Pronajímatelé se v dnešní době snaží zajistit si lepší postavení, než je jim zákonem přiznáváno. Toto bývá pravděpodobně nejčastěji způsobováno platební neschopností nájemců nebo jejich závadovým chováním. Dostat problematického nájemníka z bytu je s ohledem na dnešní právní úpravu poměrně složité. Pronajímatel k tomu může využít pouze prostředků, které mu k tomu zákon umožňuje a slouží jako ochrana nájemníků. Je to sice poměrně často běh na dlouho trať. Nicméně v případě nezákonného vstupu a vystěhování nájemce by pronajímatel mohl být dokonce trestně stíhán.
Kogentnost ochrany nájemníků
Zákonná ochrana nájemníků vyplývá z jedné ze základních zásad soukromého práva, kterou je ochrana slabší strany. Ihned v úvodním zvláštním ustanovení § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), jímž se upravuje nájem bytu a nájem domu, je tato zásada vyjádřena. Pokud nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení následujících sloužících jako ochrana nájemníků.
Toto ustanovení představuje tzv. relativní kogentnost ustanovení o nájmu bytu a domu. Konkrétně nemožnost odchýlit se od zákonné úpravy v neprospěch nájemce. Z této nájemci bytu vyplývají zvláštní práva sloužící jako ochrana nájemníků. Kogentnost pravidel je jednostranná, strany mohou ujednat výhodnější řešení ve prospěch nájemce. Pokud je v nájemní smlouvě dohodnuto něco, co by zkracovalo nájemcova práva podle těchto ustanovení zaručená, platí, že se k takovému ujednání v této části nájemní smlouvy nepřihlédne a ujednání je pouze zdánlivé.
Na druhou stranu tím není obecně vyloučeno, aby nájemce ve smlouvě na sebe převzal povinnosti i nad rámec zákonné úpravy. Ovšem s tím, že bude nutno v každém konkrétním případě pečlivě posoudit, zda se tím neomezuje některé nájemcovo zvláštní oprávnění. A zda jím převzaté povinnosti nejsou povinnostmi zjevně nepřiměřenými.
Zvláštní práva ochrany nájemníků
Občanský zákoník přiznává zvláštní práva ochrany nájemníků, které jsou obsaženy pouze v rámci vymezených ustanovení § 2235–2301 občanského zákoníku. Jedná se o práva, která jsou výslovně v jednotlivých ustanoveních stanovena, a to zejména právo odmítnout nastěhovat se do nezpůsobilého bytu dle ustanovení § 2244 odst. 1 občanského zákoníku, právo na úroky z jistoty dle ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, právo chovat v bytě zvíře dle ustanovení § 2258 občanského zákoníku, právo přijímat ve své domácnosti kohokoli dle ustanovení § 2272 odst. 1 občanského zákoníku, právo podat návrh k soudu na přezkoumání výpovědi dle ustanovení § 2290 občanského zákoníku apod. Toto jsou nejčastěji krácená práva nájemce, jejichž aplikaci pronajímatelé v nájemních smlouvách protiprávně vylučují.
Podobně nelze sjednat ani další výpovědní důvody (vyjma zákonných), které by pronajímateli umožňovali vypovědět nájemní smlouvu. Stejně tak případná intenzita porušení zákonných povinností je zákonem pevně stanovena, tudíž nelze v nájemní smlouvě sjednat, že téměř každé porušení povinností nájemce lze považovat za porušení zvlášť závažným způsobem spojených s okamžitou výpovědí, a to dokonce bez výpovědní doby.
Následek protiprávního krácení ochrany nájemníků
Následkem zakázaného krácení práv nájemci je zdánlivost, nepřihlíží se k němu a nevyvolává právní následky. Soud je povinen v případě soudního sporu z úřední povinnosti zkoumat, zda k ujednání přihlédne, nebo ne. Nájemce se sám této zákonné ochrany nemůže v nájemní smlouvě ani v soudním řízení vzdát.
Zakázaná ujednání ochrany nájemníků v nájemní smlouvě
Téměř každému pronajímateli je známo, že najít dobrého a spolehlivého nájemce, s nímž nejsou v době trvání žádné problémy, je v dnešní době čím dál složitější. Nelze opomenout ani obrácenou stranu mince, kdy i poctivý nájemce se setkává s všelijakým nátlakem ze strany pronajímatelů. Ať již za tímto stavem budeme hledat cokoliv, je nutno především znát a ctít právní předpisy, kterou nájemci poskytují nemalou ochranu. Vztah pronajímatele a nájemce se dá totiž považovat za právní vztah, v němž právě nájemce má pozici slabší smluvní strany a větší ochrany.
Základní ustanovení ochrany nájemníků
Mezi základní ustanovení chránící nájemce je ustanovení § 2239 občanského zákoníku, které jednoznačně vylučuje ujednání, kterými sice nedochází k odchýlení od zákonné úpravy, ale která jsou přesto pro nájemce nepřiměřená. Proto se nebude v nájemní smlouvě přihlížet k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Občanská zákoník nyní umožňuje sjednat smluvní pokutu v nájemní smlouvě, avšak výše smluvní pokuty bude značně omezena a její sjednání bude mít dopad i na nájemní jistotu (kauci). Právo na zaplacení smluvní pokuty je nyní limitováno trojnásobkem měsíčního nájemného. Zároveň ovšem v souhrnu s nájemní jistotou nesmí smluvní pokuta tento limit překročit. V případě, kdy nájemní jistota bude sama o sobě v této maximální výši, není zde již žádný prostor pro sjednání smluvní pokuty.
Případné ujednání smluvní pokuty či jistoty však nebrání možnosti, aby pronajímatel požadoval zaplacení náhrady škody. Na druhou stranu by neměl mít pronajímatel právo požadovat náhradu škody v rozsahu vyšším než smluvní pokuta, ledaže si to při ujednání smluvní pokuty vyhradil. Chrání se tím očekávání nájemce.
Další ustanovení ochrany nájemníků
Dále smluvní strany v praxi sjednávají různá práva a povinnosti za účelem ochránit svá práva, např. povinnost úklidu společných prostor, právo nájemce užívat teplou vodu, povinnost nájemce označit dveře, povinnost nájemce hlásit návštěvy předem, omezení návštěv přes noc.
Zákonodárce však blíže nevymezil okruh případů, kdy ujednání bude zjevně nepřiměřené. Bude tedy nutné posuzovat každý konkrétní případ zcela individuálně. Lze předpokládat, že např. absolutní zákaz přijímání návštěv rodinných příslušníků do bytu by mohl být shledán jakožto zjevně nepřiměřený. Nepřiměřeným může být taktéž ujednání, které ukládá nájemci povinnosti, které nevyplývají ze zákonné úpravy mimo pododdíl upravující nájem bytu. Musí zde být úměra mezi těmito zájmy (spravedlivým důvodem) a omezením nájemce. Absence důvodů bude často vyplývat z porovnání s obdobnými případy, kdy takové nepřiměřené ujednání nebylo sjednáno.
Soudní ochrana nájemníků
V případě soudního sporu o zjevnou nepřiměřenost ujednání v nájemní smlouvě občanský zákoník stanovuje, že k těmto ujednáním o smluvní pokutě nad rámec zákonné úpravy a nepřiměřených povinnostech se nepřihlíží. Jedná se tedy o ustanovení zdánlivá bez právní relevance a soud by měl k jejich zdánlivosti přihlížet z úřední moci bez nutnosti vznesení námitky ze strany nájemce.