Stavíte dům a zjistíte, že malá část zasahuje na sousedův pozemek? Nebo vám soused vyčítá, že váš plot stojí kousek na jeho území? Nevěšte hlavu. Řešením může být právě přestavek. V tomto článku se dozvíte, co je to přestavek podle českého práva, za jakých podmínek jej lze využít a jak postupovat, aby menší přesah stavby nezpůsobil velký právní problém. Najdete zde odpovědi na své otázky i doporučení, jak situaci řešit – od dohody se sousedem až po případný soudní spor.
Co je to přestavek?
Přestavek označuje situaci, kdy trvalá stavba postavená převážně na vlastním pozemku zasahuje jen malou částí na pozemek souseda. Český občanský zákoník zavedl tento institut v § 1087 právě proto, aby drobné stavební přesahy nevyústily v neuměrné spory. Zákon stanoví, že část pozemku zastavěná přestavkem se stává vlastnictvím stavebníka (vlastníka stavby). Tím se výjimečně prolomí pravidlo, že stavba patří majiteli pozemku (zásada superficies solo cedit). Pokud se tedy prokáže přestavek, původní majitel dotčené části pozemku o ni přijde – místo toho získá nárok na finanční náhradu.
Podmínky pro přestavek
Aby bylo možné přestavek podle § 1087 OZ úspěšně uplatnit, musí být splněny klíčové podmínky. Zaprvé jde opravdu jen o malou část stavby a malou část cizího pozemku. Zákon pojem “malá část” blíže nedefinuje. V praxi se posuzuje každý případ individuálně – co je malé u rodinného domu nemusí být malé u garáže. Orientačně se někdy uvádí hranice kolem 10 % plochy stavby i pozemku. Přesah většího rozsahu už by přestavkem nebyl a jednalo by se o stavbu na cizím pozemku řešenou jinak (viz níže).
Další nezbytnou podmínkou je dobrá víra stavebníka. Zřizovatel stavby nesměl vědět (a ani nemohl vědět) že staví částečně na cizím. Typicky jde o případy, kdy měl stavebník souhlas souseda, nebo došlo k chybnému vyměření hranice pozemku. Zákon nepomůže nedbalému stavebníkovi, který zásadně pochybil – pak se o přestavek nejedná. Pokud však byla stavba budována v dobré víře, není spravedlivé nutit ji bourat kvůli pár decimetrům přesahu.
Splnění uvedených podmínek leží na stavebníkovi. Důkaz dobré víry může být někdy složitý a hranice “malé části” nejistá. Proto je vhodné situaci konzultovat s právníkem. Naše advokátní kancelář má s podobnými sousedskými spory zkušenosti a pomůže posoudit, zda váš případ spadá pod přestavek, nebo bude třeba zvolit jiné řešení.
Přestavek nebo neoprávněná stavba?
Ne vždy lze režim přestavku využít. Přestavek jde uplatnit jen v případech drobných přesahů. Pokud stavba zasahuje na cizí pozemek ve větším rozsahu, nebo pokud stavebník nebyl v dobré víře, zákon přestavek neumožní. Taková situace se pak posuzuje jako neoprávněná stavba podle obecných pravidel občanského zákoníku.
Laikům se může přestavek plést s dalšími pojmy. Právo stavby je úplně jiný institut – umožňuje legálně postavit stavbu na cizím pozemku na základě smlouvy. Také vydržení vlastnického práva (nabytí vlastnictví dlouhodobým užíváním cizího pozemku) představuje odlišnou situaci. A pokud řešíte i jiné sousedské potíže, mohlo by vás zajímat třeba naše téma Žaloba na oplocení pozemku, jak na ni?.
U neoprávněné stavby má vlastník pozemku silnější postavení. Může například žádat odstranění části stavby, která zasahuje k němu, případně požadovat, aby si stavebník daný kus pozemku odkoupil. Soud může ve sporu nařídit odstranění přesahující části stavby na náklady stavebníka. Alternativně může rozhodnout, že pozemek připadne stavebníkovi za náhradu podle tržní ceny. V každém případě jde o konfliktní řešení – i proto zákon preferuje přestavek tam, kde to okolnosti dovolují.
Jak řešit spor o přestavek v praxi
Ideální je situaci vyřešit smírně. Dohodněte se se sousedem, že uzná vzniklý přestavek. Stavebník (ten, kdo stavbu zřídil) je povinen zaplatit sousedovi obvyklou cenu dotčené části pozemku. Na výši náhrady se zpravidla domluvíte – vycházet můžete např. z odhadu znalce nebo cenové mapy. Když shoda panuje, sepíšou se dokumenty pro katastr.
Dohoda a zápis do katastru
Aby se přestavek právně dotáhl, je potřeba změnu vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí. Katastrální úřad bude vyžadovat souhlasné prohlášení vlastníka stavby a vlastníka pozemku o tom, že došlo k přestavku a ke změně hranice pozemku. Dále je nutné předložit geometrický plán, který přesně vymezí novou hranici a onu část pozemku nově převedenou stavebníkovi. Takový plán vám vyhotoví autorizovaný geodet. Následně katastr zanese změnu do katastrální mapy a eviduje u přilehlých pozemků nové vlastnické hranice. Pro kontrolu můžete využít třeba online katastrální mapy, abyste viděli, že vše odpovídá dohodě.
Když dohodu nelze uzavřít
Praxe bohužel ukazuje, že ne každý soused je ochoten ke smíru. Někdy vlastník pozemku nesouhlasí s přenecháním ani malého proužku země. Přestože účelem institutu přestavku je zamezit zbytečným konfliktům, občas se soudnímu sporu nevyhnete. V takovém případě nezbývá stavebníkovi než podat žalobu a u soudu se domáhat rozhodnutí, že se jedná o přestavek. Soud pak posoudí splnění podmínek (velikost přesahu, dobrou víru apod.) a může přikázat část pozemku do vlastnictví stavebníka za náhradu.
Spor o přestavek je poměrně odborná záležitost. Důkazy o dobré víře či o historii hranice pozemku mohou být složité. V těchto situacích je velmi vhodné mít po boku zkušeného právníka. Naše advokátní kancelář vám může zajistit kompletní právní servis – od právní konzultace a přípravy potřebných dokumentů až po zastupování před soudem.
Závěr: přestavek řeší drobné sousedské spory
Zjistit, že část vaší stavby leží na cizím pozemku, je nepříjemné. Naštěstí právo nabízí řešení v podobě přestavku, pokud jde o malý přesah a jednali jste v dobré víře. Díky přestavku nemusíte kvůli pár centimetrům zdi bourat celý dům – daný kousek pozemku prostě odkoupíte. Vždy ale doporučujeme situaci nepodceňovat a vše formálně vypořádat v katastru. Pokud narazíte na odpor nebo nejasnosti, obraťte se na odborníky. Naše advokátní kancelář se problematikou přestavků běžně zabývá a ráda pomůže i vám. Neváhejte nás kontaktovat pro právní radu či konzultaci – společně najdeme nejvhodnější řešení vašeho problému.
