Rozdělení pozemku je zásadní krok, ke kterému se často uchylují majitelé nemovitostí například při prodeji části zahrady nebo převodu půdy na děti. V našem článku se dozvíte, jak rozdělení pozemku probíhá z právního hlediska, jaké úřady musíte oběhat a na co si dát pozor, abyste předešli problémům. Najdete zde odpovědi na své otázky, praktické tipy i upozornění na rizika. Zároveň se dozvíte, jak vám s procesem může pomoci naše advokátní kancelář, která má s touto problematikou bohaté zkušenosti.
Důvody pro rozdělení pozemku
Nejčastějším důvodem pro rozdělení pozemku bývá záměr oddělit část pozemku kvůli prodeji nebo darování. Majitel může chtít prodat jen část zahrady, rozdělit stavební parcelu na dvě menší pro výstavbu dvou domů, nebo například převést půlku pole na své děti. Někdy také dochází k rozdělení, pokud je pozemek ve spoluvlastnictví více osob a každý spoluvlastník chce mít svou část – typicky sourozenci, kteří zdědili pozemek, se mohou dohodnout na fyzickém rozdělení.
Představa, že si vlastník může se svým pozemkem dělat, co chce, je sice lákavá, ale realita je jiná. Nemůžete jen tak zatlouct kůly a natáhnout plot uprostřed pozemku a prohlásit, že odteď jde o dva pozemky. České právo přesně určuje postup, jak musí rozdělení pozemku proběhnout. Důvodem je ochrana územního plánu obce, zajištění přístupu ke všem nově vzniklým pozemkům a také přehlednost evidence v katastru nemovitostí. Navíc, pokud by každý dělil své pozemky libovolně, hrozily by sousedské spory a chaos v územním plánování. Proto je potřeba vždy postupovat oficiální cestou.
Příklad: Manželé Novákovi vlastnili rozlehlý stavební pozemek na okraji obce. Rozhodli se, že polovinu prodají, aby získali prostředky na rekonstrukci domu na zbylé části. Zpočátku netušili, jak komplikovaný proces je čeká. Museli řešit souhlas úřadů, nechat vypracovat geometrický plán a komunikovat s katastrálním úřadem. Díky včasné právní konzultaci ale vše zvládli hladce a vyhnuli se zbytečným průtahům. Tento příběh ukazuje, proč je užitečné mít po ruce odborníka – advokáta, který rozdělení pozemku provede bez komplikací.
Jak probíhá rozdělení pozemku
Máte-li jasno, že chcete svůj pozemek rozdělit, čeká vás několik kroků. Proces rozdělení pozemku zahrnuje zejména jednání se stavebním úřadem, zpracování geometrického plánu a zápis změn v katastru. Je důležité dodržet správné pořadí kroků a nic nevynechat, jinak by jste riskovali, že se proces protáhne nebo dokonce zmaří. Níže popisujeme hlavní etapy.
Souhlas stavebního úřadu
Prvním krokem je získat souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku. Bez tohoto souhlasu nelze pozemek oficiálně rozdělit. V praxi to probíhá tak, že podáte žádost o povolení dělení pozemku na příslušný stavební úřad (dle polohy nemovitosti). Formulář žádosti je stanoven právními předpisy – konkrétně jde o přílohu č. 6 vyhlášky č. 149/2024 Sb. a je k dispozici online na stránkách úřadů. Žádost musí podat všichni vlastníci pozemku (pokud je vás více, musíte se na tom jednomyslně shodnout). Nestačí, aby žádost podal jen jeden spoluvlastník sám za sebe. Pokud byste byli v situaci, kdy jeden spoluvlastník nesouhlasí, nezbývá než se obrátit na soud a **žádat rozdělení v rámci vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti.
Stavební úřad po obdržení žádosti posoudí, zda je zamýšlené rozdělení v souladu s územním plánem obce a dalšími předpisy. Podmínkou pro udělení souhlasu je například zajištění přístupu pro každý nově vzniklý pozemek. To znamená, že ke každé parcelce musí vést cesta – buď přímo veřejná komunikace, nebo přístup po vašem dalším pozemku, případně po pozemku souseda na základě věcného břemene. Bez zajištěného přístupu úřad souhlas nedá. (Pokud vlastní cestu nemáte a soused nespolupracuje, řešením může být institut Právo nezbytné cesty, který zřídí přístup soudním rozhodnutím.) Dále úřad zkoumá, jestli rozdělení nenaruší třeba zemědělský půdní fond nebo lesní půdu – pokud by se dělil les na malé kousky, je potřeba i souhlas orgánu státní správy lesů. Veškerá dotčená stanoviska (např. orgánu ochrany přírody, památkářů apod.) musíte k žádosti doložit.
