, jež z porušení této sjednané povinnosti vyplývají.
Podobná situace nastane i v případě, že dojde k čerpání kauce za doby trvání nájmu. Tím dojde ke snížení nebo úplnému vyčerpání jistoty. V takovém případě vzniká pronajímateli právo na doplnění jistoty podle § 2017 občanského zákoníku. Ten dokonce dává pronajímateli právo na doplnění či zvýšení jistoty v případech, kdy dojde i ke zvýšení nájmu ze zákona či po dohodě.
Zvláštním případem, který dle § 2281 občanského zákoníku umožňuje pronajímateli požadovat jistotu, je přechod práva nájmu na členy nájemcovy domácnosti. Pronajímatel má následně právo požadovat jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil.
Následky neuhrazení či nedoplnění peněžité jistoty
Jestliže nájemce takto neučiní a jistotu nezaplatí či ji nedoplní, dopouští se hrubého (nikoliv zvlášť závažného) porušení svých povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Tím naplňuje zákonný výpovědní důvod. V takovém případě může pronajímatel nájemci nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. A to i v případě, že nájemce běžné nájemné hradí řádně a včas. Lze však jen doporučit a přesně specifikovat v nájemní smlouvě, že nezaplacení či nedoplnění jistoty je smluvními stranami považováno za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy. Pokud toto smluvní strany neujednají takto explicitně, musí porušení této ujednané povinnosti případně dosáhnout určité míry intenzity. K platně učiněné výpovědi by proto měl být nájemce v prodlení s úhradou jistoty alespoň dva měsíce. V případě sporu o oprávněnost podané výpovědi ze strany pronajímatele bude mít na návrh nájemce konečné slovo soud. Ten bude zejména zkoumat právě intenzitu porušení povinností nájemce.
Dalším účinným prostředkem, jímž lze alespoň na počátku nájemního vztahu zajistit, aby nájemce jistotu uhradil, je učinit plné zaplacení kauce podmínkou pro účinnost nájemní smlouvy. V dnešní době totiž není neobvyklé, že dojde k uzavření nájemní smlouvy a následně nájemce již od počátku hradí pouze nájemné a zaplacení kauce se vyhýbá. Pronajímatel je v takovém případě ve svízelné situaci, kdy musí čekat na uplynutí celé výpovědní doby. Přičemž díky nezaplacené jistotě nemá zajištěnu úhradu případných nedoplatků či škody způsobené na bytě.
Úročení peněžité jistoty při nájmu
Spoustu dotazů rovněž v této oblasti směřuje i k otázce spojené s jistotou neboli kaucí u nájmu bytu. Půjde o právo nájemce na úroky z poskytnuté jistoty při skončení nájmu. Jde o právo, které se v praxi příliš nevyskytuje a pronajímatele ani nájemci o možnosti úročení jistoty často ani nevědí, resp. jej nevyžadují.
Jedná se o nové ustanovení zakotvené od účinnosti nového občanského zákoníku. Nájemce právo na výplatu úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran. Její výši doporučujeme v nájemní smlouvě sjednat. Jelikož opačném případě podpůrně občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby. A to od poskytnutí jistoty.
Stanovení výše úroku pro úročení peněžité jistoty
Důvodem pro zavedení úroků z jistoty je považování kauce za peněžní částku. Částka, která se stává vlastnictvím pronajímatele a může s ní libovolně nakládat. Jde o zadržování majetku nájemce ve prospěch pronajímatele, což je přirovnáváno k institut úvěru. Tudíž vzniká právo i na úrok. Jenže pokud není sjednána výše úroku, má nájemce nárok na úrok ve výši zákonné sazby úroků podle ustanovení § 1802 občanského zákoníku. Může být stanovena právním předpisem. Jinak jde o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla nájemníka v době uzavření smlouvy. Taková formulace je však velmi nepřesná a úrok se tak může pohybovat od 0 % do 20 % a více podle druhu sjednaného úvěru.
Jelikož se výše úroků z jistoty má odvíjet od poskytovaných úvěrů je zastáván názor, že se i zde má posuzovat bonita pronajímatele a nájemce a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím jistoty i s nájemním vztahem jako celkem. Zjednodušeně řečeno solidnost a spolehlivost pronajímatele a nájemce vzhledem k schopnosti plnění nájmu a vrácení jistoty. Z tohoto pohledu je v obecné rovině přiléhavý úrok z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů (dluhopis je svého druhu úvěr). V obou případech krátkodobých. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele pak lze dále konkretizovat úrok postavený na této obecné základně. Půjde tedy o individuální posouzení každého případu zvlášť. Nicméně odpověď na otázku skutečně řádné výše úroku při vrácení jistoty nám může dát pouze judikatura. Té je na toto téma velmi málo.
Sjednání peněžité jistoty v nájemní smlouvě
Z odborné literatury dále vyplývá, že si lze výši úroků při kauci sjednat přímo v nájemní smlouvě. Tato výše by však neměla být příliš nízká či nulová pro nájemce podle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku. K takovému ujednání by se sice nepřihlíželo, nicméně nic nebrání stranám takové ujednání dobrovolně respektovat, a to i v případě, pokud by se úroky z kauce zcela vyloučily. Dále je obhajitelné, jestliže dojde k omezení možnosti dispozic s jistotou, například možnost uložení na zvláštním účtu, a ujednání mnohem nižších úroků. V takovém případě nepůjde o odchýlení v neprospěch nájemce (ustanovení § 2235 občanského zákoníku), když v souladu se smyslem daného ustanovení získá nájemce jinou odpovídající výhodu.