Zákonné předkupní právo – tento pojem může znít složitě, ale v našem článku jej srozumitelně vysvětlíme. Dozvíte se, co vlastně zákonné předkupní právo znamená, kdy se uplatňuje a jak ovlivňuje prodej nebo koupi nemovitosti. Pokud váháte, zda se předkupní právo týká i vaší situace, čtěte dál. Odpovědi na své otázky zde určitě najdete.
Co je to zákonné předkupní právo?
Zjednodušeně jde o právo určité osoby koupit věc přednostně, pokud se ji vlastník rozhodne prodat. Toto právo vzniká přímo ze zákona (odtud označení zákonné předkupní právo) a nejčastěji chrání spoluvlastníky nemovitostí. Představte si situaci: vy a váš sourozenec společně zdědíte chalupu. Pokud se rozhodnete svůj podíl prodat, musíte jej nejdříve nabídnout spoluvlastníkovi – tedy sourozenci. Teprve když sourozenec nemá zájem, smíte prodat podíl třetí osobě.
Tento princip umožňuje spoluvlastníkům ovlivnit, kdo se stane jejich novým „parťákem“ v nemovitosti. Zákon tak chrání například sourozence spoluvlastnící dům před tím, aby jim podíl koupil někdo cizí bez jejich vědomí. Na druhou stranu však toto předkupní právo představuje pro prodávajícího významné omezení. Nemůže svůj podíl prodat komukoli, aniž by dal šanci ostatním spoluvlastníkům.
Kdy platí zákonné předkupní právo?
Zákonné předkupní právo neplatí vždy a všude. Vztahuje se jen na situace vymezené zákonem. V praxi existuje několik hlavních případů, kdy zákon předkupní právo dává.
Předkupní právo spoluvlastníků
Tradičně nejčastější je předkupní právo podílových spoluvlastníků nemovitosti. Po určitou dobu po vzniku spoluvlastnictví mají spoluvlastníci přednostní právo odkoupit podíl, který jiný spoluvlastník prodává. Dnes platí (po legislativních změnách), že toto právo se uplatní pouze tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků. Typickým případem je situace, kdy spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo rozhodnutím soudu.
Navíc je časově omezené. Trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Pokud jste tedy s bratrem nově nabyli dům dědictvím, zákonné předkupní právo zanikne po půl roce. Teprve poté můžete svůj podíl prodat volně.
Důležitá výjimka: předkupní právo se neuplatní, pokud podíl převádíte na osobu blízkou. Prodáváte-li svůj podíl manželce, dítěti, rodiči či sourozenci, zákon po vás nevyžaduje nabízet podíl ostatním spoluvlastníkům. Toto osvobození brání zbytečné byrokracii v rodině. I spoluvlastníci se také mohou předkupního práva vzdát předem – například dohodou zapsanou do katastru nemovitostí.
Předkupní právo u pozemku a stavby
Další případ nastává, když pozemek a stavba na něm nemají stejného vlastníka. V dnešní době by dům měl být součástí pozemku. Kvůli historickým odděleným vlastnictvím se však stále setkáme se situací, že třeba chata stojí na cizím pozemku. Pak zákon dává vzájemné předkupní právo oběma stranám. Vlastník pozemku má přednostní právo koupit stavbu a vlastník stavby má právo koupit pozemek.
Pozor: tohoto práva se nelze smluvně vzdát ani ho zrušit dohodou. Zákon to výslovně nepřipouští. V našem článku Prodej domu popisujeme, že vlastník pozemku má ze zákona předkupní právo ke stavbě (domu) na svém pozemku. Vysvětlujeme také, proč je nutné s tím počítat při převodu nemovitosti.
Další zákonná předkupní práva
Zákon pamatuje i na další, specifičtější situace. Například nájemce bytu má jednorázově předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu, pokud byl dům rozdělen na jednotky v době jeho nájmu. (Tuto úpravu obsahuje § 1187 občanského zákoníku.) Občanský zákoník dále zmiňuje předkupní právo člena rodiny k rodinnému závodu nebo vzájemné předkupní právo u institutu právo stavby. Tyto případy už jsou ale poměrně odborné. Pro běžného člověka bývají nejdůležitější výše zmíněné scénáře (spoluvlastníci a pozemek/stavba).