Územní rozhodnutí o dělení pozemku
Po vyhodnocení žádosti vydá stavební úřad rozhodnutí. Ve většině případů jde o tzv. územní rozhodnutí o dělení pozemku, kde jsou přesně stanoveny podmínky pro rozdělení V rozhodnutí úřad vypíše stávající parcelní číslo, katastrální území a určí nové hranice pozemku. Klíčové je, že rozhodnutí obsahuje také podmínku přístupu – musí být jasně vyznačeno, jak se bude na nové pozemky jezdit z veřejné cesty. Rozhodnutí má grafickou přílohu s mapkou, kde jsou nové hranice zakresleny. Za vydání rozhodnutí se platí správní poplatek 1 000 Kč (aktuální výše dle zákona).
Zjednodušené řízení
Někdy, zejména pokud je rozdělení jednoduché a v souladu se všemi plány, může úřad místo formálního rozhodnutí vydat jen souhlasné sdělení a územní řízení ukončit. Pro vás to znamená méně papírování – souhlasné sdělení jednoduše konstatuje, že úřad s dělením souhlasí a nestanovuje žádné zvláštní podmínky. Takový postup ale nelze uplatnit vždy (nejde to například, pokud je v dané lokalitě vyžadována územní studie nebo regulační plán).
A co výjimky? Existují situace, kdy rozdělení pozemku nepotřebuje územní rozhodnutí. Například pokud už rozdělení vyplývá z jiného schváleného dokumentu (typicky pozemkové úpravy podle zvláštního zákona). Rovněž když došlo ke změně druhu pozemku jen na části parcely (např. půlka pozemku byla v terénu přeměněna na zastavěnou plochu), katastr umožní oddělit tu část bez souhlasu úřadu. Tyto situace jsou však spíše specifické. V běžné praxi se žádnému souhlasu stavebního úřadu nevyhnete – naopak je to klíčový a obvykle nejdelší krok celého procesu.
Geometrický plán
Jakmile máte v ruce souhlas stavebního úřadu (pravomocné územní rozhodnutí nebo souhlasné sdělení), přichází ke slovu geodet. Pravděpodobně už jste v rámci žádosti museli předložit situační výkres s návrhem dělení (stačila kopie katastrální mapy s nakreslenými novými hranicemi). Nyní je ale potřeba vyhotovit oficiální geometrický plán pro rozdělení pozemku. Tento plán zpracuje autorizovaný geodetický inženýr – odborník, který vyměří nové hranice přesně podle požadavků úřadu a připraví podklady pro katastr. Geometrický plán musí obsahovat nové parcely, jejich označení (obvykle se dočasně označí písmeny) a výměry. Následně ho geodet nechá ověřit a hlavně získá souhlas katastrálního úřadu s očíslováním parcel dle § 48 katastrálního zákona. To v praxi znamená, že katastrální úřad přidělí novým pozemkům oficiální parcelní čísla. Bez tohoto potvrzení by plánek nebyl platný – každá parcela musí mít své číslo evidované v katastru nemovitostí podle katastrálního zákona.
Řízení před katastrem
S hotovým geometrickým plánem a souhlasem stavebního úřadu už můžete rozdělení pozemku zapsat do katastru nemovitostí. Jsou dvě možnosti: Buď nové pozemky zapíšete hned, nebo počkáte a spojíte to rovnou s následným převodem (prodejem) pozemku. První varianta se dělá tzv. ohlášením změny údajů o pozemku k zápisu do katastru. Jde o formulář, kterým vlastník oznámí katastru, že došlo k rozdělení parcely. K formuláři se přiloží geometrický plán a rozhodnutí/sdělení stavebního úřadu. Výhodou je, že za tento zápis se neplatí poplatek – není to totiž vklad práva, ale jen záznam jiných údajů (mění se geometrie parcel, ne vlastník). Formulář Ohlášení změny údajů o pozemku najdete na stránkách katastru a můžete ho podat osobně na katastrálním úřadě nebo i přes datovou schránku. Katastr pak zanese nové parcely do evidencí během několika týdnů.
