Mnoho z nás se během života setká s potřebou prodat dům či byt. Kupní smlouva na nemovitost tento prodej právně umožňuje. V praxi se jedná o jeden z nejvíce frekventovaných smluvních typů. Prodej nemovitosti je vhodné svěřit do rukou advokáta, protože ve většině případů dochází k převodu vlastnického práva u věcí s vyšší pořizovací cenou. A tím se vyhnout případným problému při koupi či prodeji.
Kupní smlouva a nemovitá věc
V první řadě je nutné si obecně definovat právní pojmy kupní smlouva na nemovitost a nemovitá věc. Koupi lze definovat jako úplatný závazek s cílem převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího. Nemovité věci můžeme dělit do dvou skupin na přirozené věci nemovité (pozemky a některé stavby) a umělé věci nemovité (práva). Problematiku kupní smlouvy nalezneme upravenou v čtvrté části občanského zákoníku, která upravuje relativní majetková práva.
Je nutné, aby kupní smlouva byla v písemné formě?
Ano, kupní smlouvu na nemovitost je nutné uzavřít v písemné smlouvě. Důvodem je větší právní jistota. Nedodržení písemné formy pro převod vlastnického práva k nemovitosti vede k absolutní neplatnosti právního jednání (koupě). Formu je nutné odlišovat u vedlejších ujednání (o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě, zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce nebo ujednání o koupi na zkoušku). V praxi se nejčastěji setkáváme s předkupním právem. Za předpokladu, že strany chtějí zřídit k nemovitosti věcné právo, pak musí být toto ujednání v písemné formě. Výhodou věcného práva je, že působí vůči třetím osobám. V případě nedodržení písemné formy vedlejší ujednání zavazují pouze strany smlouvy.
Vady věci
V případě koupě stavby se stanovuje kupujícímu zvláštní právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu. O vadu se konkrétně jedná v případě, že předmět koupě (nemovitá věc) nemá vlastnosti ujednané v kupní smlouvě na nemovitost. Za skrytou vadu se považuje vada, která už existovala při převzetí nemovitosti, ale kupujícímu nebyla zjevná a vyšla najevo až později. Důležité je odlišovat vadu zjevnou, kterou musí kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Vytknutí skryté vady musí proběhnout bez zbytečného odkladu, a to nejpozději do pěti let od nabytí nemovitosti. Soud totiž kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. To avšak neplatí v případě, že prodávající v době odevzdání věci o skryté vadě věděl nebo vědět musel. Občanský zákoník nabízí kupujícímu dostatečný katalog práv z vadného plnění. Konkrétně je-li plněno vadně, má kupující právo např. na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy.
Právo na užitky a přechod nebezpečí škody
V případě kupní smlouvy na nemovitost je právo na užitky vázáno na převzetí věci. Jedná se ale o dispozitivní ustanovení (ustanovení od kterého se smluvní strany mohou odchýlit). Může tedy nastat situace, že si strany ujednají, že užitky a plody budou náležet prodávajícímu určitou dobu po převzetí. Příkladem práva užitku je např. nájemné z bytů v případě koupě bytového domu.
Ve stejný okamžik jako právo na užitky přechází na majitele taktéž nebezpečí škody na věci (tento pojem lze definovat jako rizika důsledků spojených se ztrátou, zničením, poškozením či jakýmkoli znehodnocením věci). V praxi si můžeme uvést pro představu předmět koupě např. dům, který bude zničen požárem. Ztrátu domu ponese subjekt (kupující nebo prodávající), kterému náleží nebezpečí škody na věci v době požáru.
Kupní smlouva na věc movitou a její použití
Občanský zákoník obecně upravuje problematiku koupě nemovitých věcí ustanoveními o koupi věci movitých. V případě, že ustanovení o koupi věci movité jsou nevhodné, tak se aplikují zvláštní ustanovení o koupi nemovité věci. Mezi zvláštní ustanovení odlišné od úpravy o koupi movité věci patři rozdílná délka objektivní lhůty pro vytknutí skryté vady.
Závěr
Úprava kupní smlouvy na nemovitost v občanském zákoníku může být pro laika v některých případech komplikovaná. Zejména v případě odkazovaní na obecná ustanovení o koupi a koupi movité věci. V případě, že budete řešit prodej nemovitosti neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář!
Identifikaci nemovitosti najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
