Občanský zákoník upravuje několikero institutů, které nejsou často velké části společnosti známy. V dnešním článku se podíváme na zvláštní úpravu nájmu bytu, konkrétně na nájem služebního bytu a nájem bytu zvláštního určení.
Nájem služebního bytu
Nájem služebního bytu je speciální právní úpravou běžného nájmu bytu či domu. Jako takový je upraven v § 2297 a násl. občanského zákoníku. Hned v § 2297 občanského zákoníku jsou uvedeny definiční znaky nájmu služebního bytu. Nájem bytu tak musí být sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání a výslovně musí být určeno, že byt či dům je pronajat jako služební.
První podmínka nájmu služebního bytu
V tomto kontextu je nutno zmínit, že se nemusí jednat pouze o výkon zaměstnání. Služební byt může být sjednán také v souvislosti s výkonem funkce nebo jiné práce. Podstatná je zřejmá souvislost s výkonem práce. V důvodové zprávě se uvádí například domovnické byty či byty školníků. Nájem služebního bytu však může být sjednán i v souvislosti s výkonem funkce jednatele či ředitele
Druhá podmínka nájmu služebního bytu
K druhému znaku lze uvést, že je třeba, aby si pronajímatel i nájemce výslovně určili, že se jedná o nájem služebního bytu. Zde je však nutno brát v potaz § 555 občanského zákoníku, podle kterého se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Pokud tak strany výslovně nesjednají nájem služebního byt, ale z okolností bude zjevné, že se o něj jedná, bude tato podmínka naplněna.
Specifikem tohoto nájmu je, že si strany mohou ujednat omezení práv nájemce služebního bytu. Jedná se tedy o výjimku z § 2235, který stanovuje nicotnost právního jednání zkracujícím nájemcova práva. Tomuto však nelze rozumět tak, že zde zcela mizí ochrana nájemce, která se mu napříč v celé právní úpravy poskytuje. Možnost omezit práva nájemce služebního bytu vyplývá z charakteru služebního bytu. Tudíž i omezující právní jednání musí mít přímou návaznost na tento jeho charakter. Jestliže tomu tak nebude, půjde o zdánlivé právní jednání.
S ohledem na charakter nájmu služebního bytu, je doba nájmu vázána na výkon práce či činnosti nájemce. Ustanovení § 2298 stanoví, že nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle § 2297, aniž k tomu měl vážný důvod. Jestliže zde naopak bude vážného důvodu, skončí nájem později. V druhém odstavci citovaného ustanovení jsou příkladmo stanoveny tyto vážné důvody, a sice přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu. V takovém případě skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.
Ukončení nájmu služebního bytu
Jinak nájem služebního bytu skončí smrtí nájemce. Již ze smyslu a účelu celého nájmu služebního bytu je zřejmé, že na rozdíl od nájmu bytu či domu bude vyloučen přechod práva nájmu na člena nájemcovi domácnosti po smrti nájemce dle § 2279 stejně jako dědění nájmu dle § 2282 občanského zákoníku. Rovněž zde nebude možný společný nájem manžely. Zákon i přesto výslovně stanoví, že osoba která v bytě bydlela společně s nájemcem má právo v bytě bydlet i po smrti nájemce. Jestliže však pronajímatel vyzve tuto osobu, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. Nedodržením lhůty k vyklizení se dostává spolužijící osoba do prodlení, a tudíž je pronajímatel oprávněn domáhat se vyklizení u soudu.
Nájem bytu zvláštního určení
Bytem zvláštního určení je byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením, byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou.
Byty zvláštního určení jsou byty stavebně upravené typicky pro osoby pohybově, zrakově či sluchově postižené. Nicméně neznamená, že takto upravený byt je automaticky byt zvláštního určení. Ať už jde o vymezení osoby se zdravotním postiženým, nebo jde o vymezení domu s pečovatelskou službou, závisí zde primárně na vůli zřizovatele při určení účelu bytů nebo domu.
Zřizovatel je kdokoliv, kdo vynaložil prostředky ke zřízení bytu zvláštního určení, ať už k výstavbě nebo uzpůsobení bytů stávajících. Nezávisí přitom, zda jde o vlastníka bytu, či nikoliv, předpokládá se však, že zřizovatel takovou změnu provádí oprávněně. Nejde přitom o to, kdo zřízení realizuje (stavební práce), ani o to, kdo ve svém důsledku zřízení financuje (např. banka, dotace EU), ale kdo zřízení takového bytu organizuje a hradí náklady na zřízení (je dlužníkem, pokud jde o jejich úhradu).
Obecně se pro nájem bytu zvláštního určení, stejně jako pro nájem služebního bytu, platí obecná pravidla nájmu bytu či domu (§ 2235), ledaže je v § 2300 nebo § 2301 občanského zákoníku stanoveno jinak.
Vznik nájmu bytu zvláštního určení
Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce – typicky se bude jednat o neziskovou organizaci či obec.
Je zde zřejmý zájem na pronajímání bytů za tím účelem, za nímž byly nákladem zřizovatele zřízeny – tedy jako pomoc osobám s jakýmkoliv postižením. Na druhou stranu je zde nutné chránit i očekávání nájemců, která se odvíjejí od uzavřené nájemní smlouvy. Nelze přehlížet ani skutečnost, že v tomto případě nejde o souhlas, ale pouhé doporučení zřizovatele.
Pronájem bytu zvláštního určení bez doporučení či v rozporu s ním se dá vnímat jako porušení zákonné povinnosti, kde smysl a účel zákona stanoví neplatnost právního jednání. Jde však o neplatnost relativní, když je dotčen pouze zájem zřizovatele. Pouze zřizovatel se také neplatnosti právního jednání může dovolat. Samozřejmě může dojít k dodatečnému schválení.
Skončení nájmu bytu zvláštního určení
Stejně jako pro vznik, tak i pro skončení nájmu výpovědí jsou vyžadovány speciální požadavky. Opět je zde nutný souhlas toho, kdo tento byt zřídil – tedy opět speciální subjekt. A dále se opět dostáváme do situace, kdy zákon nestanoví, co hrozí tomu, kdo tento zákonný požadavek poruší. Zákon na tomto místě nestanoví žádný zvláštní výpovědní důvod ani zvláštní pravidla pro vyklizení pronajatého bytu. Strany postupují podle obecné úpravy nájmu bytu či domu.
I přesto, že je zde zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s námi poměrně krátkou, byl již několikrát novelizován. Novela se taktéž dotkla právní úpravy bytu zvláštního určení, konkrétně § 2301 občanského zákoníku, který upravuje lhůtu k vyklizení bytu v případě, kdy dojde k úmrtí nájemce. Tato lhůta byla touto novelou prodloužena ze 3 měsíců na 6 měsíců. Nicméně se musí jednat o člena nájemcovy domácnost, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Pokud taková osoba s nájemcem v bytě nebydlela, může pronajímatel vyzvat nájemcovy dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.
ZÁVĚR
Samozřejmě je nutné uvést, že se nejedná o standardní situaci a institut užívaný v každodenním životě. Život však přináší různé nástrahy, a proto pokud si nevíte rady s nájmem výše uvedených bytů, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
Pokud Vás zajímá cena nájmu a její přiměřenost, tak ji můžete zkontrolovat na Cenové mapě.