Vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti je postup, který umožňuje ukončit společné vlastnictví nemovitosti a rozdělit hodnotu majetku mezi spoluvlastníky. V tomto článku zjistíte, kdy a jak lze spoluvlastnictví zrušit, jaké máte možnosti dohody, co vás čeká v soudním řízení a na co si dát pozor. Dozvíte se také, jak vám naše advokátní kancelář může pomoci celý proces úspěšně zvládnout.
Kdy řešit vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti
Spoluvlastnictví nemovitosti nastává často po dědictví nebo při darování – například sourozenci zdědí rodinný dům a každý získá podíl. Zpočátku se může zdát, že společné vlastnictví není problém. Postupně však mohou vyvstat spory: jeden ze spoluvlastníků chce dům prodat, jiný v něm hodlá bydlet nebo provést rekonstrukci, další se o nemovitost vůbec nestará. Pokud mezi spoluvlastníky není shoda, je čas řešit vypořádání spoluvlastnictví. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat – zákon dává každému spoluvlastníkovi právo kdykoli žádat o oddělení nebo zrušení spoluvlastnictví. (Výjimkou jsou situace, kdy by to bylo v nevhodnou dobu nebo na úkor ostatních, ale takové případy jsou spíše výjimečné.) Pokud se tedy ocitáte v patové situaci, vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti může být nezbytným krokem k vyřešení problémů a předejití větších ztrát či sporů. Navíc včasné řešení často šetří peníze, vztahy i hodnotu nemovitosti.
Například: Představte si dva bratry, kteří společně vlastní chalupu po rodičích. Zpočátku chalupu užívají v souladu, ale po pár letech chce jeden bratr svou část prodat, zatímco druhý se nechce vzdát rodinného dědictví. Napětí roste a hrozí vleklý konflikt. Právě v takové chvíli je na místě hledat řešení v podobě dohody o vypořádání spoluvlastnictví nebo se obrátit na soud. Naše advokátní kancelář se s těmito scénáři běžně setkává a běžně pomáhá spoluvlastníkům najít nejlepší východisko z podobných obtížných situací.
Dohoda spoluvlastníků
Pro všechny spoluvlastníky je zpravidla nejvýhodnější, pokud se dokáží dohodnout mimosoudně. Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví znamená, že si spoluvlastníci sami určí, jak se nemovitost rozdělí nebo kdo si ji nechá a jak vyplatí ostatní. K platnosti dohody týkající se nemovitosti zákon vyžaduje písemnou formu. V dohodě musí být jasně uvedeno, jakým způsobem se spoluvlastnictví vypořádá – spoluvlastníci nemohou jen ukončit spoluvlastnictví, aniž by stanovili, co bude s nemovitostí dál. Nejčastěji se setkáváme se situací, kdy se všichni dohodnou, že nemovitost připadne jednomu ze spoluvlastníků, který vyplatí ostatní podle hodnoty jejich podílů. Další možností dohody je rozdělení společné nemovitosti – například u pozemků lze někdy geometricky rozdělit parcelu na části, u rodinného domu lze zřídit dvě bytové jednotky apod. Pokud rozdělení není dobře možné, přichází v úvahu dohoda o prodeji nemovitosti a rozdělení peněz z prodeje.
Dohoda by měla být spravedlivá pro všechny strany. Doporučuje se určit hodnotu nemovitosti znaleckým posudkem, aby měla výplata podílů pevný základ. Tím se předejde sporům, kdy by někdo mohl namítat, že dostal málo, nebo naopak požadovat nepřiměřeně vysokou částku. Naše advokátní kancelář může pomoci s přípravou takové dohody – zajistíme, aby byla po právní stránce v pořádku a v souladu se zákonem, a zároveň ošetříme všechny důležité detaily (např. termíny vyplacení, způsob převodu vlastnictví, návrh na vklad do katastru nemovitostí apod.). Pokud spoluvlastníci najdou společnou řeč, dohoda je nejrychlejší a nejlevnější cestou. Vyhnete se tak soudním výdajům a vztahy mezi účastníky často zůstanou méně poškozené.
Uzavření dohody spoluvlastníky
Mimosoudní dohoda má ještě jednu velkou výhodu – lze ji uzavřít kdykoli, dokonce i během probíhajícího soudního řízení o vypořádání. To znamená, že i když už konflikt došel tak daleko, že byl podán návrh k soudu, spoluvlastníci se stále mohou dodatečně dohodnout a situaci si vyřešit po svém. Nově dojednaná dohoda pak obvykle soudní řízení ukončí. Dohoda je tedy flexibilní řešení, které má před soudem přednost. Kromě toho máte plnou kontrolu nad výsledkem – nemusíte se spoléhat, jak rozhodne soudce. Proto vždy radíme klientům: pokud existuje šance na smírnou dohodu, využijte ji. Advokát vám pomůže vyjednat férové podmínky a připravit veškeré dokumenty. (O praktických problémech spoluvlastnictví a možnostech řešení pojednává i náš článek Spoluvlastnictví rodinného domu či bytu.)
