Zvýšení nájemného je častou otázkou pro pronajímatele i nájemce. V poslední době, s růstem cen a inflací, se majitelé bytů snaží reagovat na vyšší náklady a nájemníci se ptají, za jakých podmínek lze legálně zvýšit nájemné. V tomto článku proto najdete odpovědi na své otázky – vysvětlíme, kdy může pronajímatel jednostranně zvýšit nájem, jakou roli hraje inflační doložka a co říká zákon o omezení výše zvýšení. Dozvíte se také, jaký je rozdíl mezi zvyšováním nájemného a zálohami na služby, na co si dát pozor, a jak vám naše advokátní kancelář může pomoci vše správně vyřešit. Čtěte dál a ujistěte se, že zvýšení nájemného proběhne v souladu se zákonem a vyhnete se tak případným sporům.
Zvýšení nájemného vs. zvýšení cen služeb
Na úvod je nutné odlišit zvýšení nájemného od zvyšování cen za služby spojené s užíváním bytu. Nájemné je částka, kterou nájemce platí pronajímateli za samotné užívání bytu. Naproti tomu platby za služby (energie, voda, úklid apod.) jsou hrazeny formou měsíčních záloh a slouží k úhradě nákladů spojených s provozem bytu. Například: Pronajímatel může zvýšit měsíční zálohu na elektřinu, pokud dodavatel zdraží tarif – nejde však o zvýšení nájemného jako takového.
Podmínky pro zvýšení cen záloh na služby jsou jiné než u nájemného a upravuje je zvláštní právní předpis (tzv. zákon o službách). Ten pronajímateli umožňuje jednostranně zvýšit měsíční zálohy, pokud se zvýší cena dané služby nebo se změní její rozsah či kvalita. Pronajímatel tak má právo požadovat vyšší platby na služby bez souhlasu nájemce, musí to však nájemci písemně zdůvodnit (např. doložit nové ceny energií). Takové zvýšení se projeví ve vyúčtování služeb. Zvýšení nájemného se tedy týká pouze čistého nájmu, nikoli plateb za služby. Proto je důležité rozlišovat, o jaké navýšení plateb se jedná, aby nedocházelo k neporozumění mezi stranami nájemní smlouvy.
Zvýšení nájemného dohodou (inflační doložka)
Nejjednodušším a nejtransparentnějším způsobem, jak upravit nájemné v průběhu nájmu, je dohoda obou stran. Ideálně už nájemní smlouva sama obsahuje ujednání o budoucím zvyšování nájemného. Pronajímatel s nájemcem si mohou předem smluvit, za jakých podmínek se bude nájemné zvyšovat – například každý rok o určitou částku nebo procento. Velmi častým smluvním ujednáním je inflační doložka. Inflační doložka umožňuje automatické zvýšení nájemného podle míry inflace (typicky podle údajů Českého statistického úřadu). Prakticky to funguje tak, že pokud inflace vyroste např. o 10 %, může pronajímatel zvýšit nájemné o stejných 10 % (pokud to inflační doložka přesně tak stanoví).
Výhodou inflační doložky je, že chrání pronajímatele před znehodnocením nájmu vlivem inflace a zároveň je předem jasná podmínka pro nájemce. Navíc se na inflační doložku nevztahuje zákonný limit 20 % zvýšení za tři roky – jde totiž o smluvně dohodnuté zvyšování nájemného, nikoli jednostranný krok pronajímatele ze zákona. Strany si mohou sjednat i jiný interval nebo způsob výpočtu (např. zvýšení o pevnou částku). Naopak, smlouvou lze také výslovně vyloučit jakékoli zvyšování nájemného. Pokud tedy nájemní smlouva obsahuje klauzuli, že se nájemné po dobu trvání nájmu nebude zvyšovat, musí to pronajímatel respektovat. Dohoda je zkrátka na prvním místě – co je sjednáno, to platí. Naše advokátní kancelář proto vždy doporučuje věnovat nájemní smlouvě náležitou pozornost. Správně nastavené ujednání o zvyšování nájmu (například inflační doložka) může předejít budoucím sporům a nejasnostem. Rádi vám s přípravou nebo kontrolou smlouvy pomůžeme.
Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem
Co když ale nájemní smlouva žádné zvyšování nájemného neřeší? V takovém případě se uplatní pravidla občanského zákoníku, která umožňují pronajímateli navrhnout zvýšení nájemného i bez předchozí dohody. Zákon ovšem klade na takový jednostranný návrh několik podmínek: Pronajímatel může nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného, ale:
- Ne častěji než jednou za 12 měsíců. Mezi dvěma zvýšeními musí uplynout alespoň rok. Pronajímatel tedy nemůže zvedat nájem každý měsíc – zákon ho omezuje, aby nájemce nebyl vystaven častým změnám.
- Maximálně o 20 % za tři roky. Nájemné lze zvýšit jen do výše obvyklé v daném místě a čase (tj. aby odpovídalo tržnímu nájemnému v oblasti). Zároveň ale součet všech zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %. Tento limit chrání nájemce, aby nedošlo k neúměrnému skoku v nájemném.
- Písemná forma a odůvodnění. Návrh na zvýšení musí mít písemnou formu a měl by obsahovat novou navrhovanou výši nájemného. Pronajímatel by měl také uvést, jak splnil výše zmíněné podmínky (např. že uplynul rok od posledního zvýšení a že navýšení nepřekračuje 20 % ani obvyklé nájemné). Pokud by návrh tyto náležitosti nesplňoval, nepřihlíží se k němu a právně nemá účinky.
