Mnoho lidí v dnešní době si nemůže dovolit vlastní bydlení. Proto svou potřebu bydlení uspokojují ve formě nájmu bytu v podobě uzavření nájemní smlouvy. Jaká práva a povinnosti nájem bytu ukládá nájemci či pronajímateli?
Nájem bytu a jeho úpravy ze strany pronajímatele
Pronajímatel je povinen zajistit nájemci nerušený výkon jeho nájemních práv v podobě nájmu bytu. Taktéž je však povinen provádět údržbu pronajatého bytu. Problematiku úprav a jiných změn při nájmu bytu v nájemním vztahu upravuje ustanovení § 2259 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník). Úpravu bytu lze provést pouze se souhlasem nájemce. Z této zásady rovněž existují výjimky. Neboť nájemce je povinen bez jeho souhlasu strpět úpravu či přestavbu bytu pouze za předpokladu nesnížení hodnoty bydlení a bez většího nepohodlí pro nájemce (např. výměna výtahu). Další výjimkou je situace, kdy pronajímatel provádí tyto úpravy na příkaz veřejné moci (např. stavební úřad). Nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma (v rámci prevence dle ustanovení § 2900 a 2901 občanského zákoníku).
Následky prováděných změn se liší v závislosti na tom, zda jejich provedení vyžaduje vyklizení bytu, či nikoliv a zda k jejich provádění dochází se souhlasem nájemce, či nezávisle na něm. Nájemci poté budou zpravidla vznikat práva v rozsahu, v jakém byla dotčena způsobilost bytu k užívání.
Úpravy bez souhlasu pronajímatele
Jedná-li se o úpravy dle ustanovení § 2260 občanského zákoníku bez nutnosti souhlasu nájemce, které vyžadují úplné vyklizení pronajatého bytu, je nezbytné, aby se nejdříve pronajímatel vůči nájemci zavázal k úhradě nákladů, poskytl nájemci přiměřenou zálohu a nejméně tři měsíce předem o potřebě vyklizení nájemce informoval. Pokud nájemce neoznámí do deseti dnů od informování, že s vyklizením na požadovanou dobu souhlasí, má se za to, že s vyklizením bytu nesouhlasí a odmítl jej. V případě krátkodobého vyklizení dle ustanovení § 2261 občanského zákoníku do jednoho týdne je nezbytné nájemce k takovému vyklizení vyzvat alespoň deset dní předem. Nájemce má poté možnost odmítnout vyklizení do pěti dní od sdělení této výzvy k vyklizení. Odmítnutí nájemce ohledně vyklizení bytu následně pronajímatele vede dle ustanovení § 2262 občanského zákoníku k možnosti domáhat se vyklizení u soudu do deseti dnů od odmítnutí vyklizení nájemcem. Po marném uplynutí této lhůty právo pronajímatele zaniká.
Nájem bytu a jeho úpravy ze strany nájemce
Úprava bytu nájemcem je upravena v ustanovení § 2264 občanského zákoníku. Je v zásadě potřebný souhlas pronajímatele. A to i tehdy, pokud je změna motivována zdravotním postižením nájemce nebo člena jeho domácnosti nebo jiné spolubydlící osoby. Souhlas pronajímatele by měl být udělen v písemné formě. Pokud by pronajímatel nesouhlasil, je zapotřebí rozlišit dvě situace. Jedná se zde o to, zda jde o změnu nezbytnou pro nájemce ze zdravotních důvodů, či nikoli. Jestliže by šlo o změnu z důvodů jiných než zdravotních, je pronajímatel oprávněn odmítnout souhlas, aniž by bylo hodnoceno, zda má k odmítnutí vážný a spravedlivý důvod. Jde o realizaci práva vlastníka rozhodovat o změnách své věci.
Jedná-li se však o změnu způsobenou ze zdravotních důvodů, je nutno posoudit, zda byly tyto vážné a spravedlivé důvody naplněny. Tvrzení a prokázání existence vážného a spravedlivého důvodu bude na pronajímateli. Pokud pronajímatel k odmítnutí souhlasu podle nájemce žádný vážný a spravedlivý důvod nemá, umožňuje občanský zákoník nájemci obrátit se na soud, aby nahradil nesouhlasný projev vůle pronajímatele.
