Katastr nemovitostí, jak již napovídá jeho název, představuje evidenci nemovitostí v České republice. Evidenci která zahrnuje jejich soupis, popis i polohové a geometrické určení. Vedle toho katastr nemovitostí eviduje ke každé nemovitosti vlastnická nebo jiná věcná práva, popřípadě další zákonem stanovené údaje. Nahlížení do katastru je v dnešní době velmi jednoduché. Neboť jeho informační systém je přístupný elektronicky a lze se do něj bezplatně dálkově dostat, například prostřednictvím počítače.
Lze tedy konstatovat, že pokud člověk potřebuje zjistit konkrétní informace o budově, bytu nebo pozemku, kdo jej vlastní nebo jestli není zatížen jakýmkoli jiným právem, jeho kroky by měly směřovat právě do této veřejné evidence. Dostupné na webových stránkách www.cuzk.cz.
Jak dochází ke změnám údajů v katastru nemovitostí?
Ke změnám údajů v katastru nemovitostí dochází na základě zápisu. Způsobů zápisu je hned několik, a to vklad, poznámka nebo záznam. Poznámka má především funkci oznamovací, katastrální úřad jí zapíše na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, insolvenčního správce apod. Zapisují se tak například informace o exekučním příkazu k prodeji nemovitosti, o zákazu zřídit zástavní právo nebo o přednostním právu ke zřízení věcného práva. Záznamem se zapisuje naopak zapisují práva jako právo hospodařit s majetkem státu nebo kdo je oprávněn spravovat nemovitosti ve vlastnictví státu. Záznam je tak nejčastěji prováděn na základě návrhu ze strany orgánu veřejné moci. Nejvýznamnějším zápisem do katastru nemovitostí pro běžného jedince bude právě vklad.
Vkladem se zapisuje změna, vznik i zánik především vlastnických práv, ale dále i práva stavby, popřípadě jiná věcná práva. Pokud tedy kupujete byt, dům či pozemek, je zapotřebí nejprve uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, a následně tuto smlouvu přiložit k návrhu na vklad. Bez změny vlastníka k předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí nemají vlastnická práva kupujících účinky.
Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí?
Návrh na vklad je prováděn na předepsaném formuláři a jeho přílohou bude právě uzavřená kupní smlouva. Předepsaný formulář stačí opatřit prostým podpisem. V případě přikládané kupní smlouvy je již nutné podpisy nechat ověřit. Ověření podpisu provádí advokát, notář, ale lze podpisy ověřit i na CZECH POINTu České pošty. Návrh na vklad může podat kupující i prodávající, popřípadě jej účastníci podávají na příslušný katastrální úřad společně. V průběhu vkladového řízení je možné se i nechat zastoupit například advokátem na základě plné moci. Bohužel samotné podání návrhu není bezplatné, za každý návrh na vklad je stanoven správní poplatek ve výši 2.000, – Kč. Z toho důvodu je vhodné, aby již v kupní smlouvě si strany ujednaly, která z nich uhradí správní poplatek za podaný návrh na vklad. A předešly tak pozdějším případným konfliktům. Nejčastěji hradí poplatek kupující.
Návrh na vklad se podává u příslušného katastrálního úřadu podle toho, v jakém obvodu katastrálního úřadu se předmětná nemovitost nachází. Po obdržení návrhu na vklad katastrálním úřadem se zahájí vkladové řízení a nemovitost v katastru nemovitostí se označuje tzv. plombou.
Vady návrhu na vklad
V rámci samotného návrhu je dobré se vyhnout jakýmkoli chybám v psaní, zejména špatnému označení jednotky nebo čísla parcely, popřípadě nesprávným údajům týkající se účastníků řízení nebo chybějících příloh. Katastrální úřad v takovém případě účastníky vyzve k opravě nebo doplnění návrhu, ale rovněž hrozí, že návrh zamítne a řízení se zastaví. Podateli tak nezbude nic jiného, než opravený návrh na vklad opět podat a rovněž znovu zaplatit správní poplatek.
