Předseda společenství vlastníků jednotek prý jen podepisuje faktury a svolává schůze. Tak může znít nabídka sousedů, když nikdo jiný funkci nechce. Jenže stačí neprověřená zakázka nebo přehlédnutý dluh a přátelská domluva se změní ve spor o peníze. Kde končí ochota pomáhat domu a začíná osobní odpovědnost?
Předseda společenství vlastníků jednotek zastupuje SVJ, zajišťuje správu domu a uskutečňuje rozhodnutí shromáždění. Samostatným statutárním orgánem je však pouze tehdy, když to určují stanovy. Musí jednat s péčí řádného hospodáře, hlídat hospodaření a respektovat práva vlastníků. Za škodu způsobenou porušením povinností může odpovídat vlastním majetkem. Samotná funkce ale nezakládá ručení za všechny dluhy SVJ. Před přijetím funkce proto prověřte stanovy, smlouvy i účetnictví. Při nespokojenosti s činností předsedy společenství vlastníků jednotek mohou vlastníci navrhnout jeho odvolání. Včasná právní kontrola přitom pomáhá předcházet sporům i zbytečným výdajům. Zákony pro lidi
Jaké povinnosti má předseda SVJ? Kdy odpovídá za škodu z vlastního majetku? Jak mohou vlastníci nečinného předsedu odvolat? Odpovědi na tyto otázky najdete v tomto článku.
Předseda společenství vlastníků jednotek, nebo výbor?
Nejdřív otevřete stanovy. Podle § 1205 občanského zákoníku tvoří statutární orgán standardně výbor. Stanovy však mohou místo něj určit jediného předsedu. Předsedu společenství vlastníků jednotek proto nezaměňujte s předsedou výboru. Ten totiž stojí v čele kolektivního orgánu, jehož rozhodování i zastupování podléhá příslušným pravidlům. Zákony pro lidi
Předseda společenství vlastníků jednotek: volba
O předsedovi společenství vlastníků jednotek rozhoduje shromáždění. Na běžném shromáždění potřebujete účast vlastníků s většinou všech hlasů. Následně zpravidla rozhodne většina přítomných hlasů, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují více. Hlasy se přitom počítají podle podílů, nikoli podle zvednutých rukou. Zákony pro lidi
U fyzické osoby zákon vyžaduje plnou svéprávnost a bezúhonnost podle živnostenského zákona. Před volbou předsedy společenství vlastníků jednotek proto ověřte také požadavky stanov a délku mandátu. Zapsané údaje i způsob zastupování si můžete ověřit v rejstříku Ministerstva spravedlnosti. Zákony pro lidi
Před hlasováním si navíc vyžádejte souhlas kandidáta a jasně určete začátek funkce. Do zápisu zachyťte výsledek hlasování. Po změně vedení nezapomeňte aktualizovat rejstřík, předat smlouvy a účetnictví a nastavit bankovní oprávnění.
Předseda společenství vlastníků jednotek: povinnosti
Předseda společenství vlastníků jednotek organizuje údržbu, revize, účetnictví a vymáhání pohledávek. Zároveň zajišťuje vyúčtování služeb a svolává shromáždění nejméně jednou ročně. Neznamená to, že musí všechny odborné práce dělat osobně. Ani spolupráce se správcovskou firmou však nezbavuje předsedu společenství vlastníků jednotek povinnosti postupovat pečlivě. Zákony pro lidi
Proto kontrolujte smlouvy, termíny a práci dodavatelů. Při neplacení záloh pomůže článek Předžalobní výzva. Naše advokátní kancelář tuto agendu běžně řeší: nastavíme postup vymáhání, prověříme dokumentaci a připravíme potřebné výzvy.
Kdo schvaluje opravy?
Opravy nelze schvalovat jen podle toho, kolik peněz zbývá na účtu. Pravomoc předsedy společenství vlastníků jednotek vymezují stanovy a § 13 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Výchozí limit činí 1 000 Kč v průměru na jednotku v jednotlivém případě. Uplatní se na opravy a stavební úpravy společných částí.
Neplatí však pro havarijní opravy ani tehdy, když stanovy stanoví něco jiného. Například u třiceti jednotek vychází základní limit na 30 000 Kč. Úvěr SVJ ovšem musí předem schválit shromáždění, včetně jeho výše a podmínek. Zákony pro lidi
Předseda společenství vlastníků jednotek: odpovědnost
Předseda společenství vlastníků jednotek musí podle § 159 občanského zákoníku jednat loajálně, informovaně a pečlivě. Například nemá slepě podepsat zakázku známému bez posouzení ceny a rozsahu prací. Neúspěšná oprava ale sama o sobě ještě neprokazuje porušení povinností předsedy společenství vlastníků jednotek. Zákony pro lidi
Pro náhradu škody je nutné posoudit porušení povinnosti, vznik škody i příčinnou souvislost. Proto uchovávejte nabídky, zápisy a odborná doporučení. U významné zakázky pracujte například se dvěmi srovnatelnými nabídkami. Naše kancelář pomáhá předsedům společenství vlastníků jednotek posoudit rizika ještě před podpisem smlouvy.
