Územní plánování
Než popíšeme, co je Územní plán obce, tak začneme trochu více ze široka. Jak má být využito území České republiky, kudy mají vést silnice, kde se postaví sportoviště a kde průmyslové oblasti.
Otázky, které přímo ovlivňují život každého z nás, ať už se o toto téma zajímáme či nikoli. Jak bude vypadat naše obec, kraj či celý stát řeší tzv. Územní plánování. A rozhodují o tom orgány územního plánování a stavební úřady. Nástroje územního plánování mají přitom jasnou a logickou hierarchii. Patří sem územní studie a územně analytické podklady (souhrnně územně plánovací podklady). Tyto slouží jako podklad k pořizování politiky územního rozvoje a další územně plánovací dokumentace. Dále je to tzv. politika územního rozvoje, což je podklad, který pořizují ministerstva a další ústřední správní úřady s celostátní působnosti a schvaluje jej vláda. Jde tedy o neobecnější podklad pro celé území státu, s kterým musí byt veškeré další nástroje (dokumenty) územního plánovaní v souladu.
Následuje pak již konkrétní územní plánovací dokumentace, kam patří zásady územního rozvoje, které se pořizují pro oblast kraje, územní plán pak pro oblast obce a regulační plán pro specifičtější menší území (např. části měst), což je logicky i dokument nejpodrobnější. Jednotlivé dokumenty územního plánování jsou samozřejmě s větším územím obecnější a nejpodrobnější dokumentace musí být vždy v souladu s dokumentací hierarchicky nadřazenější. Regulační plán musí být v souladu s politikou územního rozvoje, zásadami územního rozvoje a územním plánem.
Co je územní plán?
Nejčastějším dokumentem, který nás bude zajímat je územní plán obce. Územní plán obce, (ÚP) je velmi podrobným popisem toho, jak bude uspořádáno území obce. Např. z hlediska ochrany životního prostředí, rozmístění průmyslových areálů nebo komunikací či rodinných domků. V územním plánu jsou řešeny jednotlivé parcely a jejich funkční zařazení. Územní plán obce schvaluje zastupitelstvo obce, kdy má zpravidla každá obec svůj územní plán, který v různých intervalech mění či nahrazuje územním plánem novým.
Celý proces schválení nového územního plánu je časově a finančně velmi náročná záležitost. Je to však územní plán, který určí a na jehož základě rozhodne stavební úřad, zda Váš pozemek je vhodný k zastavění. Nebo, zda Vám bude pod okny vést nová silnice či Vám za obcí postaví nové sídliště. Proto je velmi důležité mít alespoň základní povědomí o procesu schvalování územního plánu a jakým způsobem se můžete proti územnímu plánu bránit.
Územní plán a proces jeho přijetí
Územní plán je vydávaný na základě složitého procesu, který se řídí stavebním zákonem a vypadá následovně:
Rozhodnutí zastupitelstva o změně či pořízení
Nejprve je nutné rozhodnout o tom, že se bude územní plán či jeho změna pořizovat. O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce. A to především z vlastního podnětu. Nebo návrh může podat orgán veřejné správy, občan obce, fyzická nebo právnická osoba, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce či oprávněný investor.
Návrh zadání
Pokud zastupitelstvo obce rozhodne o pořízení územního plánu, zpracuje pořizovatel ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva návrh zadání územního plánu. Tento má obsahovat hlavní cíle a požadavky na zpracování návrhu územního plánu.
Návrh zadání je zaslán dotčeným orgánům, sousedním obcím, krajskému úřadu a rovněž doručen veřejnou vyhláškou. Dochází k prvnímu projednávání nového územního plánu. K návrhu zadání se může každý vyjádřit a uplatnit do 15 dnů od doručení písemné připomínky, dotčené orgány a nadřízený krajský úřad mohou do 30 dnů od obdržení návrhu zadání uplatnit vyjádření.
Návrh územního plánu
Na základě výsledků projednání se návrh zadání upraví a předloží se zastupitelstvu, které musí zadání územního plánu schválit. Dále pořizovatel zpracuje již ostrý návrh územního plánu. Vychází přitom jednak ze schváleného zadání územního plánu a z případných schválených pokynů pro zpracování návrhu.
