Rezervační smlouva je jednou z nejčastěji využívanou smlouvou na realitním trhu. Tento smluvní typ se dá nejlépe přirovnat ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kdy se smluvní strany zavazují předmětnou nemovitost koupit a druhá převést vlastnické právo a obdržet kupní cenu.
Význam rezervační smlouvy
Rezervační smlouva proto představuje důležitý právní nástroj při koupi nemovitosti, který zajišťuje, že vybraný objekt nebude prodán jiné osobě. Přestože se jedná o běžně užívaný dokument, mnozí kupující si neuvědomují jeho právní důsledky a možná rizika.
Co je rezervační smlouva?
Rezervační smlouvou se rozumí dvoustranné nebo vícestranné právní jednání, jejímž předmětem je závazek rezervovat předmětnou nemovitost a na druhé straně závazek zájemce předmětnou nemovitost koupit, tj. uzavřít s druhou smluvní stranou kupní smlouvu do určené doby. Rezervační smlouva je typicky úplatná, tudíž zájemci vznikne krom povinnosti zaplatit kupní cenu také povinnost zaplatit úplatu za rezervaci. Tento rezervační poplatek bývá obsažen již v kupní ceně, a proto bývá započten na následnou úhradu kupní ceny.
Rezervační smlouva je tudíž dohoda mezi kupujícím, prodávajícím (nebo zprostředkovatelem) o tom, že nemovitost nebude po určitou dobu nabízena jiným zájemcům. Její podstatou je obvykle závazek kupujícího složit rezervační poplatek výměnou za exkluzivitu při koupi nemovitosti.
Právní povaha rezervační smlouvy
Rezervační smlouva není upravena v občanském zákoníku jako samostatný smluvní typ. Obvykle se jedná o tzv. nepojmenovanou smlouvu (inominátní), která obsahuje prvky smlouvy o smlouvě budoucí či příkazní smlouvy. Při jejím využití je klíčové správně definovat práva a povinnosti smluvních stran, aby se předešlo budoucím zdlouhavým sporům.
Subjekty rezervační smlouvy
Subjekty jsou tedy na jedné straně zájemce jakožto potencionální kupující a na druhé straně buď nejčastěji přímo vlastník předmětné nemovitosti, nebo jiný oprávněný k nakládání s nemovitostí anebo také jím zplnomocněný zástupce realitní kanceláře, či přímo realitní kancelář.
Předmět rezervační smlouvy
Předmět závazku takové rezervační smlouvy se bude případ od případu právě vzhledem ke zmíněné inominátní povaze lišit. Zejména se bude lišit v povaze účelu úplaty, která může být protiplněním nezávazné rezervace, poplatkem realitní kanceláři, nebo třeba stvrzením závazku.
Strany mohou také ve výsledku uzavřít takovou, která bude obsahově jiným zákonným smluvním typem, a sice smlouvou o smlouvě budoucí. Taková smlouva se dle základních zásad soukromého práva posoudí dle obsahu právního jednání, nikoliv dle jeho označení. Jinými slovy bude posuzována jako smlouva o smlouvě budoucí, při které ale vzniká na rozdíl od smlouvy rezervační přímo povinnost dané smluvní strany kupní smlouvu uzavřít.
S ohledem na absenci zákonné úpravy nelze rezervační smlouvu považovat za pojmově úplatnou, naopak si ji lze sjednat rovněž bezúplatně. Nicméně lze s jistotou konstatovat, že úplatnost v praxi samozřejmě převažuje. Úplata je označována jako rezervační poplatek a jeho povaha se bude tedy vždy posuzovat dle jeho obsahu uvedeném ve smlouvě, nehledě na označení stran.
Rezervační poplatek
Rezervačním poplatek se rozumí plnění zájemce za to, že po určitou dobu bude nabídka koupě předmětné nemovitosti vyhrazena jemu. A dále že druhá strana po tuto dobu nemovitost nezcizí ani nenabídne jiné osobě. Jak již bylo naznačeno výše, povaha rezervačního poplatku se může případ od případu lišit.