Další postup po doručení návrhu na zvýšení
Co se děje po doručení návrhu? Nájemce má teď na výběr dvě možnosti. Pokud nájemce souhlasí, měl by to ideálně oznámit pronajímateli písemně. Zákon stanoví lhůtu do 2 měsíců od doručení návrhu, během níž má nájemce dát souhlas. Souhlas lze udělit také tím, že nájemce začne navržené zvýšené nájemné platit. Poté se zvýšené nájemné platí od prvního dne třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Například: Když pronajímatel pošle návrh na zvýšení v říjnu, nájemce začne vyšší nájem platit od ledna.
Jiná situace nastává, pokud nájemce nesouhlasí nebo neodpoví. Když uplynou dva měsíce a nájemce nepotvrdí souhlas, pronajímatel může během následujících tří měsíců podat k soudu návrh, aby soud určil zvýšení nájemného. Soud pak posuzuje, jaké nájemné je v daném místě a čase obvyklé, a může rozhodnout o odpovídajícím zvýšení (s účinností od data podání návrhu soudu). Je však důležité, aby pronajímatel tuto 3měsíční lhůtu nepromeškal – pokud by žalobu podal později a nájemce namítl opoždění, soud už zvýšení neschválí. Shrnuto: Nájemce má 2 měsíce na reakci a pronajímatel 3 měsíce poté na případné soudní řešení. Stejný postup platí i obráceně, pokud by nájemce navrhoval snížení nájemného (např. kvůli zhoršení stavu bytu či poklesu tržního nájmu). V praxi ale častěji iniciuje změnu ceny pronajímatel.
Je zřejmé, že jednostranné zvýšení nájemného je právně přesně vymezený proces. Pokud pronajímatel splní všechny podmínky a nájemce souhlasí, proběhne zvýšení hladce. Na druhou stranu při nesouhlasu hrozí soudní spor, který může vztahy mezi stranami vyostřit. Pokud si nejste jisti, jak postupovat, je proto vždy lepší konzultovat váš záměr s právníkem, aby vše proběhlo správně a aby jste předešli možným komplikacím.
Zvýšení nájemného po rekonstrukci bytu
Zvláštní kapitolou je zvyšování nájemného z důvodu stavebních úprav a investic do bytu. Občanský zákoník pamatuje i na situace, kdy pronajímatel v průběhu nájmu výrazně zhodnotí byt – například provede rozsáhlou rekonstrukci, výměnu oken za úspornější, zateplení domu, instaluje nový výtah apod. Tyto úpravy zlepšují užitnou hodnotu bydlení nebo šetří energie, a proto je spravedlivé, aby se do určité míry promítly i do výše nájemného. Pronajímatel si tedy může s nájemci dohodnout zvýšení nájemného až o 10 % z proinvestované částky ročně.
Pokud se jedná o dům s více byty, stačí souhlas nájemců dvou třetin bytů a zvýšení platí i pro zbylé nájemce. Jestliže nájemci nesouhlasí, není vše ztraceno – pronajímatel má možnost jednostranně navrhnout zvýšení nájemného o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. I zde musí svůj návrh předložit písemně a doložit splnění podmínek (provedené úpravy a náklady). Nájemci pak postupují obdobně jako u klasického zvýšení: mohou souhlasit, nebo věc řešit soudně. Zvýšení nájmu po rekonstrukci je tak zákonem omezeno, ale umožňuje pronajímateli získat návratnost investic. Pro nájemce je zase zárukou, že navýšení nebude nepřiměřené a odpovídá skutečnému zkvalitnění bydlení.
Shrnutí: Pravidla zvýšení nájemného v kostce
Zvýšení nájemného má svá jasná pravidla, která mají chránit obě strany nájemního vztahu. Pronajímatel může nájem zvýšit třemi způsoby:
- Dohodou s nájemcem – ideálně předem v nájemní smlouvě (např. inflační doložka či jiné ujednání). Dohodnuté zvýšení není omezeno zákonným limitem a platí to, co si strany smluví.
- Jednostranným návrhem podle zákona – pokud smlouva mlčí. V takovém případě lze zvýšit nájemné nejvýše o 20 % za poslední tři roky a nejdříve po roce od posledního zvýšení, a to až do výše obvyklého nájmu. Nájemce musí dostat písemný návrh a má možnost souhlasit či nesouhlasit (případně rozhodne soud).
- Po rekonstrukci – pronajímatel může žádat navýšení nájmu, pokud byt významně zhodnotil. Maximálně o 10 % z investovaných nákladů ročně (se souhlasem nájemců), případně jednostranně o 3,5 % ročně z nákladů bez dohody.
Je důležité zdůraznit, že zálohy na služby nejsou součástí nájemného a mohou se zvyšovat samostatně, odpovídajíc změnám cen služeb. Nájemci by měli rozlišovat, zda jim pronajímatel zvyšuje právě nájemné (činži) nebo pouze platby za služby – právní režim je odlišný. Pokud pronajímatel nedodrží předepsaný postup pro zvýšení nájemného, nájemce není povinen platit víc. V praxi proto doporučujeme oběma stranám komunikovat a včas se dohodnout. Správný postup při zvyšování nájmu pomůže udržet dobré vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem a zabrání případným konfliktům.
Závěrem při zvyšování nájemného
Zvýšení nájemného může být citlivé téma – zásah do rozpočtu nájemce na jedné straně a snaha pronajímatele pokrýt rostoucí náklady na straně druhé. Klíčem je postupovat podle zákona, komunikovat otevřeně a respektovat práva i povinnosti obou stran. Pokud si nejste jisti, jak správně zvýšení nájmu provést nebo se bráníte neoprávněnému navýšení, neváhejte se poradit s právníkem. Díky odborné pomoci zvládnete zvýšení nájemného bez starostí a zbytečných rizik.