Společné projednání a koordinační stanovisko
Po tom, co je návrh územního plánu zpracován, oznámí pořizovatel veřejnou vyhláškou místo a dobu konání společného jednání a doručí návrh územního plánu. Společné projednání probíhá s obcí, pro kterou je územní plán pořizován, sousedními obcemi a dotčenými správními orgány. Do 30 dnů ode dne doručení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání návrhu územního plánu a zajistí řešení případných rozporů. Krajský úřad následně zašle pořizovateli tzv. koordinační stanovisko. V něm posoudí koordinaci využívání území s ohledem na soulad se zásadami územního rozvoje a s politikou územního rozvoj. Návrh územního plánu se následně upraví a doručí veřejnou vyhláškou spolu s oznámením o konání veřejného projednání.
Veřejné projednání návrhu
K veřejnému projednání pořizovatel zvláště přizve obec, pro kterou je územní plán pořizován, dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. A to nejméně 30 dnů předem. Na veřejném projednání je přítomen i projektant, který podává výklad k obsahu návrhu územního plánu. Nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání může uplatnit své připomínky každý, tedy veřejnost. Vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem řešení, oprávněný investor a zástupce veřejnosti mohou k návrhu územního plánu podat námitky.
Vydání územního plánu
Následně pořizovatel předloží zastupitelstvu příslušné obce návrh na vydání územního plánu s jeho odůvodněním. V tomto bere v potaz zejména podané námitky, případně připomínky. Po ověření, že územní plán je v pořádku vydá zastupitelstvo obce územní plán ve formě tzv. opatření obecné povahy. Pořizovatel má povinnost nejméně každé čtyři roky předkládat zastupitelstvu zprávu o uplatňování územního plánu, která může obsahovat rovněž pokyny pro zpracování změny územního plánu.
Nejčastější případ, kdy se nám znění plánovaného nového územního plánu nemusí líbit je, když se naše pozemky stanou například nevhodné pro výstavbu. Jejich funkční vymezení se změní natolik, že nám stavební úřad nepovolí výstavbu, jelikož by nebyla v souladu s územním plánem. Tím samozřejmě dojde ke snížení hodnoty našeho pozemku a zásahu do našeho vlastnického práva. Další častý případ je změna v územním plánu, která počítá s výstavbou dopravní komunikace či nákupního centra přímo pod okny Vašeho domu apod. Tato rozhodnutí opět znehodnocují Váš majetek, a proto jsou Vám zákonem dány možnosti obrany proti územnímu plánu. Zároveň jsou zde dány možnosti obrany i pro veřejnost, což nejčastěji využijete, když nejste vlastníkem žádné nemovitosti, které se nový územní plán dotýká, ale přesto Vám znění územního plánu vadí.
Územní plán a možnosti obrany
Prvotním a nejčastějším nástrojem obrany jsou připomínky a námitky k územnímu plánu při jeho schvalování. Zde pozor! Nejedná se o synonyma. Námitky jsou daleko lepší (a právně silnější) než připomínky, a proto je může podávat jen určitá „privilegovaná“ skupina subjektů. Námitky mají větší právní váhu, a proto pokud Vy sami zrovna můžete podávat jen připomínky, zkuste kontaktovat někoho spřízněného, kdo by mohl podat námitky. Připomínky jsou zejména pro veřejnost, která má díky tomu několik možností, jak do procesu pořizování ÚP zasáhnout. Krom podání připomínek, zmocnit tzv. zástupce veřejnosti, nebo kontaktovat dotčeného vlastníka, který může, stejně jako zástupce veřejnosti, podávat námitky. Veřejnost má v případě územního plánu možnost připomínkovat již jeho zadání.
Připomínka
Připomínku může podat každý, občan (i jiné obce), spolky i cizinec, kdo si myslí, že územní plán obce (návrh) není v pořádku. Připomínky se mohou podávat před veřejným projednáním a potom nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání. Veřejné projednání vede obecní úřad a musí na něm být přítomen projektant, který má zajistit laický výklad a vysvětlit základní pojmy a souvislosti.
Pozor! Při veřejném projednání i před ním, a také v sedmidenní lhůtě po skončení veřejného projednání, se připomínky i námitky musí uplatňovat písemně a musí být vlastnoručně podepsány. Navíc musí obsahovat Vaše identifikační údaje.
Připomínky pro obec nejsou závazné, takže má možnost nezabývat se jimi důkladně. Ve vyhodnocení připomínek se pak obecní úřad vyjádření nejčastěji jednou ze tří frází, a sice „akceptováno“, „akceptováno částečně“ a „neakceptováno“. Úřad přitom nemusí neakceptování připomínek ničím odůvodňovat a proti způsobu vypořádání připomínek se nelze bránit právní cestou.
