Prodej domu (nemovitosti) s sebou přináší celou řadu úskalí, na které je vhodné si dát pozor. V tomto článku se zaměříme na nejčastější problémy, které s prodejem domu souvisí, a to od sepisu kupní smlouvy až po samotné předání.
Předmět smlouvy
Prvním problémem, na který můžeme při prodeji domu narazit, je jeho smluvní vymezení. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, dům jako samostatnou věc v právním slova smyslu nezná. Dům je chápán jako součást pozemku ve smyslu § 498 občanského zákoníku. Vlivem předchozí právní úpravy však stále můžeme narazit na situaci, kdy dům součástí pozemku není. V takovém případě musíme dbát opatrnosti, neboť vlastník pozemku má k domu ze zákona předkupní právo. K podpisu kupní smlouvy je proto vhodné přistoupit teprve za situace, kdy vlastník pozemku své předkupní právo neuplatní.
Pokud je dům součástí pozemku, potom předmět kupní smlouvy bude vymezen jako pozemek, jehož součástí je stavba domu.
Forma smlouvy při prodeji domu
Jelikož dům, resp. pozemek jehož je součástí patří mezi věci nemovitá, musí mít kupní smlouva písemnou formu. Dle § 561 odst. 2 občanského zákoníku musí být projev vůle stran zachycen na téže listině. K platnosti se taktéž vyžaduje úřední ověření podpisu.
Označení nemovitosti
V kupní smlouvě je zapotřebí označit předmět koupě tak, aby nevznikly pochybnosti o tom, která nemovitost má být převedena. V případě domu bude jako předmět označen pozemek s uvedením parcelního čísla, obce, katastrálního území a čísla listu vlastnictví, na kterém je zapsán u příslušného katastrálního úřadu. U pozemku se uvede údaj, že součástí je stavba – dům a číslo popisné.
Údaj o výměře pozemku, na němž stojí dům není nutné v kupní smlouvě uvést. Jestliže však kupní smlouva bude obsahovat údaj o výměře a pozemek tuto výměru nebude dosahovat, má kupující právo na slevu z kupní ceny.
Převod vlastnického práva (prodej domu)
Vlastnické právo k pozemku, jehož součástí je dům se nabývá zápisem do veřejného seznamu. Tímto seznamem je katastr nemovitostí. Pokud má vkladová listiny a návrh na vklad všechny náležitosti, katastrální úřad provede zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Účinky vkladu nastávají zpětně ke dni doručení návrhu na vklad.
Uplatnění práv z vad
Pokud má nemovitost vady, může kupujícímu vzniknout právo z vadného plnění. Je ovšem nutné rozlišovat případy, kdy věc prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti spotřebiteli, a kdy se nemovitost převádí mezi osobami mimo podnikatelskou činnost. Silnější postavení má nepochybně kupující, který je spotřebitelem. V takovém případě může uplatňovat vůči prodávajícímu práva z vad ve lhůtě dvou let.
Pokud je dům převáděn mezi nepodnikateli, potom, zakládají odpovědnost prodávajícího vady, které na nemovitosti byly v době přechodu nebezpečí na kupujícího (např. při předání nemovitosti) a dále za vady, o kterých prodávající věděl, případně které zastřel.
Protokolární předání při prodeji domu
Lze pouze doporučit, aby strany kupní smlouvy sepsaly při předávání domu předávací protokol. Předávací protokol má význam pro pozdější uplatňování práv z vad. Strany kupní smlouvy by měly dům důkladně prohlédnout a zjistit, co oproti smluvním ujednáním chybí, nebo zda se na domu nevyskytuje vada, se kterou nebylo počítáno. Pozdější uplatnění práva z vad může být problematické, neboť bude nutné prokázat, kdy vada vznikla, tj. zda před převzetím či po něm.
Zaplacení kupní smlouvy při prodeji domu
Při prodeji domu dochází k přesunům velkého množství finančních prostředků. V takovém případě je vhodné přijmout opatření, aby strany kupní smlouvy měly jistotu, že závazky ze smlouvy budou splněny. Ve smlouvě lze například sjednat smluvní pokuty k utvrzení jednotlivých povinností (např. vyklizení nemovitosti). Zaplacení kupní ceny lze zajistit ručitelským prohlášením, případně zástavním právem (bližší informace o zástavním právu se dočtete v našem článku). Pokud má dojít k platbě ještě před převodem vlastnického práva, lze doporučit složení kupní ceny do úschovy.
Průkaz energetické náročnosti budovy
Při prodeji domu se na prodejce vztahuje taktéž zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energiemi v platném znění. Dle § 7a tohoto zákona je vlastník budovy povinen obstarat průkaz energetické náročnosti při jejím prodeji. Neopatření průkazu je přestupkem, za který lze uložit pokutu až 200.000,- Kč.
Vedlejší ujednání v kupní smlouvě
Právní úprava umožňuje zahrnout do kupní smlouvy celou řadu vedlejších ujednání. Jedním z nich je výhrada lepšího kupce, kdy prodávající je oprávněn dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě.
V kupní smlouvě lze taktéž sjednat výhradu zpětné koupě. V takovém případě vzniká kupujícímu povinnost převést prodávajícímu věc zpět v nezhoršeném stavu oproti vrácení kupní ceny, a to na požádání prodávajícího.
Význam při prodeji nemovitosti může mít taktéž ujednání o koupi na zkoušku. V takovém případě se dům nabývá do vlastnictví kupujícího s podmínkou, že kupující předmět koupě schválí. U nemovitostí činí lhůta pro takové schválení 1 rok. Teprve po schválení se převod stává definitivním.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Jelikož se smlouva o koupi domu nabývá platnosti až zápisem do katastru nemovitostí, musí strany podat návrh na vklad. Za podání návrhu na vklad se platí správní poplatek ve výši 2.000,- Kč. Lze doporučit, aby kupní smlouva výslovně upravovala, kdo ponese náklad na tento poplatek, tedy zda kupující, prodávající či oba dva rovným dílem.
Závěr
Pokud si nevíte rady jak provést prodej domu na jinou osobu, nebo pokud sami chce dům koupit, neváhejte a obraťte se na naši kancelář. Naše kancelář Vás provede celým procesem převodu nemovitosti, od sepsání kupní smlouvy až po vkladové řízení.
Proto neváhejte a využijte právních služeb naší advokátní kanceláře.