Nejčastějším účelem rezervačního poplatku bude naplnění funkce utvrzovací nebo zálohové.
V prvním případě plní funkci zálohy. Tedy funkci plnění poskytovaného před uzavřením smlouvy, které má tvořit část úplaty tvořící závazek předmětné smlouvy. U zálohy na rozdíl od rezervačního poplatku ale platí, že pokud nedojde k uzavření, stává se plnění bezdůvodným obohacením. A smluvní strana má povinnost tuto zálohu vrátit zpět druhé smluvní straně.
V druhém případě půjde o pojetí rezervačního poplatku jako paušalizované náhrady škody v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, ačkoliv byla po určenou dobu nabídka zájemci vyhrazena. Obsahově tedy bude povaha podobná s utvrzovací smluvní pokutou.
Základní náležitosti rezervační smlouvy
Mezi základní náležitosti rezervační smlouvy patří:
- Identifikace smluvních stran, kdy je nutná přesná identifikace kupujícího, prodávajícího (či zprostředkovatele);
- Specifikace nemovitosti, jež obsahuje detailní popis nemovitosti včetně katastrálních údajů;
- Výše rezervačního poplatku, který se pohybuje obvykle mezi 2–5 % kupní ceny, způsob jeho platby a případná jeho vratnost;
- Doba rezervace, což je stanovení období, během kterého bude nemovitost blokována;
- Podmínky pro uzavření kupní smlouvy v podobě časového rámce a další podmínky vedoucí k uzavření kupní smlouvy;
- Práva a povinnosti smluvních stran, což může obsahovat i ustanovení např. povinnost prodávajícího nezamítnout prodej třetí osobě;
- Důsledky odstoupení od smlouvy, čímž se stanovují podmínky vrácení či propadnutí rezervačního poplatku.
Rizika spojená s rezervační smlouvou
Ačkoli se rezervační smlouva zdá jako jednoduchý dokument, v běžném využívání přináší i podstatná rizika, zejména nevratnost rezervačního poplatku, kdy často nastávají spory ohledně podmínek, za nichž je poplatek vratný. Někteří zprostředkovatelé nastavují podmínky dokonce tak, že kupující poplatek neobdrží zpět ani v případě zamítnutí hypotéky.
Již v rezervační smlouvě bývá někdy uvedeno ustanovení, že kupující je seznámen se stavem nemovitosti, a to skutečným i právním, a akceptuje ho. Tomuto ustanovení je vhodné se vyhnout, neboť se uvádí až v samotné kupní smlouvě.
Standardně tak bývají tato ustanovení až součástí kupní smlouvy, kdy prodávající prohlašuje, že předmět koupě není nikterak zatížen (např. nájemní smlouvou, zástavním právem) a toto jeho prohlášení je zajištěno smluvní pokutou. Jestliže se ukáže takové prohlášení za nepravdivé, vzniká kupujícímu nárok na stanovenou smluvní pokutu. V případě, že je sjednána i možnost odstoupení od kupní smlouvy, může kupující od takové smlouvy dokonce odstoupit.
Zástavní práva, věcná břemena a podobná zatížení bývají na rozdíl od nájemních vztahů zapsána ve veřejném seznamu v katastru nemovitostí, proto je vhodné před uzavřením jakékoliv smlouvy nemovitost zde prověřit a případně vše ošetřit v rezervační i kupní smlouvě.
Závěr
Rezervační smlouva je užitečným nástrojem při koupi nemovitosti, ale může být i zdrojem právních sporů. Proto je důležité přistupovat k jejímu uzavření s maximální obezřetností a ideálně si nechat smlouvu zkontrolovat advokátem. Prevence právních problémů je vždy levnější než jejich následné řešení.