Soudní vypořádání spoluvlastnictví
Když dohoda není možná, přichází na řadu soud. Žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může podat kterýkoli ze spoluvlastníků, bez ohledu na velikost jeho podílu. Jak stanoví § 1140 a násl. občanského zákoníku, nedohodnou‑li se spoluvlastníci, rozhodne o zrušení spoluvlastnictví soud. Soud musí respektovat tři základní zákonné cesty vypořádání – rozdělení nemovitosti, přikázání věci jednomu z vlastníků za náhradu, nebo prodej ve veřejné dražbě. Soudní řízení je však až poslední možnost – je nákladnější a časově náročné. Pokud ale jeden ze spoluvlastníků trvá na svém a dohoda vázne, někdy se soudnímu řešení nedá vyhnout.
Způsoby vypořádání spoluvlastnictví
Občanský zákoník stanoví, že nedohodnou-li se spoluvlastníci, rozhodne o zrušení spoluvlastnictví soud. Soud pak musí respektovat tři zákonné způsoby vypořádání. V praxi soud zkoumá následující možnosti:
Rozdělení nemovitosti
Soud preferuje, pokud je to reálně možné, fyzické rozdělení společné věci. U pozemků to záleží na velikosti a tvaru, u domu musí rozdělením vzniknout samostatné jednotky využitelné podle stavebních předpisů. Když lze nemovitost rozdělit na dvě či více funkčních částí, soud tímto způsobem uspokojí všechny spoluvlastníky, kteří pak vlastní už každý svou část. Důležité je, aby nedošlo k podstatnému snížení hodnoty – judikatura uvádí, že za nepřijatelné se pokládá snížení hodnoty přesahující cca 15 % oproti celku. Pokud by rozdělení mělo vést k zásadní ztrátě hodnoty nebo využitelnosti, soud zvolí další variantu.
Přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků za náhradu
Jestliže rozdělit dům či byt nelze, soud se snaží, aby nemovitost získal jeden nebo více spoluvlastníků a ostatní byli vyplaceni. Typicky soud přihlíží k tomu, kdo z vlastníků v nemovitosti bydlí, kdo ji udržuje nebo kdo má o věc největší zájem. Pokud například jeden spoluvlastník v domě dlouhodobě žije a stará se o něj, soud spíše přikáže nemovitost jemu a nařídí mu vyplatit ostatním jejich podíly v penězích. Náhradu stanoví podle tržní ceny – opět obvykle na základě znaleckého posudku. Výhodou tohoto řešení je, že nemovitost zůstane v rukou jednoho z původních vlastníků (např. zůstane v rodině). Pro ostatní spoluvlastníky to znamená, že dostanou finanční vyrovnání. Soud také zohledňuje, zda daný spoluvlastník může reálně ostatní vyplatit, aby se z rozhodnutí nestal neproveditelný „výrok na papíře“. Pokud nikdo nechce věc do svého výlučného vlastnictví nebo ji nemůže zaplatit, přichází na řadu poslední možnost.
Prodej nemovitosti ve veřejné dražbě
Když nelze nemovitost rozdělit ani přikázat jednomu z vlastníků, soud nařídí prodej nemovitosti v dražbě a výtěžek rozdělí mezi spoluvlastníky podle jejich podílů. Tato varianta bývá krajním řešením. Pro spoluvlastníky často není výhodná, protože dražba může přinést nižší cenu, než jakou by získali při prodeji na volném trhu. Navíc nikdo z původních vlastníků si nemovitost neudrží. Soud ale někdy nemá na vybranou – pokud se spoluvlastníci zcela neshodnou a žádný nechce nebo nemůže ostatní vyplatit, je lepší nemovitost prodat a rozdělit peníze, než aby společné vlastnictví přetrvávalo v patové situaci. V odůvodněných případech může soud rozhodnout, že dražit se bude jen mezi spoluvlastníky – to dává těm z nich, kdo mají o nemovitost zájem, poslední šanci ji získat před nabídkou cizím osobám.
Rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví
Soud není vázán případným návrhem spoluvlastníka na konkrétní způsob vypořádání. I když žalobce v žalobě navrhne například rozdělení, soud po posouzení může rozhodnout jinak (třeba o dražbě). Vždy však musí vycházet ze zmíněných zákonných postupů a zvolit ten, který je v dané situaci nejrozumnější. Během řízení si soud obvykle vyžádá znalecký posudek ke zjištění hodnoty nemovitosti a posouzení, zda je možné ji rozdělit. Pozor: v řízení o zrušení spoluvlastnictví mají všichni účastníci postavení žalobců i žalovaných zároveň (tzv. iudicium duplex). V praxi to znamená, že soud nerozhoduje o „vítězi“ a „poraženém“ tak, jako v běžném sporu – všichni prostě musí strpět řešení, které soud určí.
