Kupní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních typů, s nímž se každý z nás setkává dennodenně. Kupní smlouvou se rozumí dvoustranné právní jednání, jehož smluvní strany se označují jako kupující a prodávající. Obsah závazku je takový, že prodávající se zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a zároveň mu umožní k ní nabýt vlastnické právo. Na druhé straně se kupující zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Na co při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost nesmíme zapomenout?
Základní náležitosti kupní smlouvy pro nemovitost
Mezi základní náležitosti kupní smlouvy na nemovitost patří uvedení smluvních stran a předmět koupě. Subjekty uzavírající kupní smlouvu musejí být dostatečně identifikovány, aby bylo katastru nemovitostí zřejmé, kdo je nabyvatelem a kdo převodcem nemovitosti. Identifikace by tam měla obsahovat v případě fyzické osoby jméno, příjmení, rodné číslo, adresu bydliště a v případě právnické osoby název obchodní firmy, sídlo a IČO.
Identifikaci nemovité věci je možné nalézt v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Předmětem koupě je převáděná nemovitost. Správné označení převáděné nemovitosti je naprosto zásadní a klíčovou náležitostí kupní smlouvy. Dopustíme-li se při specifikaci převáděné nemovitosti jakékoliv chyby v psaní (např. chybně uvedené parcelní číslo pozemku, či číslo popisné), může se takový převod hodně prodražit. Lze jen doporučit zvýšenou pozornost při převodu bytových jednotek. Součástí převodu bytové jednotky bývá standardně i převod podíl na společných částech budovy, v níž je jednotka vymezená, a příslušný podíl na pozemku, na němž tato budova stojí. I toto musí být obsahem kupní smlouvy, jinak vlastnické právo u příslušného katastru nemovitostí nelze provést.
Je nutné, aby kupní smlouva pro nemovitost byla v písemné formě?
Ano, kupní smlouvu na nemovitost je nutné uzavřít v písemné smlouvě. Důvodem je větší právní jistota. Nedodržení písemné formy pro převod vlastnického práva k nemovitosti vede k absolutní neplatnosti právního jednání (koupě). Zvýšenou pozornost je třeba věnovat případům, kdy nemovitost prodává či kupuje např. více vlastníků. Či v případě, kdy má být nabývána do společného jmění manželů. Způsob nabytí jednotlivých účastníku musí být z kupní smlouvy a návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu zcela jednoznačná a nepochybná. Např. podílové spoluvlastnictví či právě do společného jmění manželů.
Kupní cena a další náležitosti kupní smlouvy pro nemovitost
Další podstatnou náležitostí, jíž lze jen doporučit ujednat, je kupní cena. Ačkoliv právní úprava obsahuje podpůrné stanovení kupní ceny, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává, je vhodné sjednat částku konkrétní. Z tohoto obecného znění je zřejmé, že by se stanovení kupní ceny mohlo lehce stát předmětem sporu. K co nejvyšší ochraně kupujícího i prodávajícího je vhodné využít uhrazení kupní ceny prostřednictvím úschovy u advokáta nebo notáře.
Rovněž nelze opomenout ani datum uzavření kupní smlouvy. To je jedním z nejvíce sice formálních úkonů, avšak nejdůležitějších, neboť bez něho by smlouva byla neplatná. Podobně důležitou náležitostí jsou i úředně ověřené podpisy smluvních stran, které musí být na téže listině, kdy rovněž bez úředního ověření nelze nemovitost platně převést.
Taktéž je třeba upozornit na skutečnost, že v den podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí musí být kupní smlouva pro nemovitost nejen platná, ale i účinná. V opačném případě je příslušný katastrální úřad povinen návrh na vklad zamítnout. Z tohoto důvodu lze proto důrazně upozornit na formulaci jakýchkoliv odkládacích podmínek.
Vady nemovitosti
Stejně jako u koupi věci movité může i při koupi věci nemovité kupující uplatňovat práva z vad. Přesto důrazně doporučujeme si předmět koupě ještě před samotným uzavřením smlouvy řádně prohlédnout. V případě nejistoty je dobré využít služby odborníka, který stav nemovitosti posoudí, čímž se značně sníží riziko vad, které kupující mohl odhalit při běžném zhlédnutí.
Vady zjevné a skryté
Vady se dají rozdělit na vady zjevné a skryté. Zjevnými vadami se rozumí takové, které jsou poznatelné při prohlídce nemovitosti (např. hniloba na zdech, rozbitá okna), běžných zkouškách nebo vady zjistitelné z katastru nemovitostí. Prodávající by se mohl z odpovědnosti za takové vady vyvázat, proto doporučujeme si předmětnou nemovitost pečlivě prohlédnout a o zjevných vadách uzavřít dohodu, že je prodávající opraví, případně že dojde ke snížení kupní ceny.
Skryté vady jsou takové vady, které nebyly zjistitelné nebo zřejmé při prohlídce nemovitosti (např. praskání podlah zakrytých plovoucí podlahou). Zákon u nemovitostí stanovuje pětiletou dobu pro uplatnění skrytých vad. Kupující by ovšem měl prodávajícímu skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu, nejlépe v písemné formě s podrobným popisem vady nebo jak se vada projevuje. Kupující může vytknout prodávajícímu vadu i po uplynutí této doby, avšak pokud prodávající namítne, že vada byla vytknuta opožděně, soud právo z vadného plnění nepřizná.
Kupní smlouva pro nemovitost
Dále můžeme dělit vady, na ty, co způsobují podstatné porušení smlouvy a nepodstatné porušení smlouvy. Podstatné porušení smlouvy je takové porušení, o němž prodávající již při uzavření kupní smlouvy věděl nebo musel vědět, že by kupující kupní smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal. Při podstatném porušení smlouvy může kupující od smlouvy odstoupit. Při nepodstatném porušení může kupující požadovat opravu nebo slevu z kupní ceny. Kupní smlouva může mít mnoho podob od písemné po konkludentní, nicméně v případě koupě nemovitosti je zapotřebí uzavřít takovou smlouvu písemně s úředně ověřený podpisy.
Kromě obecné úpravy kupní smlouvy, občanský zákoník dále upravuje i zvláštní druhy koupě, a sice právě koupi nemovité věci. Úprava kupní smlouvy na nemovitost v občanském zákoníku může být proto pro laika v některých případech komplikovaná. Zejména v případě odkazovaní na obecná ustanovení o koupi a koupi nemovité věci. V případě, že budete řešit prodej nemovitosti neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář, která Vám připraví kupní smlouvu přesně na míru.
