Odstup stavby od hranice pozemku je jedním ze základních principů urbanistického plánování a ochrany práv sousedů. Jeho cílem je zajistit dostatečný prostor mezi jednotlivými budovami, chránit soukromí, zamezit nadměrnému zastínění a umožnit přístup ke stavbě například při údržbě nebo haváriích. V tomto článku se podrobně podíváme na to, co říká platná legislativa o odstupu staveb, kdy je ho nutné dodržet, kdy postačí souhlas souseda, jaké jsou sankce za porušení a jaké jsou možnosti obrany proti nelegální výstavbě.
Odstup stavby podle stavebního zákona
Odstupy staveb řeší především zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v platném znění. Obecně platí, že stavba by měla být umístěna tak, aby neohrožovala požární bezpečnost, hygienické podmínky a neomezovala nadměrně užívání sousedních pozemků.
Stavební zákon nestanovuje jednotnou konkrétní minimální vzdálenost, ale odkazuje na to, že stavba musí být umístěna v souladu s požadavky na urbanistickou koncepci, technickými požadavky na stavby a s ohledem na charakter okolí. V praxi se často vychází z minimální vzdálenosti 2 metry od hranice pozemku. Pokud na sousedním pozemku stojí další stavba, mělo by mezi nimi být alespoň 7 metrů, pokud to územní podmínky dovolují.
Kdy je možné stavět přímo na hranici pozemku
Stavět na hranici pozemku je možné, pokud:
- To umožňuje územní plán obce – některé územní plány s tím počítají, například v řadové zástavbě.
- Je to technicky nezbytné – např. pro napojení na stávající infrastrukturu nebo kvůli svažitému terénu.
- S tím soused výslovně souhlasí – ideálně písemně.
- Jedná se o drobnou, vedlejší nebo dočasnou stavbu, která splňuje podmínky zákona a nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení (např. některé druhy přístřešků, kůlen, oplocení apod.).
Kdy je nutné zachovat odstup stavby a jak velký
Odstup stavby je nutné zachovat zejména:
- u rodinných domů, kde se běžně doporučuje zachovat odstup minimálně 2 metry od hranice pozemku,
- u staveb většího rozsahu nebo s větším počtem podlaží, kde se odstup posuzuje individuálně dle vlivu na okolí,
- u staveb ovlivňujících denní osvětlení, insolaci nebo výhled sousedních budov.
V případě pochybností o dostatečnosti odstupu se stavební úřad řídí normovými hodnotami oslunění a denního osvětlení.
Odstupy mezi stavbami
Odstupy se netýkají jen vztahu stavby a hranice pozemku, ale také vzdálenosti mezi jednotlivými stavbami. Stavební zákon stanovuje, že vzdálenost mezi stavbami musí zajistit dostatečné osvětlení a oslunění, požární bezpečnost, možnost údržby a servisu stavby, zachování hygienických a zdravotních podmínek pro uživatele staveb.
Obvyklý minimální odstup mezi dvěma hlavními budovami (například dvěma rodinnými domy) je 7 metrů, pokud není v konkrétním případě stavebním úřadem stanoveno jinak. U vedlejších či drobných staveb může být tento odstup menší, ale musí být zachovány výše uvedené podmínky.
Kdy je nutný souhlas souseda a kdy ne
Souhlas souseda je nutný:
- pokud se stavba nachází blíže než 2 metry od hranice pozemku,
- pokud stavba ovlivňuje jeho vlastnická práva (např. stíní, omezuje přístup ke světlu, hlučí apod.),
- pokud je nutné vstupovat na jeho pozemek během stavby.
Souhlas není nutný:
- pokud stavba splňuje všechny obecné požadavky a je realizována v souladu s územním plánem,
- pokud jde o drobnou stavbu, která nemá dopad na okolí a stavební zákon její souhlas výslovně nevyžaduje.
Co hrozí, když není dodržen odstup stavby
Nedodržení požadovaného odstupu stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu. Pokud stavební úřad zjistí, že došlo k porušení, může nařídit:
- zastavení stavby,
- dodatečné projednání stavby v řízení o dodatečném povolení,
- odstranění stavby, pokud není možné ji legalizovat.
Jak se bránit proti stavbě na hranici pozemku
Pokud soused postaví stavbu příliš blízko nebo přímo na hranici pozemku bez vašeho souhlasu, můžete se bránit několika způsoby:
- Podnětem ke stavebnímu úřadu – úřad je povinen přezkoumat, zda je stavba legální a v souladu se zákonem.
- Stížností na porušení územního plánu nebo zákona.
- Občanskoprávní žalobou – pokud stavba porušuje vaše vlastnická práva (např. stíní zahradu, brání výhledu, hlučí apod.).
V každém případě doporučujeme jednat nejprve smírně – sousedské spory jsou často dlouhé a nákladné. Pokud ale narazíte na neústupnost, neváhejte využít právní pomoc.
Jak postupuje stavební úřad při porušení odstupu
Stavební úřad má několik možností:
- zahájí řízení o odstranění stavby,
- vyzve stavebníka k doložení dokumentace a zajištění dodatečného povolení,
- může uložit pokutu až do výše 500 000 Kč fyzické osobě nebo až 2 miliony Kč právnické osobě.
V případě, že není možné stavbu dodatečně povolit, úřad může nařídit její odstranění na náklady stavebníka.
Lze požádat o výjimku z odstupu stavby?
Zákon umožňuje v odůvodněných případech požádat o výjimku z odstupu stavby. O výjimce rozhoduje stavební úřad, přičemž zohledňuje:
- důvody technické a urbanistické,
- dopad na sousedy a okolí,
- soulad s územním plánem.
Součástí žádosti o výjimku by mělo být i vyjádření dotčených vlastníků sousedních pozemků.
Je výjimka z odstupu nárokovatelná?
Musíme však mít na paměti, že výjimka z odstupu stavby není právně nárokovatelná. Její udělení závisí na správním uvážení stavebního úřadu. Ten posuzuje každý případ individuálně, přičemž může výjimku zamítnout i v případě, že by technicky byla realizovatelná. Výjimka musí být vždy řádně odůvodněna a nesmí být v rozporu s veřejným zájmem nebo s ochranou práv sousedů.
Jak se bránit proti rozhodnutí o odstranění stavby
Pokud stavební úřad nařídí odstranění stavby, má stavebník právo se bránit:
- Podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu orgánu (např. krajský úřad).
- Správní žalobou ke krajskému soudu – je třeba ji podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí.
- Žádostí o přezkum nebo obnovu řízení, pokud se objeví nové skutečnosti.
Zároveň je možné se pokusit dodatečně legalizovat stavbu, pokud je to technicky a právně možné – tedy pokud stavba neodporuje územnímu plánu a nejsou proti ní závažné námitky sousedů.
Závěr
Odstup stavby od hranice pozemku je důležitým právním i praktickým nástrojem pro zachování kvality života a ochranu práv sousedů. Pokud plánujete stavbu, je důležité znát nejen obecné požadavky, ale i specifika územního plánu vaší obce. Vždy doporučujeme konzultovat záměr se stavebním úřadem a v případě potřeby také se sousedy. Nelegální výstavba se může výrazně prodražit a v krajním případě skončit demolicí. Jestliže řešíte stavebně-právní problém, ať už s odstupem stavby či jiný, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář, kde vám rádi pomůžeme.
