V naší advokátní kanceláři řešíme pro klienty různé problémy. V současné době však narůstá problémů v souvislosti s darováním majetku, který se nachází ve vlastnictví starších osob. Tyto nás následně v pravidelných intervalech navštěvují s dotazy, jak postupovat ve sporu se svými dětmi. V tomto článku si představíme právní institut výměnku. Pokusíme se Vám přiblížit, v čem spočívá jeho výhoda a na co si dát pozor.
Definice a podstata výměnku
Výměnek je právní institut, který v právu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění. A to konkrétně v ust. § 2707 až § 2715.
Jedná se o smluvní vztah, který vzniká zpravidla při převodu vlastnického práva k nemovitosti a zakládá osobě, která nemovitost převádí, právo na užívání čistě určené části nemovitosti nebo na jiné plnění.
Základním prvkem výměnku je zajištění bydlení, užívání nemovitosti nebo poskytování jiného plnění osobě, která přenechala svou nemovitost někomu jinému. Typicky při mezigeneračním převodu rodinného majetku.
Způsob zřízení výměnku
Výměnek se zřizuje smlouvou. S ohledem na to, že součástí výměnku mohou být i práva, pro jejichž zřízení zákon předpokládá písemnou formu, je třeba pro zřízení těchto práv tuto formu dodržet.
Není však vyloučeno, aby ostatní práva (např. důchod), u kterých zákon formu nepředvídá, byla sjednána jinou formou. Pokud je obsahem výměnku služebnost nebo reálné břemeno k věci zapisované do veřejného seznamu, vyžaduje se ke zřízení těchto práv zápis do veřejného seznamu. Je-li obsahem výměnku nájem, lze jej rovněž nechat zapsat do katastru nemovitostí.
Strany smlouvy o výměnku
Z povahy jednotlivých nároků, z nichž se výměnek skládá, jakož i z naznačeného možného doživotního trvání závazku lze dovodit, že výměnkářem musí nutně být fyzický osoba. Zatímco osobou z výměnku zavázanou může být jak fyzická osoba, tak i právnická osoba.
Smlouva o výměnku může být uzavřena také ve prospěch třetí osoby. Rovněž není vyloučeno, aby byl výměnek zřízen ve prospěch více osob (výměnkářů).
Výměnek může být zřízen i mezi manžely. A to tak, že výlučným vlastníkem nemovitosti může být pouze jeden z manželů a výměnek může být zřízen ve prospěch obou. Nebo mohou mít nemovitou věc ve spoluvlastnictví či společném jmění a výměnek bude opravňovat pouze jednoho z manželů.
Povinnosti výměnkáře
Výměnkář je povinen převést vlastnické právo k nemovité věci na nabyvatele (osobu z výměnku zavázanou). Vlastnické právo k nemovité věci se převádí zápisem do veřejného seznamu se všemi jejími součástmi a také příslušenstvím, což může být praktické v případě zemědělských usedlostí zahrnujících určité inventáře.
Předmětem výměnku však nemůže být majetek výměnkáře jako celek. Výměnek lze zřídit pouze v souvislosti s převodem vlastnického práva, nikoliv tedy v zásadě v souvislosti se zřízením jiných věcných práv.
Povinnosti nabyvatele (osoby zavázané z výměnku)
Povinností osoby zavázané z výměnku je poskytování sjednaných plnění. Jejich přesný obsah a rozsah je přenechán smluvnímu ujednání stran.
V případě, že nebude ujednán obsah práv nebo zákon obsah práv nestanoví, jejich obsah se určí podle místních zvyklostí. Jestliže však není určité plnění vůbec sjednáno, nelze pravidlo místních zvyklostí aplikovat.
Plnění z výměnku
Plnění z výměnku je třeba považovat za úplatu za převod vlastnického práva k nemovité věci. Ostatně ke zřízení výměnku zde dochází právě v souvislosti s převodem vlastnického práva. Převod, resp. nabytí nemovité věci, je tedy úplatný.
Odlišení výměnku od jiných smluvních typů
S ohledem na to, že je výměnek smíšenou smlouvou, může být problematické ho odlišit od jiných smluvních typů (např. služebnosti, v rámci které jsou sjednány i některé vedlejší aktivní povinnosti).
Je třeba vyjít z účelu závazku, a to je poskytnutí zaopatření, tedy charakteristickými znaky pro tento smluvní typ jsou výživa, zajištění bydlení a péče po dobu života výměnkáře ze strany zavázané osoby.
Omezení výměnku dobou trvání
Výměnek lze sjednat
- na dobu určitou nebo
- po dobu života výměnkáře.
Dle názoru literatury je možné sjednat výměnek i na dobu neurčitou s možností výpovědi. Je však otázka, zda vůbec existuje případ, kdy by měly strany vůli takovou smlouvu uzavřít a tato by reálně dávala konkrétní smysl.
Nebude-li doba sjednána vůbec, nepůsobí to neplatnost smlouvy. Dovozuje se, že pokud není možné zjistit délku trvání závazku, je třeba s ohledem na charakteristiku a podstatu výměnku se přiklonit k tomu, že v případě pochybností byl výměnek sjednán na dobu života výměnkáře.
Výměnek řízený jako reálné břemeno
Výměnek zřízený jako reálné břemeno vzniká zápisem do katastru nemovitostí na základě platné a účinné smlouvy.
Do katastru nemovitostí může výměnkář nechat zapsat budoucí výměnek ještě před tím, než převede nemovitou věc osobě zavázané z výměnku, čímž si již dopředu zajistí, že mu bude výměnek po převodu vlastnického práva svědčit. Výměnek pak vznikne právě převodem nemovité věci osobě z výměnku zavázané. Pro pořadí takového výměnku je rozhodující doba, kdy bylo požádáno o zápis budoucího výměnku.
Změna poměrů po uzavření smlouvy o výměnku
V souladu s ust. § 2710 občanského zákoníku platí, že změní-li se poměry takovým způsobem, že na osobě zavázané k výměnku nelze spravedlivě požadovat, aby setrvala na plnění, a nedohodnou-li se strany, může soud na návrh osoby zavázané k výměnku rozhodnout, že se naturální výměnek zcela nebo zčásti nahradí peněžitým důchodem – tj. pravidelnou peněžitou částkou.
Soud také může, a to i bez návrhu, uložit osobě zavázané k výměnku, aby složila ve prospěch výměnkáře u provozovatele vhodného zaopatřovacího zařízení zaopatřovací jistinu ve stanovené výši.
V této věci může ke změně poměrů dojít na straně:
- Výměnkáře – např. dopustil-li se výměnkář vůči zavázané osobě trestného činu;
- Osoby zavázané z výměnku – např. podstatné zhoršení jejího zdravotního stavu;
- Zatížené věci – např. náhodný zánik nemovité věci či její součásti.
Závěr
V článku jsme se Vám pokusili přiblížit, s jakými právy a povinnostmi je možné se setkat v rámci uzavírání smlouvy o výměnku. Každá situace však má vždy svá úskalí, které není možné předem odhadnout.
Proto v případě, kdy se dostanete do podobné situace, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
