Na naši advokátní kancelář se velice často obrací klienti s dotazy ohledně koupě stavebního pozemku od obce, za účelem výstavby rodinného domu. Jelikož je však prodávající obec, která je povinna majetek využívat účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy, je koupě pozemku často spojena s mnoha podmínkami, které poskytují ochranu před spekulanty či osobami s nekalými úmysly, zejména jako předkupní právo obce a výhrada zpětné koupě obce.
V dnešním článku si tyto podmínky nastíníme a pokusíme si vysvětlit jejich klady a zápory.
Smluvní předkupní právo obce k pozemku
Předkupní právo můžeme ve své podstatě rozdělit do dvou kategorií. V prvním případě se jedná o situace, kdy si mezi sebou strany zřídí samy předkupní právo. Pod tento případ řadíme případy, kdy jedna ze stran v budoucnu bude mít zájem o koupi předmětné věci. Praxe tento způsob zřízení předkupního práva nazývá smluvní předkupní právo. To se řídí ustanoveními § 2140-2149 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Dlužník musí v případě prodeje věci nabídnout přednostně koupěchtivému předmět závazku.
Jedná se typicky o případ, kdy se obec snaží, aby se její obyvatelstvo rozrůstalo a nadále se obec rozvíjela. Proto častokrát přistupuje k prodeji pozemku za sníženou cenu. Typicky je o takový pozemek větší zájem, a proto prodej probíhá formou výběrového řízení. Obec se však musí jistit, aby zmíněný pozemek neprodala spekulantům a ti ihned po koupi za sníženou cenu pozemek prodali dále. Proto si na pozemku zřizují předkupní právo, aby k tomuto nedošlo.
Zákonné předkupní právo obce k pozemku
Proti smluvnímu předkupnímu právu stojí tzv. zákonné předkupní právo. Jako takové může naplňovat znaky veřejnoprávní či soukromoprávní povahy. Jedním z případů předkupního práva veřejnoprávní povahy je právě § 101 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v platném znění (dále jen „stavební zákon“). Za splnění určitých předpokladů na základě předmětného ustanovení má oprávněná osoba (v daném případě obec, kraj nebo stát) zákonné předkupní právo k pozemku v případě jeho prodeje.
Mezi základní předpoklady ke vzniku předkupního práva dle stavebního zákona patří nutnost vyjádření předmětného pozemku jako veřejně prospěšné stavby či veřejného prostranství v územně plánovací dokumentaci dané obce. Takové vymezení však neplatí bezbřeze. U staveb, které za veřejně prospěšné prohlašuje jiný zákon a zároveň nejsou vymezeny v územně plánovací dokumentaci, nevzniká zákonné předkupní právo dle stavebního zákona. V tomto ohledu dále platí omezení, že předkupní právo nevzniká ve chvíli, kdy lze účelu veřejně prospěšné stavby dosáhnout mírnějším postupem. Zákon výslovně definuje jako mírnější postup zřízení věcného břemene. Typické věcné břemeno v tomto případě jsou inženýrské sítě či kabely.
Cena u předkupního práva obce
Cena za prodej pozemku se v souladu s § 101 odst. 4 stavebního zákona určuje znaleckým posudkem. Ten je povinen nechat vyhotovit koupěchtivá osoba, tedy obec, kraj či stát. Cena za pozemek má být dle zákonné dikce obvyklá, tedy obdobná s přihlédnutím k nemovitostem v dané lokalitě. Samotná realizace předkupního práva pak vzniká ohlášením úmyslu vlastníka prodat nemovitost koupěchtivé osobě. Tato osoba následně ve lhůtě tří měsíců musí vlastníkovi pozemku oznámit úmysl využít či nevyužít předkupního práva. Zároveň platí, že pokud nedojde k uzavření smlouvy do šesti měsíců od oznámení prodeje nemovitosti, pak předkupní právo ex lege zaniká. Po řádně provedeném vkladu do katastru nemovitostí je vlastník povinen ve lhůtě dvou měsíců uhradit kupní cenu druhé straně.
Nerespektování předkupního práva obce
V praxi může dojít k situacím, kdy vlastník pozemku nerespektuje předkupní právo a nabídne k prodeji nemovitost jiné osobě. Z důvodu ochrany oprávněné strany jsou všechna právní jednání učiněná v rozporu s předkupním právem absolutně neplatná. Povinnost oznámit prodej pozemku se však z podstaty věci týká pouze úplatných právních jednání. Po řádně přijatém územním plánu, ve kterém se nachází předmětný pozemek zatížený předkupním právem, je již procesní obrana vlastníka značně omezena. Vlastník pozemku tak může ještě před vydáním územního plánu podávat v souladu s § 52 odst. 1 a násl. námitky proti návrhu územního plánu.
