Kupní smlouva je jednou z nejběžněji užívaných smluv. Existují však další instituty, které případně doplňují kupní smlouvu o další podmínky, pokud si to smluvní strany ujednají. Jedná se o tzv. vedlejší ujednání v kupní smlouvě, mezi něž spadá …
Výhrada vlastnického práva
Výhrada vlastnického práva je výhodná především pro prodávajícího. Při výhradě se stává kupující vlastníkem věci až ve chvíli, kdy dojde k úplnému zaplacení kupní ceny prodávajícímu. Avšak toto ujednání nemá vliv na nebezpečí škody na věci, které přechází na kupujícího v momentě převzetí věci (neboli předmětu koupě). Jestliže má být výhrada vlastnického práva ujednána k věci zapsané ve veřejném seznamu (takovým seznamem je například katastr nemovitostí), pak musí být i výhrada vlastnického práva do tohoto seznamu zapsána. A to aby mohla mít případně účinky vůči třetím osobám.
Výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětné koupě zakládá kupujícímu povinnost převést věc prodávajícímu zpět, jakmile o to požádá. Samozřejmě převod věci zpět nebude bezúplatný, kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající naopak převede zpět kupujícímu kupní cenu. Pokud kupující v mezidobí, kdy je věc jeho, vynaloží nějaké náklady na zlepšení věci nebo její zachování (například rekonstruuje byt, který si nově koupil) a prodávající mu najednou oznámí, že chce věc zpět, náleží kupujícímu stejná náhrada jako poctivému držiteli. To například znamená, že kupujícímu by byla navrácena kupní cena navýšená o zhodnocení bytu v důsledku rekonstrukce a nákladů. A to nákladů, které na tuto rekonstrukci kupující vynaložil.
Pokud si smluvní strany neujednají lhůtu, po kterou může prodávající žádat vrácení věci, platí obecné ustanovení občanského zákoníku. To stanoví pro movitou věc lhůtu tříletou a pro nemovitou věc lhůtu desetiletou.
Výhrada zpětného prodeje
Výhrada zpětné koupě svědčila ve prospěch prodávajícího, který mohl kdykoli v průběhu lhůty oznámit prodávajícímu, že chce věc nazpět. Fakticky má obdobné účinky jako výhrada zpětné koupě. Pouze právo vymínit si zpětný převod věci má naopak kupující.
Předkupní právo
S předkupním právem dochází k určitému omezení prodávajícího v prodeji jeho věci. Pokud by chtěl prodávající určitou věc prodat třetí osobě (tzv. koupěchtivému), má prodávající (tzv. dlužník) povinnost věc nabídnout nejprve předkupníkovi. Předkupník tak díky ujednanému předkupnímu právu je oprávněn po prodávajícím žádat, aby určitou věc nabídnul ke koupi nejprve jemu. Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníku dospěje nejpozději v okamžiku, kdy uzavře smlouvu s třetí osobou (tzv. koupěchtivým). Nabídku prodávající učiní tím způsobem, že poskytne předkupníkovi veškeré podmínky kupní smlouvy, kterou hodlá uzavřít (případně již uzavřel) prodávající s koupěchtivým. V případě nemovité věci vyžaduje taková nabídka i písemnou formu.
Jestliže předkupník nabídku přijme, uzavře se kupní smlouva za stejných podmínek, na jakých se prodávající původně dohodl s koupěchtivým. V rámci těchto podmínek by měla být i ujednání o lhůtě pro zaplacení kupní ceny předkupníkem. Pakliže není, platí u movitých věcí lhůta osmi dnů a u nemovitých věcí lhůta tří měsíců po učiněné nabídce prodávajícím (neboli tzv. dlužníkem). Pokud předkupník lhůtu k zaplacení kupní ceny promarní, jeho předkupní právo zanikne. Neznamená to, že by prodávající s ním již nemohl uzavřít kupní smlouvu, ale díky zániku předkupního práva může bez dalšího uzavřít kupní smlouvu například i s koupěchtivým.
S předkupním právem se nejčastěji setkáme v rámci kupní smlouvy. Není však vyloučeno jej ujednat i v jiné souvislosti. Předkupní právo může zavazovat i dědice, pokud je to ujednáno.
Koupě na zkoušku
Koupě na zkoušku je vedlejším ujednáním kupní smlouvy, jehož podstata vychází z již samotného názvu. Věc koupenou na zkoušku kupující kupuje s podmínkou, že jí ve zkušební době schválí. Občanský zákoník obsahuje i délku zkušební lhůty pro případ, že si jí mezi sebou kupující a prodávající neujednají. V případně movitých věcí činí tato lhůta tři dny, u nemovité věci jeden rok od uzavření kupní smlouvy. Z ujednání stran však může vyplynout, že věc má být prohlédnuta a vyzkoušena až po jejím odevzdání kupujícímu, zkušební doba tak běží až ode dne odevzdání věci. Jestliže kupující věc převzal, vyzkoušel, ale v ujednané zkušební lhůtě se nevyjádřil, pak platí, že věc schválil. Kupující nemůže následně věc odmítnou, pokud jí není schopen vrátit ve stavu, v jakém ji převzal, vyjma změn vyvolaných v důsledku vyzkoušení věci.
Výhrada lepšího kupce
Díky výhradě lepšího kupce má prodávající právo dát přednost „lepšímu kupci“, pokud se v určené lhůtě přihlásí. Lhůta u movitých věcí činí tři dny a u nemovitých věcí až jeden rok od uzavření smlouvy. Znamená to, že například při prodeji svého bytu má prodávající ještě rok od uzavření kupní smlouvy právo původní prodej „zrušit“ a věc prodat lepšímu kupci. O tom, zda je nový kupující lepší, rozhoduje výlučně prodávající a vůbec nemusí být tou rozhodující podmínkou, že nabízí vyšší kupní cenu.
Cenová doložka
Na základě cenové doložky se umožňuje dodatečně upravit kupní cenu s ohledem na výrobní náklady. Pokud není určeno, které náklady jsou pro stanovení ceny rozhodné, mění se kupní cena v poměru k cenovým změnám hlavních surovin, jež byly potřeba k vyrobení věci. Cenová změna by se měla určovat v rámci vymezené doby, pokud si tuto dobu smluvní strany neurčí, přihlédne se k cenám v době uzavření kupní smlouvy a v době, kdy měl prodávajícího věc dodat kupujícímu. Práva a povinnosti vyplývající z cenové doložky je třeba uplatnit bez zbytečného odkladu po dodání věci, jinak zaniknou.
ZÁVĚR
Vedlejší ujednání představují modifikaci obecných podmínek kupní smlouvy. Výše uvedené instituty nejsou jedinými možnými „vedlejšími“ ujednáními, které strany mohou mezi sebou uzavřít a připustit tak změnu nebo zánik vzájemných práv a povinností z kupní smlouvy. Podpůrně však občanský zákoník stanoví, že tyto výhrady nebo podmínky ujednané mezi stranami zanikají nejpozději do jednoho roku od účinnosti kupní smlouvy.
Pokud si nevíte rady přímo se sepisem kupní smlouvy nebo nějakého vedlejšího ujednání k němu, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
