Všeobecné zdražování má bezesporu vliv i na ceny nájemného. A proto nájemce i pronajímatele čím dál více zajímají zákonné podmínky pro zvýšení nájemného. V rámci tohoto článku se na ně blíže podíváme v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“).
Nájemné vs. zálohy nebo náklady na služby
V prvé řadě je třeba odlišovat zvýšení nájemného od zvyšování cen za služby spojených s užíváním bytu, jako je např. dodávka vody, elektřiny, vytápění apod. Ohledně vyúčtování záloh za služby a zvyšování cen se můžete dočíst již v našem předchozím článku.
Nájemné platí nájemce za to, že mu byl byt či dům přenechán k dočasnému užívání. V občanském zákoníku je v případě nájmu bytu či domu stanoveno, že nájemné si strany ujednávají pevnou částkou. Zároveň občanský zákoník obsahuje domněnku, kdy se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Zálohy nebo náklady na služby, pokud je zajišťuje pronajímatel, se platí společně s nájemným.
Jestliže si pronajímatel s nájemcem neujedná konkrétní výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy obvyklá v daném místě. Konkrétně za obdobných smluvních podmínek a pro nájem obdobného bytu.
Zvýšení nájemného dohodou
Nejvíce transparentní pro pronajímatele i nájemce je ujednat si způsob zvýšení nájemného již v nájemní smlouvě. Případně v jeho dodatku. V rámci nájemní smlouvy je rovněž možné zahrnout tzv. inflační doložku ve smyslu ustanovení § 2248 občanského zákoníku. To znamená, že pronajímatel si s nájemcem ujedná každoroční zvyšování nájemného. Tento časový interval může být i delší. Inflační doložka by pak měla obsahovat konkrétně sjednanou částku, o kterou se nájemné zvyšuje. Nebo minimálně způsob určení této částky, např. v závislosti na růstu inflace. Naopak si smluvní strany stejně tak mohou výslovně ujednat, že zvýšení nájemného vylučují.
Zvýšení nájemného pronajímatelem
Jestliže si smluvní strany neujednají způsob zvýšení nájemného, nebo výslovně zvyšování nájemného nevyloučí, může pronajímatel jednostranně navrhnout zvýšení nájemného nájemci. Ani tento způsob úpravy výše nájemného se neobejde bez splnění dalších zákonných podmínek.
Pronajímatel se může obrátit na nájemce s návrhem na zvyšování nájemného v písemné formě. Nájemné lze navýšit až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase. Současně ale celkové navýšení nájemného za poslední tři roky nesmí překročit 20 %. K návrhu pronajímatele se rovněž nepřihlíží, pokud jej učinil dříve než po dvanácti měsících od posledního zvyšování. Dále také, pokud návrh neobsahuje výši nájemného a nedokládá, že pronajímatel pro zvýšení nájemné všechny zmiňované podmínky.
Souhlas nájemce se zvýšením nájemného
Pokud nájemce souhlasí s návrhem pronajímatele, zaplatí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití návrhu. Písemný souhlas by měl nájemce udělit nejpozději do dvou měsíců od dojití návrhu. Jenže co dělat, když nájemce na navrhované zvýšení výživného pronajímateli nereaguje? V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Tak může učinit ve lhůtě dalších tří měsíců. V opačném případě může nájemce namítnout, že návrh pronajímatel k soudu byl podán opožděně. K návrhu o zvýšení nájemného pronajímatel dokládá, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného (např. dodejkou, předávacím protokolem, doručenku) a dodržel i další náležitosti návrhu. Soud rozhoduje o zvýšení nájemného podle obvyklé výše nájemného v daném místě a čase.
Obdobný postup platí i pro situace, kdy nájemce naopak navrhuje snížení nájemného.
Zvýšení nájemného z důvodu stavebních úprav
Důvodem pro zvýšení nájemného jsou i provedené stavební úpravy, které provede pronajímatel a trvale zlepšují hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě. Rovněž se zohledňuje, pokud tyto úpravy mají i za následek trvalé úspory energie či vody. Nájemce by v takovém případě měl pocítit celkově větší komfort při užívání bytu, ať už půjde o rozsáhlejší rekonstrukci bytové jednotky, zateplení domu, odhlučnění, zřízení výtahu v domě apod.
Pronajímatel by měl prvotně vyhotovit písemný návrh, který musí obsahovat novou výši nájemného, specifikaci jím účelně provedených stavebních, které splňují výše uvedené podmínky, dále celkovou výši účelně vynaložených nákladů na jejich provedení. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na zvýšení nájemného maximálně o 10 % z částky účelně vynaložených nákladů ročně. Jestliže jde o více nájemců v domě, kterých se zvyšování nájemného týká, pronajímateli postačí souhlas nájemců alespoň dvou třetin bytů v domě. Pak platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce.
Návrh na zvýšení nájemného soudem z důvodu stavebních úprav
Občanský zákoník i v této situaci pamatuje na alternativu, kdy se pronajímatel a nájemce na zvýšení nájemného nedohodnou. Pronajímatel se pronajímatel obrátit na soud a navrhnout zvýšení nájemného ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů. K návrhu na zvýšení nájemného se nepřihlíží, pokud neobsahuje jasnou výši nájemného nebo nedokládá splnění shora uvedených podmínek. Přitom se u nákladů pronajímatele ze zákona předpokládá, že byly vynaloženy účelně.
Závěr
V zájmu pronajímatele je nájemné zvyšovat, naopak zájem nájemce tkví ve snižování nájmu, nebo alespoň v jeho udržení na původní výši. Občanský zákoník v tomto ohledu ponechává na dohodě stran, aby si případné podmínky pro zvýšení nájemného (i snižování) upravily přímo v nájemní smlouvě. Pokud této možnosti nevyužijí, byť z části, řídí se obě smluvní strany postupem stanoveným v občanském zákoníku. Lze však jen doporučit, aby nájemní smlouva upravovala postup pro zvyšování nájemného, čímž lze do budoucna zamezit nesrovnalostem a konfliktům mezi nájemcem a pronajímatelem. Zároveň je však nutné mít na paměti, aby i ujednaný postup v nájemní smlouvě nebyl nepřiměřený vůči nájemci, jinak se k němu nepřihlíží.
Pokud si nevíte rady se sepisem nájemní smlouvy nebo máte spory s pronajímatelem, či naopak nájemcem, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