Výhrada zpětné koupě obce k pozemku
Výhrada zpětné koupě je, stejně jako předkupní právo, využíváno pro zajištění před spekulanty s pozemky. Opět se užívá v situaci, kdy obec v rámci rozšíření obyvatelstva obce podporuje mladé rodiny a nabízí jim koupi pozemku za sníženou cenu. Na rozdíl od předkupního práva není regulována veřejnoprávními normami. Kompletní problematiku výhrady zpětné koupě popisuje pouze zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“) v ustanoveních § 2135 a násl.
Výhradu zpětné koupě (stejně jako smluvní překupní právo obce) si strany ujednají prostřednictvím tzv. vedlejších ujednání u kupní smlouvy. Občanský zákoník poskytuje smluvním stranám možnost odchýlit se od zákonné úpravy. Smluvní strany si tak mohou výhradu zpětné koupě široce modifikovat. S uzavíráním kupní smlouvy s ujednáním o výhradě zpětné koupě mezi obcí a fyzickou osobou nelze opominout fakt, že obec je orgán samosprávy. Z toho plynou důsledky v podobě větších časových průtahů s vyjednáváním o kupní ceně či jinými podmínkami. Následná realizace zpětné koupě poté může trvat delší dobu.
Při využití zpětné koupě kupujícím dle § 2135 občanského zákoníku je kupující povinen převést předmět závazku na kupujícího za úplatu zpět. V praxi pak strany uzavřou druhou a téměř obsahově totožnou kupní smlouvu o převodu pozemku. Původní kupující musí prodávajícímu předat věc v nezhoršeném stavu. Zároveň platí zákonná domněnka, že plody z nemovitosti jsou samotným zpětným převodem vypořádány. Proto se stranám doporučuje sjednat si v původní smlouvě o převodu vlastnického práva k pozemku způsob případného vypořádání plodů a užitků.
Lhůta pro využití zpětné koupě
Pokud si strany mezi sebou nesjednají lhůtu pro uplatnění zpětné koupě, pak v případě pozemku platí desetiletá lhůta pro uplatnění nároku. V rámci využití výhrady zpětné koupě musí původní prodávají pouze oznámit úmysl odkoupit věc zpět. Není tak třeba předkládat nový návrh smlouvy už při oznámení úmyslu odkupu. Výhradu zpětné koupě si mohou strany sjednat s věcněprávními i obligačními účinky. Nicméně pro obec je lepší, pokud je výhrada zpětné koupě zapsána ve veřejném seznamu. V takovém případě totiž zavazuje i případné další vlastníky, neboť se neváže výhradně na subjekty, ale vázne na pozemku jako takovém.
Pokud subsumujeme právní úpravu na právní vztah uvedený v nadpisu článku, pak musí vlastníkovi pozemku nahradit náklady, které vynaložil ke zlepšení stavu pozemku. Takovými náklady může být například zpevnění terénu. Totéž ale neplatí pro změny, které vlastník učinil ze záliby nebo pro okrasu. Pak obec hradí náklady co do výše zvýšení obvyklé ceny pozemku. Vlastník také nemá nárok na náhradu nákladů spojených s běžnou údržbou pozemku. Obec v důsledku toho nehradí vlastníkovi například benzín spotřebovaný při kosení trávy. Zákonodárce neopomněl zmínit ani ustanovení o náhradě škody. Když totiž vlastník pozemku zhorší jeho hodnotu, pak je v souladu s § 2136 povinen nahradit obci vzniklou škodu. Ta se pak může projevit v nižší kupní ceně při zpětném prodeji.
Výhody zpětné koupě
Pro obec je zřízení výhrady zpětné koupě praktickým nástrojem pro usnadnění výkonu samosprávy. Prostřednictvím její realizace může vyřešit potíže s problémovými vlastníky pozemků, kteří obtěžují sousední pozemky. Rovněž dává obci možnost stavby obecně prospěšných zařízení či staveb. Jednou z podmínek při vyvlastňování stanovenou v § 3 odst.1 z. č. 184/2006 Sb., zákon o vyvlastnění, je zákaz vyvlastnění, pokud účelu vyvlastnění lze dosáhnout mírnějšími prostředky. Tímto mírnějším prostředkem může být mimo jiné využití sjednané výhrady zpětné koupě. Ze své povahy se výhrada zpětné koupě považuje za vedlejší ujednání, které výrazně zlepšuje postavení prodávajícího.
ZÁVĚR
Kupní smlouva, jejíž smluvní stranou je veřejnoprávní korporace, však může mimo výše uvedené obsahovat i další podmínky, které mohou být pro druhou stranu značně nevýhodné. Proto neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
Identifikaci pozemku naleznete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.