Každý návrh na vklad lze vzít i zpět. Pro zpětvzetí návrhu na vklad není stanoven konkrétní formulář, je ale nutné označit účastníky řízení, den podání návrhu na vklad a číslo řízení, které bylo ze strany katastrálního úřadu k podání přiděleno. Nejlepší alternativou je, když zpětvzetí návrhu podají všichni účastníci řízení společně. Nutno však podotknout, že správní poplatek se po zpětvzetí návrhu již nevrací.
Vkladové řízení
Vklad lze provést pouze na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Katastrální úřad je povinen návrh na vklad přezkoumat. To znamená, že ověří, zda byla dodržena předepsaná forma smlouvy, zda je převodce skutečně vlastníkem převáděné nemovitosti, a jestli je vůbec možné vklad k nemovitosti provést. Zmiňovaná plomba na nemovitosti v průběhu vkladového řízení naznačuje, že na příslušném listu vlastnictví k nemovitosti probíhají změny. Plomba má mimo jiné funkci „pojistky“ vůči aktuálnímu vlastníku nemovitosti, v rámci které má možnost se ohradit proti probíhajícímu vkladovému řízení. Plomba na nemovitosti vázne nejméně 20 dní, kdy k převodu vlastnického práva dojde nejdříve po uplynutí této ochranné lhůty.
Pokud tedy vlastník nemovitosti žádnou kupní smlouvu nepodepsal a o převodu nemovitosti neměl dosud ponětí, může se v této lhůtě bránit u katastrálního úřadu podáním tzv. námitky a k převodu vlastnického práva bez dalšího nedojde. Naopak, pokud je vše v pořádku, k zápisu „nového“ vlastnického práva obvykle dojde v řádu několika dnů po skončení ochranné lhůty.
Samotné vkladové řízení a jeho stav lze rovněž dálkově sledovat prostřednictvím webových stránek katastru nemovitostí. Skutečnost, že je určitá nemovitost (byt, pozemek nebo například jednotka) předmětem konkrétního vkladového řízení je zjistitelné i při vyhledání samotné nemovitosti v rámci nahlížení do katastru nemovitostí.
Co dalšího lze z katastru nemovitostí zjistit?
Katastr nemovitostí se vyplatí sledovat ještě před samotným uzavřením kupní smlouvy. V opačném případě by Vás mohlo čekat nepříjemné překvapení, kdy Vás sice prodávající neupozorní, že na nemovitosti vázne například zástavní právo, ale v katastru nemovitostí bude bohužel evidováno. V případě informací evidovaných v katastru nemovitostí se předpokládá jejich správnost a úplnost a bohužel se nelze bránit proti právu, které je zveřejněno v katastru nemovitostí s argumentem, že se o něm prodávající při uzavírání smlouvy nezmínil.
Jak již bylo naznačováno, vlastnické právo je sice jedním z nejčastěji evidovaných práv v katastru nemovitostí, ale jejich škála je mnohem rozsáhlejší. Může se jednat o právo stavby, zástavní právo, předkupní právo, přídatné spoluvlastnictví nebo i věcné břemeno v podobě služebnosti nebo reálného břemene atd. Zápis těchto práv je rovněž podmíněn vkladovým řízením.
Zavěr
Pro snadnější prověřování případných změn u nemovitosti katastrální zákon umožňuje zřídit tzv. službu sledování změn. Jedná se o bezplatnou službu, kterou lze zřídit i online bez nutnosti návštěvy katastrálního úřadu. Žádost o zřízení služby může podat vlastník nemovitosti, ale i zástavní věřitel nebo například oprávněný z věcného břemene. Pokud si vlastník nemovitosti o službu zažádá, bude pak automaticky informován o změnách v katastru nemovitostí u konkrétních nemovitostí. Změnou se myslí provedení vkladu, zápis různých poznámek nebo provedení záznamu apod. Informace budou zasílány dle uživatelova přání, například emailem, SMSkou nebo prostřednictvím datové zprávy. Bezesporu se jedná o službu, která usnadní vlastníkům nemovitosti život. Nemusí pravidelně nahlížet do katastru nemovitostí a hlídat, zda nedochází k nějakým podvodným změnám u jejich nemovitostí.
Pokud si nevíte rady se sepisem kupní smlouvy a podáním návrhu na vklad, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.