Pokud nechcete zapisovat hned (např. čekáte, až najdete kupce), můžete rozdělení provést až spolu s prodejem. V takovém případě sepíšete kupní (či darovací) smlouvu, kde nově vzniklý pozemek popíšete jako část původní parcely dle geometrického plánu. Geometrický plán pak bude nedílnou součástí smlouvy a na jeho základě katastr zapíše změnu vlastnictví a nově rozdělí pozemek v evidenci najednou. Tady ale pozor – tato varianta je o něco složitější, protože katastr zapíše nové pozemky až při převodu vlastnictví. Navíc se platí standardní správní poplatek 2 000 Kč za vklad vlastnického práva. Mnoho lidí proto raději vyřeší rozdělení předem pomocí ohlášení a nové pozemky prodává už s vlastním číslem. Smlouvy se tak stanou přehlednější a celý převod je jednodušší.
Každopádně ve chvíli, kdy katastr nové parcely vyznačí, je rozdělení pozemku úspěšně dokončeno. Můžete disponovat dvěma (či více) samostatnými pozemky, každý s vlastním listem vlastnictví. Následný prodej, darování nebo třeba zřízení zástavního práva už probíhá pro každý pozemek zvlášť, jako by tak existovaly odjakživa.
Rizika rozdělení pozemku
Ačkoliv se může zdát, že rozdělení pozemku je jen formalita, v praxi číhá několik úskalí, na která je potřeba dát pozor. Největší riziko spočívá v nesplnění zákonných podmínek. Pokud byste postupovali svévolně a pozemek „rozdělili“ načerno, nastanou vážné problémy. Například uzavřít kupní smlouvu na část pozemku, která dosud není oddělená, není možné – katastr vám takovou smlouvu nepovolí. Riskujete tím zmatečné situace, kdy zaplatíte kupní cenu, ale nestanete se vlastníkem, protože převod nelze zapsat. Takové případy pak často končí zdlouhavými spory a soudy mohou dokonce prohlásit smlouvu za neplatnou. Proto se jakýmkoliv pokusům o neoficiální dělení vyhněte.
Dále hrozí riziko, že stavební úřad rozdělení nepovolí. Může to nastat, pokud územní plán obce s další parcelací nepočítá, nebo když by nové pozemky byly příliš malé či nepravidelného tvaru. Úřad musí dbát na to, aby nově vzniklé parcely byly vhodné k užívání – například u lesních pozemků zákon nedovoluje dělit je tak, že část bude menší než 1 ha, protože by to znemožnilo řádné hospodaření v lese. Pokud by vaše plány nebyly v souladu s předpisy, úřad žádost zamítne a vy ztratíte spoustu času. Proto je rozumné konzultovat záměr předem – nahlédnout do územního plánu, případně si na stavebním úřadě ověřit, zda je rozdělení reálné.
Přístupové cesty
Velký pozor si dejte na zajištění přístupové cesty. Jak jsme zmínili, bez přístupu není dělení možné. Už v návrhu geometrického plánu je nutné zakreslit, kudy se bude na nové pozemky jezdit. Spousta vlastníků na tohle zapomene a úřad je pak nemile překvapí požadavkem na doplnění přístupu, což může znamenat nutnost dohodnout se se sousedy na věcném břemeni. Když se domluva nedaří, nezbývá než se obrátit na soud a žádat zřízení cesty soudně (zmíněné právo nezbytné cesty). Takové soudní řízení ale prodlužuje a prodražuje celý proces. Prevence je zde zásadní – myslete na cestu hned od začátku a případně využijte pomoc advokáta při jednání se sousedy.
Závěr
Proces rozdělení pozemku je administrativně náročný a pro laika může být obtížné se ve všech požadavcích vyznat. Naše advokátní kancelář se na oblast nemovitostního práva dlouhodobě specializuje a dělení pozemků pro klienty běžně zajišťuje. Zapojením advokáta získáte jistotu, že na nic podstatného nezapomenete a vše proběhne rychle a správně.
Jak vám můžeme pomoci? Především vám poradíme už na začátku, zda je zamýšlené rozdělení proveditelné a jak nejlépe postupovat. Můžeme pro vás obstarat komunikaci s úřady. Připravíme a podáme kompletní žádost na stavební úřad včetně všech příloh, abyste měli co největší šanci na hladké schválení. Zajistíme právní kontrolu geometrického plánu a komunikaci s geodety, aby výsledný plán splňoval všechny náležitosti. Připravíme také návrh ohlášení změny údajů pro katastr a dohlédneme, aby katastrální úřad nové pozemky bez průtahů zapsal. Díky zkušenostem víme, na které detaily si dát pozor. Například pohlídáme, že všichni spoluvlastníci dávají souhlas, ohlídáme správné úřední termíny a pomůžeme řešit případné námitky sousedů či dotčených orgánů.
