Častým problémem, se kterým k nám klienti přichází, jsou problémoví nájemci. Nájemce včas a v plné výši neplatí nájemné, ničí byt, nebo jinak porušuje nájemní smlouvu a na výzvy k nápravě nereaguje? V tomto článku se nyní zaměříme na řádný postup při vystěhování nájemce z nájmu bytu, případně i domu.
Nájemce je povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou.
Vypovězení nájmu před vystěhováním nájemce
Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně, tj. nájemci. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď nájemci došla.
Pronajímatel v rámci písemné výpovědi musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Důvody k vypovězení nájmu a vystěhování nájemce
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, když:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě apod.
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:
- má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
- potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Při vypovězení nájmu pronajímatel musí důvod ve výpovědi její konkrétní důvod uvést. Až následně může doufat ve vystěhování nájemce.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem např. tehdy, kdy nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt závažným či nenapravitelným způsobem, nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Pronajímatel i při výpovědi bez výpovědní doby má povinnost nájemci sdělit, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo jej vyzvat před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování
Postup při skončení nájmu a dobrovolném vystěhování nájemce
Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. I při skončení nájmu a odevzdání bytu doporučujeme sepsat předávací protokol.
Pokud provedl nájemce v bytě nějaké změny se souhlasem pronajímatele, ale současně se s pronajímatelem dohodli, že byt bude odevzdán / vrácen v původním stavu, je nájemce povinen změny odstranit. Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu, přecházejí upevněním nebo vložením na pronajímatele, tj. vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.
Pakliže nájemce provedl změny předem neodsouhlasené pronajímatelem, může tyto změny ponechat jedině, když pronajímatel sdělí, že odstranění změn nežádá. Ani v takovém případ však nájemce nemůže žádat jakékoli vyrovnání za zvýšení hodnoty bytu.
Co když je problém ohledně vystěhování nájemce
Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu. Právo na náhradu v podobě nájemné má pronajímatel až do dne, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.
Pokud nájemce v bytě nadále přetrvává, ačkoli výpovědní doba uplynula, je nutné nájemce písemně vyzvat k vyklizení bytu. Následně se může pronajímatel obrátit na soud s žalobou na vyklizení nemovitosti. V rámci písemné výzvy doporučujeme poučit nájemce o tom, že při nerespektování výzvy k vyklizení se obrátíte s žalobou na soud. V takovém případě v souladu s ustanovením § 142a občanského soudního řádu budete mít na nárok na náhradu nákladů soudního řízení.
Potom, co obdrží pronajímatel od soudu pravomocný a vykonatelný rozsudek, může se případně vyklizením bytu pověřit exekutor. Exekutor vyzve nájemce k vyklizení, následně se přistoupí k vyklizení bytu za přítomnosti exekutora.
Co když nájemce nechal v bytě své věci
Nezřídka se stává, že sice nájemce zmizí, ale nechá v byt své věci. I zde je možné podat žalobu na vyklizení a postupovat obdobným způsobem jako výše uvedeným.
Avšak pronajímatel může věci nájemce z bytu vyklidit i sám, pokud je byt již zjevně „předán“ byť nevyklizený a dodrží stanovený postup. Při vyklizení doporučujeme stav bytu zaznamenat například pořízením fotografií. Věcí zanechaných nájemcem v bytě se rovněž nelze jen jednoduše zbavit, pakliže nejde o věci zničené, poškozené nebo zanedbatelné hodnoty.
Pronajímatel musí nejprve vyzvat nájemce k převzetí těchto věci. Vyklizené věci případně může pronajímatel uskladnit na určitém místě a umožnit bývalému nájemci si je vyzvednout. Pokud si je nájemce po přiměřené lhůtě nevyzvedne, je možné tyto věci na jeho účet prodat. O tomto postupu je ale nutné nájemce ze strany pronajímatele vyrozumět. Pronajímatel může vůči nájemci uplatnit náklady týkající se vystěhování nájemce. Vyčíslené náklady pak lze vymáhat soudní cestou, případně je pronajímatel může započíst na částku, kterou obdržel za zpeněžení věcí nájemce.
ZÁVĚR
Při snaze docílit vystěhování nájemce je bohužel situace o něco složitější. Pronajímatel nemůže do bytu jednoduše vstoupit, vystěhovat věci nájemce, a ještě k tomu vyměnit zámek na dveřích. Tímto jednáním by se mohl pronajímatel dopustit dokonce i trestného činu porušování domovní svobody. Vždy je tedy nutné dodržovat zákonný postup při výpovědi nájmu a následném vystěhování nájemce z bytu.
Pokud potřebujete pomoci se sepisem nájemní smlouvy nebo poradit v souvislosti s nájmem, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
