V poslední době naši advokátní kancelář navštívilo několikero klientů se stejnou věcí. Jednalo se o výhradu zpětné koupě, kterou mají zapsanou u svého pozemku v katastru nemovitostí. Všechny zajímalo totéž – co je to vlastně výhrada zpětné koupě a v jaké míře je může omezit. Vše se Vám pokusíme přiblížit v tomto článku. Čtěte tedy pozorně.
Co znamená výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětné koupě jako práva omezuje vlastnické právo kupujícího právem prodávajícího kdykoliv během sjednané doby požadovat převod vlastnického práva k věci nazpět. Tím se stává vlastnické právo kupujícího podmíněné a v „plném rozsahu“ nabude kupující vlastnické právo až uplynutím sjednané lhůty. Případně lhůty stanovené § 2137, který stanoví, že: Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta. Znamená to tedy, že prodávající si může věc kdykoliv na požádání odkoupit zpět. Vždy ale záleží na prodávajícím, zda a případně kdy toto své právo realizuje. Pokud tedy věc nebude chtít zpět, kupujícího se dané ujednání vůbec nedotkne. V konečném důsledku ani nemusí vědět, že je pozemek či jiná movitá věc tímto právem zatížena.
Výhrada zpětné koupě jakožto právo je možné sjednat k jakékoliv věci – tedy movité či nemovité. Občanský zákoník pro zřízení práva zpětné koupě nevyžaduje žádnou formu. Pokud má být výhrada zapsána do katastru nemovitostí, musí být dodržena písemná forma.
Stav nemovitých věcí je možné zjistit z Nahlížení do katastru nemovitostí.
Výhrada zpětné koupě a její obsah
Obecně úprava vychází z toho, že právo zpětné koupě váže jen strany, které si toto právo ujednaly. Právo tak zaniká smrtí jedné ze stran, a to i před uplynutím lhůty k jeho realizaci. Strany si však mohou výslovně ujednat, že právo zpětné koupě nezanikne smrtí jedné ze stran, ale bude zavazovat i dědice.
Výhradou zpětné koupě se může jevit jako dosti podobná předkupnímu právu. Rozdíl mezi výhradou a předkupním právem je, že u výhrady vzniká prodávajícímu kdykoliv od uzavření kupní smlouvy do uplynutí stanovené lhůty právo požádat kupujícího, aby ten převedl vlastnické právo zpět na prodávajícího, což fakticky znamená uzavření nové kupní smlouvy se stejným předmětem plnění a kupní cenou.
V případě předkupního práva nemá prodávající možnost aktivně se domoci toho, aby získal zpět vlastnické právo k jednou prodané věci, neboť má pouze právo být vyzván ke koupi, pokud se povinná osoba (původní kupující) rozhodne příslušnou věc prodat. Z praktického hlediska má výhrada, kromě uchování práva prodávajícího si prodej věci prostě jen rozmyslet, obvykle určitou „zajišťovací“ či „sankční“ funkci pro případ, že nastanou okolnosti, které strany kupní smlouvy předvídají a spojují s nimi možnost vrátit vše původní podoby.