Máte u své nemovitosti v katastru zapsanou poznámku, která vám dělá starosti? Hledáte způsob, jak ji nechat odstranit a vymazat z katastru nemovitostí? V tomto článku najdete odpovědi na své otázky. Vysvětlíme, co výmaz poznámky z katastru obnáší, kdy je možný a jak postupovat – zejména v situacích spojených s exekucí nebo insolvencí. Dozvíte se užitečné informace, které vám pomohou získat jistotu a podniknout správné kroky k vyřešení problému.
Poznámka v katastru nemovitostí: co znamená a proč vzniká
Poznámka v katastru nemovitostí je zvláštní záznam, kterým katastrální úřad vyznačuje důležité informace týkající se dané nemovitosti nebo jejího vlastníka. Slouží především jako upozornění na právně významné skutečnosti, jež mohou ovlivnit rozhodování o nemovitosti – například zda je možné ji prodat či jinak s ní nakládat. Takovou poznámkou může být třeba záznam o probíhající exekuci, o insolvenci vlastníka, o soudním sporu (poznámka spornosti) nebo o jiném omezení.
Poznámka se do katastru nezapisuje libovolně – katastrální úřad ji zapíše (nebo vymaže) pouze na základě oficiálního rozhodnutí či oznámení příslušného orgánu. Typicky ji nařídí soud, soudní exekutor nebo insolvenční správce, případně jiný úřad, anebo je zapsána na návrh osoby, které se týká a která doloží důvod zápisu. Jinými slovy, objeví-li se u vaší nemovitosti poznámka, znamená to, že nastala nějaká právní situace (například zahájení exekuce), o níž katastr informuje veřejnost. Taková informace varuje kupující či věřitele, že s nemovitostí není vše v pořádku a že vlastnické právo je něčím omezeno.
Z pohledu vlastníka nemovitosti je zásadní vědět, proč poznámka vznikla a kdy lze žádat o její výmaz. Poznámka v katastru zpravidla neznamená přímou ztrátu vlastnictví, ale indikuje omezení – například, že nemovitost nemůžete prodat bez splnění určitých podmínek nebo že probíhá řízení, které se jí týká. Jakmile pominou důvody, pro které byla poznámka zapsána, měli byste usilovat o její odstranění. Nejenže omezení zanikne, ale také tím zvýšíte důvěryhodnost listu vlastnictví (LV) pro potenciální kupce či banky. Na listu vlastnictví totiž poznámky bije do očí, a dokud tam zůstane, může komplikovat jakoukoli transakci s nemovitostí. Naše advokátní kancelář se s těmito případy setkává často – víme, že včasný výmaz poznámky dokáže ušetřit spoustu starostí.
Exekuce: výmaz poznámky z katastru nemovitostí
Představme si typický příběh ze života. Pan Novák měl dluhy a věřitelé proti němu zahájili exekuci. Exekutor nechal do katastru zapsat poznámku o zahájení exekuce a posléze i exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato poznámka na první pohled varuje všechny zájemce, že nemovitost pana Nováka je dotčena exekučním řízením. Pan Novák nakonec dluh splatil a exekuce byla zastavena – jenže na listu vlastnictví stále visela poznámka o exekuci, která mu komplikovala život. Když se pokusil dům prodat, každý kupující se ulekl, že je nemovitost „v exekuci“.
Výmaz poznámky z katastru nemovitostí po ukončení exekuce naštěstí možný je, ale neproběhne automaticky ihned po zaplacení dluhu. Katastrální úřad může záznam o exekuci odstranit jen na základě oficiálního podkladu. Typicky usnesení o zastavení exekuce nebo usnesení o zrušení exekučního příkazu k prodeji. V ideálním případě toto usnesení zašle katastru sám soudní exekutor. Praxe však ukazuje, že se tak ne vždy stane včas nebo vůbec.
V praxi doporučujeme nenechávat nic náhodě. Je dobré se proaktivně informovat u exekutora, zda katastru potřebné usnesení zaslal. Pokud ne, můžete mu ho sami připomenout či dodat. Případně lze podat přímo katastrálnímu úřadu návrh na výmaz poznámky, ke kterému přiložíte kopii usnesení o zastavení exekuce. Návrh lze sepsat volnou formou, hlavně když obsahuje vaše identifikační údaje, popis nemovitosti a označení příslušného usnesení. Naše advokátní kancelář běžně klientům zajišťuje kompletní komunikaci s katastrem. Od sepsání návrhu až po kontrolu, že byl výmaz poznámky skutečně proveden. Chybný postup by totiž mohl znamenat další zdržení a v krajním případě i soudní spor o nemovitost.
Insolvence: výmaz poznámky z katastru nemovitostí
Podobný problém může nastat při osobním bankrotu (insolvenci). Když je vlastník nemovitosti v insolvenci, objeví se na jeho listu vlastnictví poznámka o zahájení insolvenčního řízení nebo o rozhodnutí o úpadku. Tato poznámka upozorňuje, že majetek dlužníka spadá do insolvenční podstaty a nelze s ním volně disponovat. Navíc pokud před insolvencí běžely nějaké exekuce, v katastru často zůstávají poznámky o těchto exekucích (oznámení o zahájení exekuce, exekuční příkazy apod.). Během insolvenčního řízení jsou exekuce přerušeny, ale poznámky v katastru nemovitostí zatím trvají.
