V současnosti je otázka zvyšování cen za energie aktuálním tématem celé společnosti. V souvislosti s bydlením se toto téma odráží zejména v cenách za služby spojenými s užíváním bytu (dále jen „služby“), případně jejich navyšování. Za jakých podmínek může dojít ke zvýšení cen záloh? Jak potom probíhá vyúčtování záloh za služby?
Poplatky za služby spojenými s užíváním bytu jsou zpravidla hrazeny formou záloh. Ty je nutno na konci zúčtovacího období vyúčtovat. Povinnost poskytovatele služeb vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za služby je upravena v zákoně. Konkrétně zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „zákon o službách“).
Povinnost provést vyúčtování záloh za služby
Ze zákona o službách plyne, že poskytovatel služeb je povinen skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtovat příjemci služeb vždy za zúčtovací období. A toto vyúčtování je povinen doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Pro úplnost dodáváme, že poskytovatelem služeb bude v nájemním vztahu zpravidla pronajímatel, přičemž nájemce bude příjemce. V případě bytu ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) bude ale vlastník bytu, tedy potencionální pronajímatel, příjemcem – poskytovatelem bude totiž SVJ.
Konkrétní požadavky jsou kladeny též na obsah vyúčtování. Z něj musí být patrná výše případných rozdílů ve vyúčtování tak, aby byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Poskytovatel služeb musí ve vyúčtování uvést výši nákladů na služby podle toho, jak byla skutečně spotřebována. V návaznosti na to dojde k finančnímu vyrovnání. Příjemce bude buď povinen k úhradě nedoplatku, nebo bude zjištěn přeplatek. Délka lhůty k jejich vyrovnání záleží na dohodě stran. Zákon o službách podpůrně stanoví splatnost nejpozději 4 měsíce od doby, kdy bylo vyúčtováno, popř. kdy byly předloženy podklady k vyúčtování,
Možnosti obrany proti doručenému vyúčtování záloh za služby
Pokud příjemce služeb bude mít nějaké výhrady k vyúčtování, je oprávněn požadovat, aby mu byl předložen podrobný způsob vyúčtování služeb. Tedy způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Příjemce služeb má rovněž právo pořídit si na svůj náklad kopie předložených podkladů vyúčtování. Žádost musí být učiněna písemně v souladu se zákonem o službách.
Jestliže má příjemce služeb výtky k obsahu či způsobu provedeného vyúčtování, je oprávněn předložit provozovateli námitky nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy mu bylo vyúčtování doručeno, popř. kdy mu byly předloženy podklady k vyúčtování. Poskytovatel služeb má pak povinnost vyřídit tyto námitky do 30 dnů od jejich doručení.
Provedení řádného vyúčtování je nezbytným předpokladem pro vznik splatnosti případného nedoplatku. Pokud nebylo vyúčtováno řádně, poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. A naopak povinnost příjemce uhradit případný nedoplatek ještě nedospěla.
Vymáhání povinnosti doručit řádné vyúčtování záloh za služby
Nabízí se zde otázka, zda shora uvedené povinnosti lze nějak vymáhat, resp. co hrozí v případě jejich nesplnění. Nesplnění výše uvedených povinností, ať už poskytovatele či příjemce služeb, vede ke vzniku povinnosti zaplatit pokutu. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná dle zákona o službách s alespoň dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, popř. SVJ. Zákon však limituje maximální hranici. V důsledku toho ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Rovněž lze připomenout, že výše uvedených práv a povinností v podobě pokuty za nedodržení lhůty či přímo nároku na dodání řádného vyúčtování se lze domoci prostřednictvím žaloby i u příslušného okresního soudu.
Způsob zvýšení cen za služby spojených s užíváním bytu
Podle zákona o službách má poskytovatel služeb právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Zákon o službách reflektuje potencionální potřebu zvýšit ceny za služby, když zakotvuje právo poskytovatele služeb měnit v průběhu roku měsíční zálohu. A to v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Jedná se tedy v souladu se zákonem o jednostranné navýšení ceny. Žádný souhlas příjemce se nevyžaduje.
V zájmu předcházení svévolnému zvyšování cen za zálohy je ve výše citovaném ustanovení stanovena podmínka řádného odůvodnění potřeby navýšit cenu služeb. Jednostranné navýšení ceny za služby tedy musí být písemné a se striktně vymezenými důvody, které ke změně výše zálohy vedly. Vedle toho je zde zakotveno pravidlo ohledně doby, od níž je možno zaplacení zvýšených záloh za služby požadovat. A sice nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy (může být a často bývá součástí vyúčtování záloh za služby). Lhůta je poskytnuta k adaptaci příjemce na změnu v jeho platební povinnosti.
V případě nájemního vztahu může pronajímatel jakožto poskytovatel zvýšit písemným oznámením cenu za služby nájemci dle stejných výše zmíněných pravidel. Ve vztahu mezi společenstvím vlastníků jednotek a jednotlivými vlastníky jednotek může totéž učinit i SVJ jakožto poskytovatel služeb.
Možnost hradit zálohy na služby tzv. paušální platbou
Zákon o službách zakotvuje i možnost hradit poplatky za služby tzv. paušální platbou. Právní důsledky paušální platby se projeví nejenom ve vyúčtování, ale též v možnosti navyšování cen za služby, poněvadž v případě paušální platby je možnost poskytovatele služeb jednostranně zálohy za služby navýšit vyloučena. V případě, že vyvstane potřeba změnit výši cen za služby spojenými s užíváním bytu, je nutné za tímto účelem uzavřít smlouvu mezi poskytovatelem a příjemcem služeb (tj. buď mezi pronajímatelem a nájemcem či mezi SVJ a vlastníkem bytu).
Lze tedy uzavřít, že stanovení výše záloh formou paušální platby pro poskytovatele služeb není vhodné v době dynamického vývoje cen energií, plynu a dalších s tím souvisejících plnění, který zažívá celosvětová společnost v aktuální době.
Vedle zvyšování cen za služby je nutno rozlišovat zvyšování nájemného, které se řídí zejména občanským zákoníkem a má naprosto odlišná pravidla oproti zvyšování cen za služby spojených s užíváním bytu popsaných výše.