Nájem bytu v dražbě? Klient zakoupil v dražbě krásný slunný byt za kupní cenu starého a vybydleného domu. Z tohoto pohledu se jednalo o velice dobrou koupi. Následně však klient zjistil, že následné nakládání má svá úskalí.
V dnešním článku si tyto podmínky nastíníme a pokusíme si vysvětlit jejich klady a zápory.
Práva a povinnosti pronajímatele
Dražba bytu představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy, nejčastěji kupní. Pro dražbu ve smyslu zák. č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, v platném znění (dále jen „ZVD) je charakteristická soutěž více osob o nejlepší smluvní podmínku. Ta vede k uzavření smlouvy.
V tomto článku se budeme zabývat dražbou bytu v souvislosti s nájmem. Jak změna vlastníka pronajatého vydraženého bytu ovlivní trvající nájem? Odpověď mimo jiné nalezneme v § 336l odst. 4 písm. a) zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „OSŘ“). Dle toho nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem. Shodně je tomu přitom u dobrovolné i nedobrovolné dražby. Dle § 65 ZVD se právní vztahy zde upravené řídí občanským zákoníkem, pokud není stanoveno jinak. Na problematiku důsledků změny vlastnictví na nájem se tudíž užije § 2221 a násl. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Tam je obsažena úprava přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.
Specifika práv a povinností pro nájem bytu v dražbě
U nájmu bytu a domu přiznává právní úprava nájemci jakožto slabší straně specifická práva. Práva, kterými se často odchyluje od standardu charakteristického pro obligace. Stejně tak je tomu i u změny vlastníka pronajaté věci, neboť nájem zásadně trvá dál a zavazuje i nového vlastníka. Navzdory tomu, že účinky obligačních smluv působí inter partes.
Nový vlastník bytu, jenž vlastnické právo „vydražil“ je povinen trvání nájmu respektovat. Rozsah, v jakém bude nájmem vázán se bude lišit podle toho, zda o nájmu věděl nebo vědět měl či nikoliv. Kdy kupující věděl nebo vědět měl a mohl? Zpravidla tomu tak bude v situaci, kdy je nájem zapsán ve veřejném seznamu, tj. katastru nemovitostí. Očekává se snaha kupujícího informovat se o stavu věci.
V případě dobrovolné dražby se ale poskytují všechny informace týkající se předmětu dražby v dražební vyhlášce, která obsahuje kompletní informace. Včetně označení a popisu práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby. Lze tedy očekávat, že se kupujícímu dostanou všechny relevantní informace včetně existence nájmu. Pokud se tomu tak nestane, má vydražitel (tj. ten, kdo se má stát novým vlastníkem bytu) právo navrhnout soudu, aby vyslovil neplatnost dražby pro nesplněné zákonné podmínky dražební vyhlášky.
Vázanost právy a povinnost a nájem bytu v dražbě
Co do rozsahu, v jakém je vydražitel vázán právy a povinnostmi předchozího pronajímatele, záleží na vědomí o existenci nájmu. Pokud vydražitel věděl či vědět měl a mohl, bude vázán nájmem v rozsahu práv a povinností, plynoucích ze smlouvy o nájmu uzavřené mezi nájemcem a původním vlastníkem, tj. pronajímatelem. V opačném případě, budou nového vlastníka pronajatého bytu zavazovat jen povinnosti plynoucí ze zákona. Nový vlastník neuzavírá s nájemcem novou nájemní smlouvu.
Nabízí se též otázka, zda lze nájem vypovědět jen proto, že došlo ke změně vlastnictví bytu či domu. Nový vlastník, který se stal pronajímatelem, nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě bydlí. Toto kogentní pravidlo je stanoveno v § 2224 občanského zákoníku. Vzhledem k povaze ustanovení si nelze sjednat odlišně, zvláštní smluvní úprava je možná výhradně ve prospěch nájemce.