Pokud předseda nenahradí SVJ škodu způsobenou porušením povinností, ačkoli ji nahradit měl, může v rozsahu nenahrazené škody ručit jeho věřiteli. Podmínkou podle § 159 odst. 3 je, že věřitel nemůže dosáhnout plnění na SVJ. Zákony pro lidi
Největší rizika
Největší rizika pro předsedu společenství vlastníků jednotek představují neprověřené zakázky, přehlížené dluhy a chybějící doklady. Pozor také na překročení vnitřních pravomocí. Chybějící souhlas shromáždění totiž nemusí zabránit tomu, aby smlouva SVJ zavazovala. Podle § 162 záleží i na dodržení zapsaného způsobu zastupování. Odpovědnost předsedy společenství vlastníků jednotek pak řešíte samostatně. Zákony pro lidi
Představte si, že dodavatel požaduje velkou zálohu a slibuje okamžitý nástup. Bez kontroly smlouvy, jeho zázemí a podmínek vrácení peněz pak dům může zůstat bez opravy i bez prostředků. Právní rozbor před zaplacením proto dává smysl, nikoli až po prvních výmluvách.
Předseda společenství vlastníků jednotek: odvolání
Nespokojenost s předsedou společenství vlastníků jednotek řešte písemně. Nejprve popište konkrétní problém a žádejte nápravu. Vlastník má podle § 1179 právo nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů, včetně pořizování kopií. Zákony pro lidi
Odvolání předsedy společenství vlastníků jednotek patří shromáždění. Alespoň dva vlastníci s více než čtvrtinou všech hlasů mohou požadovat jeho svolání. Když statutární orgán nevyhoví, mohou shromáždění svolat sami na náklady SVJ. Do programu proto rovnou zařaďte odvolání i volbu nástupce. Zákony pro lidi
Nespokojenost ale sama o sobě neopravňuje zadržovat řádně stanovené příspěvky. Jinak se z kritika vedení může stát dlužník, kterého SVJ začne žalovat. Zákony pro lidi
Předseda společenství vlastníků jednotek: FAQ
Jaké povinnosti má předseda SVJ? Především zajišťuje správu domu, účetnictví, plnění rozhodnutí vlastníků a pravidelné shromáždění. Zároveň musí jednat s péčí řádného hospodáře. Zákony pro lidi
Kdy odpovídá za škodu ze svého? Pokud porušením povinnosti způsobí škodu, může ji muset nahradit. Samotný neúspěch zakázky ale k odpovědnosti nestačí. Zákony pro lidi
Jak mohou vlastníci předsedu odvolat? Rozhoduje o tom shromáždění. Nejprve proto zajistěte řádné zařazení tohoto bodu do programu, následně potřebnou většinu hlasů. Zákony pro lidi
Musí předseda společenství vlastníků jednotek vlastnit byt? Obecně nemusí. Přesto zkontrolujte stanovy, protože mohou upravovat další podmínky kandidatury. Zákony pro lidi
Kdo určuje odměnu? Výši odměny předsedy společenství vlastníků jednotek schvaluje shromáždění. Proto si ji předseda nemůže jednostranně přidělit. Zákony pro lidi
Lze napadnout usnesení shromáždění? Ano, přehlasovaný vlastník může z důležitého důvodu využít § 1209. Návrh musí podat do tří měsíců od chvíle, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Zákony pro lidi
Jak dlouho funkce trvá? Funkční období určují stanovy. Proto před převzetím funkce předsedy společenství vlastníků jednotek ověřte začátek i konec mandátu. BusinessCenter.cz
Odpovědnost začíná u stanov
U předsedy společenství vlastníků jednotek rozhodují skutečné pravomoci, nikoli představa sousedů o jednoduché funkci. Proto kontrolujte stanovy, schvalovací postupy i hospodaření. Vlastníci zároveň mají právo požadovat informace a rozhodnout o změně vedení. Dobře vedená dokumentace přitom chrání peníze domu i člověka, který jej zastupuje.
Chraňte svůj dům
Řešíte pochybení předsedy společenství vlastníků jednotek, nebo sami zvažujete převzetí funkce? Obraťte se na naši advokátní kancelář. Agendě SVJ se pravidelně věnujeme: nabídneme právní konzultaci, prověříme stanovy a smlouvy, připravíme výzvu nebo zajistíme zastoupení u soudu. Pošlete nám stanovy a popis problému. Společně určíme konkrétní další postup.