Je třeba počítat s tím, že soudní proces může trvat měsíce až roky. Zákon dokonce umožňuje, že soud odloží zrušení spoluvlastnictví až o dva roky, pokud by okamžité vypořádání způsobilo některému spoluvlastníkovi vážnou újmu nebo majetkovou ztrátu. To se může stát například tehdy, když by nucený prodej přišel ve velmi nevhodnou dobu (např. v době krize na realitním trhu). Soud tak může dočasně prodloužit trvání spoluvlastnictví, ale nakonec k vypořádání stejně dojde, jen později.
Náklady řízení
Náklady řízení v těchto sporech většinou neplatí prohrávající strana jako obvykle. Soud zpravidla každému účastníkovi přizná jen poměrnou náhradu nákladů, nebo rozhodne, že si každý platí své výlohy. To motivuje k rozumnému jednání – nikdo by neměl žalovat s vidinou, že protistraně „přišije“ úhradu všech nákladů. Nicméně i tak mohou být soudní výdaje (soudní poplatek, odměna znalce, advokát) značné. Proto je vždy lepší, pokud je to jen trochu možné, pokusit se o dohodu dříve, než spor eskaluje k soudu.
Na co si dát pozor při vypořádání spoluvlastnictví
Ať už se vydáte cestou dohody nebo soudu, mějte na paměti některá rizika a praktické aspekty. Především nepodceňte komunikaci mezi spoluvlastníky. Častou chybou je pasivita – spoluvlastníci nic neřeší v naději, že „nějak to dopadne“. Mezitím se ale vztahy mohou zhoršovat a hodnota nemovitosti může klesat, zejména pokud se o ni nikdo pořádně nestará kvůli sporům. Kromě toho hrozí, že jeden ze spoluvlastníků unáhleně prodá svůj podíl třetí osobě. Tím se může do vlastnictví dostat cizí člověk nebo spekulant, který situaci ještě zkomplikuje. (Do roku 2020 platilo předkupní právo, které ostatním spoluvlastníkům umožňovalo přednostně odkoupit podíl prodávaný mimo okruh blízkých osob. Dnes už obecné zákonné předkupní právo neplatí, což může znamenat větší nejistotu pro zbylé vlastníky.) Je tedy rozumné předcházet překvapením – pokud víte o spoluvlastníkovi, že uvažuje o odchodu ze spoluvlastnictví, snažte se s ním jednat včas.
Dejte si pozor na výzvy od různých investorů či firem, které vykupují podíly nemovitostí. V posledních letech se objevují případy, kdy firma skoupí menšinový podíl na nemovitosti a pak ostatním rozesílá předžalobní výzvy k odkoupení jejich podílů, často pod pohrůžkou neprodleného soudního řízení. Tyto dopisy mohou působit zastrašujícím dojmem. Pamatujte však, že nemůžete být nuceni uzavřít jakoukoli nevýhodnou smlouvu. Máte právo nabídku odmítnout a situaci řešit standardní cestou. Nenechte se dotlačit k hurá rozhodnutí v časové tísni. Pečlivě si prostudujte každou nabídku či smlouvu a zjistěte si reálnou cenu svého podílu. Je vhodné oslovit realitního makléře nebo znalce, abyste věděli, jakou hodnotu nemovitost má. Nikdy nic nepodepisujte pod tlakem – seriózní protistrana vám poskytne čas na rozmyšlenou.
Právní pomoc při vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti
Proces zrušení spoluvlastnictví nemovitosti může být složitý a emotivně náročný. Každý případ je trochu jiný – někdy stačí sepsat jednoduchou dohodu, jindy je potřeba jednat s více stranami, vyjednat detailní podmínky nebo připravit návrh na soud. Naše advokátní kancelář má s těmito případy bohaté zkušenosti a umí klientům poskytnout oporu po právní i lidské stránce. Rádi vám nabídneme odbornou právní konzultaci, kde probereme vaši konkrétní situaci a navrhneme nejlepší postup. Zajistíme právní rozbor všech možností – zda je pro vás výhodnější dohoda nebo soudní řízení, jaké kroky podniknout a na co si dát pozor. Pokud se rozhodnete jít cestou dohody, sepíšeme pro vás dohodu o vypořádání spoluvlastnictví tak, aby chránila vaše zájmy a byla platná a vymahatelná. Postaráme se i o navazující kroky, jako je komunikace s katastrálním úřadem či dalšími úřady.