V případě, že by nájemce v bytě skutečně nebydlel, ale byt by využíval například jen k uskladnění věcí, nedochází tím k uspokojování jeho bytových potřeb. Tudíž je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět v souladu s § 2222 občanského zákoníku. V takovém případě má nový vlastník právo nájem vypovědět do 3 měsíců poté, co se se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, který výpověď nepodala. Na závěr je vhodné dodat, že pronajímatel nemusí být vlastníkem bytu či domu, tudíž převod vlastnického práva k pronajaté věci nemusí nutně znamenat změnu v osobě pronajímatele.
Oprávnění nájemce užívajícího dražený byt
Nájemce bytu či domu je fyzickou osobou, jež má oprávnění užívat byt či dům z titulu nájemní smlouvy. Existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník bytové či nebytové jednotky (dále jen „bytu“), jenž je zároveň pronajímatelem, převedl vlastnické právo na jinou osobu, která se stane novým pronajímatelem. Učinit tak může jím zvolenou formou – kupní či jinou smlouvou, nebo také prostřednictvím dražby, která představuje zvláštní druh uzavření smlouvy.
Ve smyslu ZVD rozlišujeme dobrovolnou dražbu, kterou z vlastní vůle iniciuje vlastník věci a dražbu nedobrovolnou, která je organizována na návrh věřitele vlastníka bytu – typicky v rámci exekučního řízení. Pokud níže v tomto článku nebude stanoveno jinak, uplatní se zde uvedené informace pro oba typy dražeb.
Nájemce nemá žádný právní nástroj, jakým by mohl vlastníka bytu od prodeje bytu odradit. Vycházeje ze skutečnosti, že pronajímatel je vlastníkem bytu (ač tomu tak být nemusí), tak je plně na jeho vůli, jak se rozhodne s jeho vlastní věcí nakládat. Nájemci však jakožto slabší straně zákon přiznává ochranu, v důsledku které změna vlastnictví bytu či domu nemá vliv na trvání nájmu.
Ani skutečnost, že se změna vlastníka realizuje prostřednictvím veřejné dražby se nedotkne trvání nájmu, jelikož dle § 336l odst. 4 písm. a) OSŘ nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem vydražené nemovité věci v nedobrovolné dražbě. Vzhledem k § 65 ZVD, který odkazuje na právní úpravu obsaženou v občanském zákoníku, se na změnu poměrů v důsledku dražby bytu užije § 2221 a násl. občanského zákoníku, jenž obsahuje úpravu o přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.
Možnosti ukončení a nájem bytu v dražbě
Nájemce se nemusí obávat toho, že změnou vlastníka bude jeho nájemní právo nějak razantně dotčeno. V § 2224 občanského zákoníku je zakotveno kogentní ustanovení, dle kterého nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě skutečně bydlí. K opačnému ujednání se nepřihlíží
Může ale nastat situace, kdy je nájemce tím, kdo má zájem skončit nájem z důvodu změny pronajímatele. Dle § 2222 ve spojení s § 2224 a contrario občanského zákoníku si dotčení mohou v nájemní smlouvě sjednat právo nájem vypovědět – pouze však ve prospěch nájemce. Podpůrně je stanovena prekluzivní lhůta tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
Jak se nájemce o změně vlastníka může dozvědět?
Sám může právní stav nemovitosti kontrolovat v katastru nemovitostí jakožto veřejném seznamu. Jestliže se jedná o tzv. nedobrovolnou dražbu, která je nařízena v rámci exekuce, doručuje se dle § 335b odst. 5 OSŘ nájemci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí. Jestliže mu to pronajímatel tedy sám neoznámí, měl by tak učinit soud prostřednictvím tohoto ustanovení. Samotného pronajímatele však zvláštní zákonná oznamovací povinnost nestíhá.
V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, který výpověď nepodala. Účelem je kompenzace komplikací, které vznikly straně, která nechtěla nájem ukončit.
Nájemci jakožto slabší straně jsou při změně vlastníka bytu či domu přiznána práva, v důsledku kterých zůstává uspokojení jeho bytové potřeby nedotčeno – pouze je třeba, aby si nájemce byl vědom svých práv.
ZÁVĚR
Koupě bytu v dražbě se na první pohled může zdát jako dobrý krok. Každá mince však má dvě strany a je vhodné se vždy obrátit na odborníka, který se bude snažit případným problémům předejít. Proto neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
