Dne 1. 7. 2020 nabyla účinnosti významná novela občanského zákoníku. Přijatá novela významně zasahuje do úpravy bytového spoluvlastnictví a bytů (nemovitosti). Změny se týkají i předkupního práva podílových spoluvlastníků, které se značně omezí. Taktéž se změna týká nájmu bytů, kde je nově možné sjednat smluvní pokutu.
Prohlášení vlastníka nemovitosti
Nejvíce změn se v občanského zákoníku promítne do právní úpravy bytového spoluvlastnictví, kde dojde k podstatnému zjednodušení u změny prohlášení vlastníka. Před touto novelou byla ke změně prohlášení potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, dále písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a dokonce i rozhodnutí shromáždění SVJ. Po této novele rozhodnutí shromáždění SVJ zcela odpadá. V některých případech bude dokonce ke změně prohlášení vlastníka stačit pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek jako např. u změny, jež se týká společných částí domu a při které se nemění velikost podílů na těchto společných částech.
Novela taktéž upřesňuje dluhy, které přecházejí spolu s převodem jednotky. Na nabyvatele nově spolu s jednotkou přechází dluhy na příspěvcích na správu domu, dluhy na plněních spojených s užíváním bytu i dluhy na zálohách na tato plnění.
Informace ohledně pozemků a staveb najdete na stránkách Nahlížení do katastru nemovitostí.
Omezení předkupního práva
Pravděpodobně nejvýznamnější změnou projde právní úprava předkupního práva spoluvlastníků, která se navrací do doby po 1. 1. 2014. Zákonné předkupní právo bude dáno pouze ve zvláštních případech, kdy podílové spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků např. pořízením pro případ smrti (závěť). Předkupní právo spoluvlastníků se až na tyto výjimečné případy zcela ruší, což výrazně ulehčí např. převody spoluvlastnických podílů na garážích při prodeji bytu, které se po znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků staly téměř neřešitelným problémem.
Smluvní pokuta u nájmu bytu (nemovitosti)
Ujednání smluvní pokuty v nájemní smlouvě u bytu k zajištění povinností nájemce bylo dosud výslovně zakázáno. Novelou tento zákaz odpadl, avšak výše smluvní pokuty bude značně omezena a její sjednání bude mít dopad i na nájemní jistotu (kauci). Právo na zaplacení smluvní pokuty je nyní limitováno trojnásobkem měsíčního nájemného. Zároveň ovšem v souhrnu s nájemní jistotou nesmí smluvní pokuta tento limit překročit. V případě, kdy nájemní jistota bude sama o sobě v této maximální výši, není zde již žádný prostor pro sjednání smluvní pokuty.
Tuto změnu však nelze hodnotit příliš kladně. Vzhledem k tomu, že z nájemní jistoty (kauce) může pronajímatel nemovitosti uspokojit své nároky vůči nájemci přímo, bude pro pronajímatele výhodnější sjednat vyšší jistotu než si její výši omezovat sjednáváním smluvní pokuty. A nakonec smluvní pokutu by byl následně pronajímatel nucen vymáhat soudně, jestliže by ji nájemce dobrovolně neuhradil.
Závěr
Jaký je Váš názor na „znovuzrušení“ předkupního práva? Vítáte tuto změnu, nebo byste předkupní právo raději ponechali? A nakonec využili jste předkupního práva, či jste vyčkávali na jeho zrušení?