Porušení zákonného předkupního práva
Co když někdo předkupní právo ignoruje? Pokud prodávající spoluvlastník svůj podíl nenabídne oprávněným osobám a rovnou ho prodá někomu jinému, koleduje si o velký problém. Dotčený spoluvlastník se může bránit soudně. Typicky podá žalobu a požaduje převod podílu na sebe. V krajním případě může soud zrušit kupní smlouvu s novým nabyvatelem, aby předkupník (opomenutý spoluvlastník) mohl svůj nárok uspokojit. Prodávající tím riskuje jak ztrátu kupce, tak povinnost nahradit škodu.
Praxe ukazuje, že ignorování předkupního práva není nijak výjimečné. Majitelé často ani netušili, že na jejich nemovitosti toto právo vázne. Naši právníci se setkávají s případy, kdy klient prodal svůj podíl cizí osobě, aniž jej předtím nabídl spoluvlastníkům. O „zákonném“ předkupním právu se pak dozvěděl až z doručené žaloby. Taková situace je velmi nepříjemná pro všechny zúčastněné a řešení bývá komplikované.
Kupující nemovitosti by si proto vždy měl ověřit, jestli na ní neváznou předkupní práva. Ideální je vyžádat si od prodávajícího písemné potvrzení. V něm bude uvedeno, že nabídku ostatním oprávněným osobám skutečně učinil, nebo že žádný předkupník neexistuje. Tuto prevenci často zajišťuje advokát při přípravě kupní smlouvy. Naše advokátní kancelář podobné kontroly běžně provádí v rámci právního servisu při převodech nemovitostí. Díky tomu se vy i kupující vyhnete budoucím sporům.
Smluvní předkupní právo jako alternativa
Může nastat i opačná situace. Předkupní právo by se vám hodilo, ale zákon vám ho v daném vztahu nedává. Příkladem mohou být spoluvlastníci, kteří koupili nemovitost společně dobrovolně. V takovém případě po aktuálních úpravách zákona žádné automatické předkupní právo neexistuje. Řešení ovšem existuje v podobě smluvního ujednání.
Lze si totiž sjednat předkupní právo dobrovolně, typicky jako součást kupní nebo spoluvlastnické smlouvy. Jde o tzv. vedlejší ujednání v kupní smlouvě. Tomuto tématu jsme se podrobně věnovali v článku Vedlejší ujednání v kupní smlouvě. Na rozdíl od zákonného práva platí smluvní předkupní právo jen mezi stranami smlouvy (nepřechází automaticky na nové majitele). Podmínky si navíc mohou smluvní strany přizpůsobit svým potřebám.
Závěrem
Zákonné předkupní právo dokáže překvapit nejednoho prodávajícího či kupujícího. Jak jsme si ukázali, někdy může obchod zkomplikovat nebo zcela zhatit. Pokud o něm víte a postupujete správně dá se vše vyřešit k obecné spokojenosti. Klíčové je dodržet zákonné povinnosti – především včas nabídnout podíl oprávněným osobám a počkat na jejich vyjádření.
Nejste si jistí, jestli se vás předkupní právo týká? Potřebujete pomoci s právním řešením této problematiky? Můžete se kdykoli obrátit na naši advokátní kancelář. Poskytujeme právní konzultace a komplexní servis při převodech nemovitostí. Zajistíme pro vás vše od sepisu smluv přes ověření předkupních práv až po zastoupení před úřady či soudy. Rádi vám pomůžeme ochránit vaše práva a bezpečně vás provést celým procesem prodeje či koupě nemovitosti. Neváhejte nás kontaktovat pro individuální konzultaci. Jsme tu od toho, abychom vám usnadnili život a zajistili hladký průběh každé realitní transakce.