Po úspěšném skončení insolvence – například když dlužník splní oddlužení a soud ho osvobodí od placení zbytku dluhů – by měly tyto omezení odzvonit. Realita je však taková, že poznámka o insolvenci či exekuci může v katastru zcela zbytečně přetrvávat dál, pokud není podniknuta správná iniciativa k jejímu výmazu. Insolvenční správce sice do katastru zapisování poznámek iniciuje (např. informací o úpadku), ale není jeho povinností aktivně zajišťovat výmaz těchto záznamů po skončení řízení. Stejně tak exekutoři by měli po ukončení insolvence zastavit své exekuce a zaslat usnesení katastru, ale v praxi se na to někdy zapomene.
Výmaz poznámky ze strany dlužníka
Co to znamená pro propuštěného dlužníka? Pokud jste prošli oddlužením, určitě si zkontrolujte svůj list vlastnictví. Jestliže tam stále vidíte poznámky o insolvenci či starých exekucích, je potřeba podniknout kroky k jejich odstranění. Nejprve si obstarat příslušné dokumenty: usnesení insolvenčního soudu o splnění oddlužení a osvobození od dluhů, případně usnesení exekutora o zastavení exekuce. S těmito listinami pak kontaktujte katastrální úřad podáním návrhu na výmaz poznámky z katastru nemovitostí s doložením uvedených usnesení. Katastr na jejich základě odstraní poznámku o insolvenčním řízení i souvisejících exekucích. Výsledkem bude, že vaše nemovitost už nebude v očích světa „stigmatizována“ minulými dluhy.
Víme, že pro člověka, který si oddlužením prošel, může být administrativa ohledně katastru další zátěží navíc. Proto za klienty běžně vyřizujeme veškeré potřebné formality. Připravujeme návrhy pro katastr a dohlížíme, aby vše proběhlo hladce. Díky tomu se klient může v klidu věnovat novému začátku bez dluhů, zatímco my zajistíme, že právní šrámy na jeho nemovitosti budou zahlazeny.
Jak postupovat při výmazu poznámky
Ať už se jedná o poznámku z důvodu exekuce, insolvence či jiné omezení, samotný postup výmazu z katastru nemovitostí má několik společných kroků. Pro lepší přehled uvádíme stručný návod:
- Zjistěte důvod a typ poznámky: Nejprve si ověřte, jaká konkrétní poznámka je u nemovitosti zapsána a proč. Podle toho bude zřejmé, jaký dokument je potřeba k výmazu (např. usnesení o zastavení exekuce, rozhodnutí soudu o ukončení insolvence apod.).
- Ujistěte se, že pominuly důvody omezení: Výmaz je možný jen tehdy, když situace skončila. Například exekuce byla zastavena, insolvence úspěšně uzavřena nebo spor definitivně rozhodnut. Bez toho katastr poznámku nevymaže.
- Získejte potřebné listiny: Obraťte se na příslušný úřad či osobu (exekutora, insolvenčního správce, soud) a získejte dokument, který potvrzuje, že dané řízení či omezení skončilo. Může jít o pravomocné usnesení soudu či exekutora, případně jinou úřední listinu.
- Podejte návrh na výmaz poznámky: Připravte si návrh na výmaz poznámky z katastru nemovitostí – ten můžete sepsat sami formou dopisu. Uveďte v něm své identifikační údaje, označení nemovitosti (katastrální území, číslo LV, parcelní číslo apod.), popište, o jakou poznámku jde a proč má být vymazána. Hlavně přiložte doloženou listinu (originál nebo úředně ověřenou kopii) prokazující, že poznámka už nemá opodstatnění.
- Doručte návrh na katastrální úřad: Návrh s přílohami lze podat osobně na podatelně příslušného katastrálního pracoviště nebo ho zaslat poštou (doporučeně). Příslušný je úřad podle místa nemovitosti. Nezapomeňte uvést kontaktní údaje, aby vás úřad mohl informovat o vyřízení.
- Vyčkejte na provedení výmazu: Katastrální úřad návrh zpracuje. Pokud je vše v pořádku, obvykle během několika dní poznámku odstraní. O provedení výmazu se můžete přesvědčit nahlédnutím do katastru. Buď online přes aplikaci Nahlížení do KN (na webu ČÚZK), nebo opětovným vyžádáním listu vlastnictví. Katastr také často zasílá informaci o provedené změně (např. do datové schránky či poštou, pokud jste v návrhu uvedli adresu).
Výmaz poznámky a správní poplatek
Ve většině případů není výmaz poznámky zatížen správním poplatkem. Na rozdíl od vkladu práv (převodů), které jsou zpoplatněny. Důležité však je, aby dodané dokumenty byly bez vad a nesrovnalostí a aby návrh obsahoval vše potřebné. Katastrální úřad totiž zkoumá, zda listiny nemají chyby a zda odpovídají údajům v katastru. Když je vše v pořádku, provede výmaz zpravidla bezodkladně. Pokud by něco chybělo, úřad vás vyzve k doplnění nebo návrh zamítne – i proto je dobré mít vše od začátku správně.
Závěr při výmazu poznámky
Odstranění poznámky z katastru je posledním krokem k tomu, abyste nad svou nemovitostí znovu měli plnou kontrolu. Jakmile je poznámka pryč, žádné staré dluhy ani spory už na listu vlastnictví nevisí a vy můžete s nemovitostí volně nakládat. Pokud si ale nejste jisti právními postupy nebo nemáte čas obíhat úřady, neváhejte se poradit s odborníkem. Nepodceňujte význam čistého listu vlastnictví – i drobná poznámka může odradit kupce nebo zpozdit převod nemovitosti. Proto se vyplatí řešit výmaz neprodleně.