Námitka
Dotčení vlastníci, zástupce veřejnosti a oprávněný investor, kteří si myslí že územní plán obce (návrh) není v pořádku mohou proti tomuto podávat námitky, které musí obsahovat odůvodnění a současně údaje podle katastru nemovitostí dokládající Vaše vlastnictví či jiná práva, z kterých vyplývá možnost podání námitek. Dále pak vymezení území dotčeného námitkou. Námitky lze podat nejpozději 7 dnů po veřejném projednání. Důležitá je rovněž skutečnost, že kdo je jednou oprávněn podat námitku, může podávat námitky i k částem územního plánu, která se ho přímo nedotýkají. Čili každé další podání osoby, která může podávat námitky, je nutné brát v úvahu jako další námitky (a nikoli jen jako připomínky).
O námitkách, na rozdíl od připomínek, se musí rozhodnout (tj. vypracovat písemné rozhodnutí). Rozhodnutí o námitce musí obsahovat vlastní odůvodnění a je součástí odůvodnění celého ÚP. Proti tomuto rozhodnutí nelze podat žádný opravný prostředek. Jediná možnost nápravy špatně vyhodnocených námitek je jednak podání podnětu na příslušný krajský úřad (tj. ten, v jehož obvodu se daná obec nachází), aby rozhodnutí o námitkách přezkoumal (tzv. podnět k přezkumu), a poté žaloba proti rozhodnutí správního orgánu dle § 65 soudního řádu správního ke krajskému soudu.
Podnět k přezkumu ke krajskému úřadu
V tomto případě obrany záleží čistě na úvaze krajského úřadu, zda přezkum provede či nikoli a nelze ho nijak právně vymáhat. Podnět ke krajskému úřadu může podat každý a v případě, že uspěje a krajský úřad rozhodne o změně nebo zrušení části rozhodnutí o námitkách, je obec povinna uvést územní plán do souladu s tímto rozhodnutím. Do té doby nelze rozhodovat a postupovat podle těch částí územního plánu, které jsou vymezeny v rozhodnutí o zrušení rozhodnutí o námitkách. Podnět však ke krajskému úřadu můžete podat až po účinnosti nového územního plánu.
Soudní přezkum vypořádání se s námitkami – žaloba dle § 65 sřs
Rozhodne-li se zástupce veřejnosti nebo jiná osoba, která podala námitky, podat žalobu proti rozhodnutí (protože podnět pro přezkum byl vyřízen v jeho neprospěch), kterým byly vypořádány jeho námitky, nemá tato automaticky odkladný účinek (§ 73 soudního řádu správního), ale může jí být soudem přiznán. Proces přijetí územního plánu tedy poběží dále, pokud jinak nerozhodne krajský soud.
Soudní přezkum územního plánu – návrh na zrušení dle § 101a sřs
Návrh na soudní zrušení územního plánu či jeho části lze podat zcela nezávisle na podnět a následnou žalobu proti rozhodnutí o námitkách, proto tyto dva procesy mohou probíhat paralelně vedle sebe. Lze tedy podat zároveň podnět k přezkumu (či poté žalobu proti rozhodnutí o vypořádání námitek) a žalobu na zrušení části nebo celého územního plánu ke krajskému soudu. Soud však při řízení o zrušení územního plánu či jeho části zkoumá Vaši aktivitu v průběhu schvalovacího procesu nového územního plánu. Dle zákona sice není podmínkou, abyste před podání návrhu na zrušení územního plánu vyčerpali i možnosti námitek a podnětu, nicméně soudy k Vaší aktivitě přihlížejí. Návrh na zrušení územního plánu či jeho části lze podat do 1 roku od účinnosti územního plánu.
Po podání žaloby soud pouze zkoumá, zda byl územní plán vydán v souladu se zákonem. Zkoumá postup přijetí, soulad s územně plánovací dokumentací a tzv. hledisko proporcionality. Zkráceně znamená, že zkoumá zda k zásahu do vlastnických práv a k dalším omezením dotčených osob došlo v minimální a nejnutnější míře a zda nešlo situaci řešit vhodnějším způsobem. Pokud výsledkem tohoto zkoumání bude závěr, že obecní/městský úřad nepostupoval správně, že překročil své pravomoci či postupovat přímo nezákonně, může soud zrušit část nebo celý územní plán.
Závěr
Přesto, že zákon Vám na první pohled dává mnoho možností obrany, je zřejmé, že jde odborně o velmi náročné dokumenty a vyjádření. Z pravidla proto vždy raději využijte pomoci advokátní kanceláře, která je na to připravena.
