Darovací smlouva na nemovitost je hned po smlouvě kupní jednou z nejčastějších forem převodu vlastnického práva k nemovitosti. K jejímu uzavření se přistupuje, pokud má vlastník nemovitosti zájem na jejím přenechání jinému. A to zdarma, tedy bezúplatně. Ani darování v právním smyslu však není tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. Dárce například nemůže darovat nemovitost, ani jinou věc, bez toho, aniž by tato jeho nabídka bylo výslovně druhou stranou přijata. Pokud tedy hodláte svého kamaráda potěšit darem nemovitosti, je potřeba s ním nejprve uzavřít smlouvu. A na co dalšího je nutné při uzavírání darovací smlouvy pamatovat?
Forma darovací smlouvy na nemovitost
Darovací smlouva na nemovitost je upravena v ustanoveních § 2055 až § 2078 občanského zákoníku v rámci obecné úpravy darovací smlouvy. Zákon klade na uzavření darovací smlouvy na nemovitost požadavek písemné formy. Důvodem je evidence nemovitostí ve veřejném seznamu. Tedy katastru nemovitostí, u něhož se předpokládá pravost údajů zde zapsaných. I v případě darování bude totiž darovací smlouva plnit funkci právního důvodu na jehož základě, bude proveden návrh na vklad do katastru nemovitostí, stejně jako je tomu u smlouvy kupní či jiné. To znamená důvodu, na základě, kterého se obdarovaný skutečně stane vlastníkem darované nemovitosti.
Katastr nemovitostí pak rozhoduje o vkladu stejně jako v případě jiných smluv. Vklad povolí se zpětnou účinností ke dni podání návrhu za splnění zákonem stanovených podmínek a po uplynutí lhůty 20 dnů od podání návrhu na vklad. Ve výsledku jsou tedy kladeny další požadavky na obsah smlouvy, která musí vyhovovat katastru. V souvislosti s tím je vhodné připomenout, že ne všechny nemovitosti jsou předmětem evidence katastru nemovitostí, nejsou jím zpravidla podzemní stavby. Nejste si jisti, zda je určitá nemovitost předmětem evidence? Zkuste ji vyhledat online prostřednictvím nahlížení do katastru nemovitostí na internetových stránkách Státní správy zeměměřičství a katastru.
Darovací smlouva na nemovitost – zcela bez poplatku?
Pokud se chystáte uzavřít darovací smlouvu na nemovitost, měli byste pamatovat na povinnost zaplatit určité poplatky. Bezúplatnost převodu vlastnického práva k nemovitosti formou darovací smlouvy totiž není dotčena ani povinností zaplatit správní poplatek za provedení návrhu na vklad, který v současné době činí 2 000 Kč. Smluvní strany darovací smlouvy si mohou ujednat, která z nich jej zaplatí. Dle § 3 zákona o správních poplatcích může být poplatníkem jak osoba, která podala návrh na vklad nebo i osoba, v jejíž zájmu byl tento úkon proveden. Vzhledem ke zřejmé majetkové výhodě vzniklé na straně obdarovaného lze jen doporučit, aby byl k zaplacení povinen „na oplátku“ on. Tento správní poplatek však není jedinou platební povinností spojenou s jinak bezúplatnou darovací smlouvou.
Daňová povinnost
Obdarovaný má krom každoroční povinnosti platit daň z nemovitosti i povinnost odvést daň z přijmu ve výši 15 % z ceny darované nemovitosti. V případě bezúplatné darovací smlouvy se cena nemovitosti zjišťuje podle zvláštního právního předpisu ke dni nabytí majetku. Odpověď na otázku zda, popř. za jakých podmínek se lze této povinnosti zprostit nalezneme v ustanovení § 10 odst. 3 zákona o daních z příjmu. Podle tohoto ustanovení existují výjimky z povinnosti odvést daň z přijmu. V praxi se přitom využijí nejčastěji následující důvody spojené s příbuzenstvím:
- Darovací smlouva na nemovitost uzavřena mezi příbuznými v hlavní linii, tzn. vztah dítěte, rodiče, prarodiče.
- Darovací smlouva na nemovitost uzavřena mezi příbuznými ve vedlejší linii, tzn. vztah manželů, sourozenců, dále půjde o tety, strýce, synovce, neteře, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodičů.
Dále bude z povinnosti zaplatit daň z přijmu osvobozen obdarovaný, který sice není s dárcem v příbuzenském vztahu, ale jedná se o osobu, se kterou dárce žil po dobu nejméně jednoho roku bezprostředně před získáním nemovitosti ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou dle§ 10 odst. 3 zákona o daních z příjmu.
Darovací smlouva na nemovitost a její uplatnění v praxi
Důvody vedené v předcházejícím odstavci často představují motivaci k uzavření darovací smlouvy v souvislosti s úvahami, jak naložit s majetkem po smrti. K darovací smlouvě tak lidé často přistupují s cílem vyhnout se dědickému řízení, které může být spojeno s dlouhými časovými průtahy nebo jinými poplatky, např. poplatky notáři. Lze si představit situaci, kdy např. prarodič jako dárce uzavře darovací smlouvu se svým vnukem, kterou vnukovi převede vlastnické právo k nemovitosti, např. pozemku jehož součástí je stavba, tj. dům, ve kterém žije. Vzhledem k jejich přímému příbuzenskému vztahu se obdarovaný vnuk vyhne povinnosti zohlednit darovanou nemovitost při odvádění daně z přijmu, jak je uvedeno v odstavci výše. Dárce by v takovém případě měl pamatovat na ujednání tzv. výměnku či věcného břemena, které by mu zajistila právo bez obav dožít v předmětné nemovitosti, jejíž osud tímto zajistil.
Závěr
Ze smyslu a účelu darovací smlouvy obecně lze předpokládat, že smluvní strany budou téměř vždy ve vzájemném blízkém vztahu. Ať už půjde o rodinné příslušníky, přátele či jiné známé. I přesto však doporučujeme obrátit se při převádění nemovitosti formou darovací smlouvy vždy na advokáta a za využití jeho odborné právní pomoci tak předejít případným sporům vzniklým v budoucnu. A jaká byla Vaše zkušenost s uzavíráním darovací smlouvy na nemovitost? Je vítána jakákoliv zpětná vazba z Vaší strany, tak neváhejte a podělte se v komentáři!
Související odkazy:
