Mnoho lidí v dnešní době si nemůže dovolit financovat vlastní bydlení. Proto svou potřebu bydlení uspokojují ve formě nájmu v podobě uzavření nájemní smlouvy. Jak lze takový nájem jednostranně ukončit? Jak dát výpověď z nájmu?
Výpověď z nájmu představuje jednostranné právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah. Výpověď z najmu musí splňovat dvě podmínky. Musí být vyhotovena v písemné formě a musí být doručena druhé straně. Výpovědí lze ukončit nájem sjednaný na dobu určitou i nájem sjednaný na dobu neurčitou.
Výpověď z nájmu musí samozřejmě obsahovat výpovědní lhůtu, kdy má nájem skončit. Ta běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď došla druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Obecná výpovědní doba činí tři měsíce. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemřel a nájem bytu nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. V takové situaci činí výpovědní doba dva měsíce. Totéž platí pro nájemcova dědice, který může nájem vypovědět do dvou měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce.
Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele
Občanský zákoník dává možnost pronajímateli dát výpověď pouze ve stanovených případech uvedených v občanského zákoníku. Je zapotřebí především rozlišovat, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době jestliže:
- Nájemce porušuje hrubě svou povinnost (např. nájemce provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob);
- Nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt;
- Byt má být vyklizen (např. rozhodnutí stavebního úřadu);
- Jiný obdobně závažný důvod (např. závažné porušování dobrých mravů nebo rozsáhlou rekonstrukci, která znemožní užívání bytu).
Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele na dobu neurčitou
Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době jestliže:
- Pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela (např. při rozvodu manželství, kdy pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod)
- Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného (např. při rozvodu sourozence)
Součástí znění výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele je zapotřebí uvést výpovědní důvod, které upravuje občanský zákoník. To neplatí, pokud je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby.
V případě, že nájemce s výpovědním důvodem uvedeným pronajímatelem nesouhlasí, je oprávněn vznést proti výpovědi z nájmu námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi z nájmu, má nájemce právo podat do dvou měsíců. Tato lhůta běží ode dne, kdy mu výpověď z nájmu došla. Zcela zásadním předpokladem výpovědi z nájmu je poučení nájemce o možnosti vznést námitky. Pokud pronajímatel nepoučí nájemce o právu vznést námitky, bude výpověď neplatná.
Okamžitá výpověď z nájmu ze strany pronajímatele
V praxi však nastávají situace, kdy nájemce zásadně porušuje své povinnosti. A proto je zapotřebí poskytnout právní ochranu pronajímateli, jemuž v důsledku porušování povinností nájemce vzniká určitá škoda. Občanský zákoník proto upravuje situaci, kdy nájemce porušuje svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, zvlášť závažným způsobem. V takové chvíli je pronajímatel oprávněn ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby a zabránit tak vzniku další škody.
Z dikce občanského zákoníku vyplývá, že zákon rozděluje různé stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět bez výpovědní doby, musí nájemce své povinnosti porušit zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně.
Než ale pronajímatel přistoupí k podání okamžité výpovědi z nájmu (vyjma neuhrazení tří měsíčních nájmů), musí dle občanského zákoníku vyzvat nájemce, aby své chování napravil, popřípadě odstranil a napravil jím způsobený protiprávní stav. Pokud nájemce napraví své chování, výpovědní důvod pomine a již nelze podat výpověď nájmu bytu. Výzva nemusí být dle zákona písemná, nicméně aby tato podmínka byla splněna, musí výzva obsahovat popis závadného chování a stanovena přiměřená doba pro nápravu. Pronajímateli lze zcela jednoznačně doporučit, aby výzvu ke sjednání nápravy poskytl nájemci písemně. V dalším případném sporu mezi oběma stranami by bylo dosti složité prokazovat výzvu učiněnou ústně.
Zvlášť závažné důvody pro výpověď z nájmu
Zvlášť závažným porušením povinnosti se dle výčtu v § 2288 občanském zákoníku rozumí například, pokud nájemce:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců (nejobvyklejší);
- poškozuje dům nebo byt závažným způsobem (např. pokud nájemce způsobí škodu ve výši trojnásobku nájemného a záloh na služby);
- způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí (např. se může jednat například i o nepřiměřený pach, hluk);
- užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (např. pokud zde pouze podniká bez uspokojování své bytové potřeby);
- učinil jiná závažná jednání – další zvlášť závažné důvody (např.: neodstranil poškození bytu, v bytě žije více osob, než odpovídá velikost bytu, nezaplatil jistotu, neumožnil prohlídku bytu).
Výpověď z nájmu ze strany nájemce
U výpovědi z nájmu ze strany nájemce lze za určující kritériem označit skutečnost, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou či neurčitou. V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět i bez udání důvodu. Pokud se ale jedná o nájem na dobu určitou, tak dle občanského zákoníku může nájemce vypovědět nájem v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Tento důvod vychází z povahy nájemní smlouvy jako zpravidla dlouhodobého závazku.
Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájemce je poměrně stručné. Na jiné důležité otázky je třeba analogicky použít ustanovení týkající se výpovědi pronajímatele.
V souladu s občanským zákoníkem bude mít výpověď z nájmu písemnou formu, pokud tato forma dodržena nebude, bude následkem relativní neplatnost. Co se týče výpovědní doby, tak i zde se uplatní obecná délka tří měsíců. V některých speciálních případech se bude se lišit dle výpovědního důvodu, např. dle ustanovení po smrti nájemce je výpovědní doba dvouměsíční. Odlišně může být délka výpovědní doby též sjednána i ve smlouvě.
Pro skončení nájmu je nezbytné, aby byly výpověď doručena pronajímateli. Nájem skončí po uplynutí výpovědní doby. Pro běh výpovědní doby zákon stanoví zvláštní pravidlo, a sice, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co výpověď z nájmu došla druhé straně. Po představu lze uvést příklad, kdy nájemce podá výpověď, která dojde pronajímateli 2. ledna. V souladu s tímto zákonným pravidlem pro počítání času začne výpovědní doba běžet až od 1. února.