Při skončení nájmu je nájemce povinen odstranit v bytě změnu, kterou provedl bez souhlasu pronajímatele. Této povinnosti nemusí dostát, pokud pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.
Nájem bytu a práva nájemce
U nájmu bytu občanský zákoník chrání spíše nájemce. Patrné je to například z nemožnosti krácení práv nájemce, které mu občanský zákoník přiznává. Taktéž lze toto demonstrovat pro případě, kdy si smluvní strany sjednají ujednání zakládající nepřiměřenou povinnost nájemci. K takovému ujednání se dle ustanovení § 2239 občanského zákoníku nebude přihlížet. V nájemní smlouvě je taktéž vhodné ujednat splatnost nájemného. Tu zákon podpůrně stanovuje v ustanovení § 2218 občanského zákoníku měsíčně pozadu.
Smluvní strany v praxi sjednávají při nájmu bytu různá práva a povinnosti za účelem ochránit svá práva, např. povinnost úklidu společných prostor, právo nájemce užívat teplou vodu, povinnost nájemce označit dveře, povinnost nájemce hlásit návštěvy předem, omezení návštěv přes noc.
Nájem bytu a zákonem přiznaná práva nájemce
Občanský zákoník přiznává zvláštní práva nájemci, které jsou obsaženy pouze v rámci vymezených ustanovení § 2235–2301 občanského zákoníku. Jedná se o práva, která jsou výslovně v jednotlivých ustanoveních stanovena, a to zejména právo odmítnout nastěhovat se do nezpůsobilého bytu dle ustanovení § 2244 odst. 1 občanského zákoníku, právo na úroky z jistoty dle ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, právo chovat v bytě zvíře dle ustanovení § 2258 občanského zákoníku, právo přijímat ve své domácnosti kohokoli dle ustanovení § 2272 odst. 1 občanského zákoníku, právo podat návrh k soudu na přezkoumání výpovědi dle ustanovení § 2290 občanského zákoníku apod. Toto jsou nejčastěji krácená práva nájemce, jejichž aplikaci pronajímatelé v nájemních smlouvách protiprávně vylučují.
Podobně nelze sjednat ani další výpovědní důvody nájmu bytu (vyjma zákonných), které by pronajímateli umožňovali vypovědět nájemní smlouvu. Stejně tak případná intenzita porušení zákonných povinností je zákonem pevně stanovena, tudíž nelze v nájemní smlouvě sjednat, že téměř každé porušení povinností nájemce lze považovat za porušení zvlášť závažným způsobem spojených s okamžitou výpovědí, a to dokonce bez výpovědní doby.
Soudní ochrana
V případě soudního sporu o zjevnou nepřiměřenost ujednání v nájemní smlouvě občanský zákoník stanovuje, že k těmto ujednáním o nepřiměřených povinnostech se nepřihlíží. Jedná se tedy o ustanovení zdánlivá bez právní relevance a soud by měl k jejich zdánlivosti přihlížet z úřední moci bez nutnosti vznesení námitky ze strany nájemce.
V případě nájmu bytu rovněž občanský zákoník v ustanovení § 2251 stanovuje povinnost nájemce uhradit nájemné předem na každý měsíc. Občanský zákoník poskytuje nájemci rovněž značnou výhodu v případě výše zmíněné problematiky písemné formy pro nájem bytu. Nájemci nedostatek této formy nemůže jít ke škodě. V praxi proto například pronajímatel nemůže vyklidit pronajatý byt jen proto, že jej nájemce užívá bez dodržení písemné formy nájemní smlouvy.
Závěr
Závěrem lze konstatovat, že nájemce je občanským zákoníkem při nájmu bytu zvýhodněn oproti pronajímateli. Zákonem přiznaná práva mu nelze ze strany pronajímatele krátit. Proti tomuto nezákonnému postupu ze strany pronajímatele se lze bránit i soudní cestou. Nicméně v případě provádění stavebních úprav je naopak občanský zákoník vstřícnější k pronajímateli jako vlastníku věci, který je oprávněn o své věci rozhodovat. Lze proto jen doporučit vždy se předem na všem domluvit.
Související odkazy:
