V tomto článku se vám budeme snažit stručně přiblížit kupní smlouvu, neboť kupní smlouva je právním závazkem, se kterým se setkává dennodenně každý z nás. Od nákupu potravin, až po koupě domu či bytu. Kupní smlouva patří k nejčastěji uzavíraným smlouvám.
Obecná charakteristika kupní smlouvy
Kupní smlouva je dvoustranným právním jednáním, jehož smluvní strany se označují jako kupující a prodávající. Obsah závazku je takový, že prodávající se zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a zároveň mu umožní k ní nabýt vlastnické právo. Na druhé straně se kupující zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Na co při uzavírání kupní smlouvy nesmíme zapomenout, tedy? Je jimi ujednání o předmětu koupě, který musí být dostatečně identifikován a také o kupní ceně. Ta nemusí být určena přesně, ale postačí že bude sjednán způsob jejího určení nebo že bude zřejmá vůle uzavřít danou smlouvu, tj. smlouvu úplatnou i bez sjednání kupní ceny.
A co právní úprava? Kupní smlouva je upravena zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) konkrétně ustanoveními §2079 až § 2183. Občanský zákoník má v rámci koupě rozdílnou právní úpravu movitých a nemovitých věcí.
Identifikaci nemovité věci najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Kupní smlouva vs smlouva o dílo
Někdy bývá obtížné odlišit kupní smlouvu od smlouvy o dílo. V případě, že se jedná o existující věc a o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit, půjde vždy o kupní smlouvu. V případě, že ten, komu má být věc dodána, se zavázal předat druhé straně podstatnou část toho, čeho je k vyrobení věci zapotřebí nebo převážná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti, bude se jednat o smlouvu o dílo.
Nebezpečí škody na věci
Tento institut je významný pro práva z vad, pro riziko škody a v neposlední řadě pro placení kupní ceny. Klíčovým okamžikem je zde tzv. přechod nebezpečí škody na věci. Platí zde pravidlo, že riziko škody po přechodu nebezpečí škody na věci nese kupující, ledaže ji způsobil prodávající porušením své povinnosti. Kdy tedy dochází k tomuto okamžiku? Důležité je zdůraznit, že zaplacení kupní ceny nemá vliv na přechod nebezpečí škody na věci. V případě movitých věci přechází nebezpečí škody převzetím věcí, zatímco u nemovitých věcí přechází společně s nabytím vlastnického práva.
Notifikace vad
Subjekt má práva z vadného plnění za předpokladu, že věc je vadná. Kdy jde o věc z právního hlediska vadnou? Dle zákona se o vadu se jedná v případě, když předmět koupě není v ujednaném množství, jakosti a provedení, případně neodpovídá vzorku nebo předloze. Nejdříve je nutné vadu oznámit a následně uplatnit práva z vad. U notifikace musíme rozlišovat dvě situace. A to podle toho, zda kupující měl či neměl možnost si věc prohlédnout při uzavírání kupní smlouvy.
Musíme vždy rozlišovat zjevné a skryté vady. V prvním případě, kupující nemá nárok na práva z vadného plnění za předpokladu, že se jedná o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. V druhém případě je nutné rozlišovat, jestli se jedná o vadu zjevnou nebo skrytou. A v případě zjevné vady má kupující povinnost vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. U skryté vady je důležité rozlišovat, jestli se jedná o movitou nebo nemovitou věc. U movitých věcí je nutné vadu vytknout bez zbytečného odkladu nejpozději však do dvou let po odevzdání věci, u věcí nemovitých je nutné vytknout také bez zbytečného odkladu nejpozději do pěti let. S včasným oznámením souvisí možnost odstoupení od smlouvy, která zaniká v případě, že vada není notifikována včas.
Uplatnění práva z vad
Kupující má možnost uplatnit vady společně s oznámením vady nebo bez zbytečného odkladu poté. Nárok na jednotlivé uplatnění práva z vad závisí na skutečnosti, jestli se jedná o podstatné nebo nepodstatné porušení kupní smlouvy. Občanský zákoník v rámci svého katalogu nabízí tyto práva z vad: odstranění vady, dodání nové věci bez vady, dodání chybějící věci, odstranění vady opravou věci, přiměřená sleva z kupní ceny.
Kupní smlouva a její možné vedlejší ujednání
Občanský zákoník demonstrativně vyjmenovává vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Tím rozumíme ujednání, která si smluvní strany mohou ale nemusejí sjednat. Mezi tyto ujednání řadíme výhradu vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje, předkupní právo, koupě na zkoušku, výhrada lepšího kupce, cenová doložka.
- Výhrada vlastnického práva zajistí, že kupující se stane vlastníkem, až do naplnění určité podmínky, typicky úplným zaplacením kupní ceny.
- Výhrada zpětné koupě ukládá kupujícímu povinnost převést věc zpět do vlastnictví prodávajícího, jestliže o to požádá. V případy výhrady zpětného prodeje se užijí ustanovení o výhradě zpětné koupě. Jedná se totiž o významově opačná ujednání – první dává možnost zrušit koupi prodávajícímu, druhá kupujícímu.
- Předkupní právo ukládá dlužníkovi povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi za předpokladu, že by ji chtěl prodat koupěchtivému.
- Koupě na zkoušku znamená, že kupující kupuje věc s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí.
- Výhrada lepšího kupce je založená na možnosti prodávajícího dát přednost lepšímu kupci. Kritérium lepšího kupce je subjektivní a nemusí vždy nutně znamenat výši kupní ceny.
- Cenová doložka slouží k dodatečné úpravě kupní ceny s přihlédnutím k vzniklým nákladům.
Závěr
Kupní smlouva může mít mnoho podob od písemné po konkludentní. Krom obecné úpravy kupní smlouvy, občanský zákoník dále upravuje i zvláštní druhy koupě, a sice prodej zboží v obchodě nebo koupi závodu. Kupní smlouvu uzavíráme i při koupi nápoje z automatu nebo třeba jízdenky a jednoduše je velice rozšířeným smluvním typem, o kterém by se dalo rozepsat na nespočet stran.