Bytové spoluvlastnictví je často problematické. Již mnohokrát jsme se v naší advokátní kanceláři setkali s klienty, kteří měli starosti s prodejem příslušenství bytu či změnou dispozice bytu nacházejícího se ve spoluvlastnicí a spravovaného společenstvím vlastníků jednotek. Na problematickou situaci ohledně bytového spoluvlastnictví se nyní snaží reagovat Poslanecká sněmovna, která schválila vládní návrh novely občanského zákoníku. Tato novela by měla v zásadě vyřešit problémové aspekty bytového spoluvlastnictví.
Bytové spoluvlastnictví a prohlášení vlastníka
Jedním z nich je proces přijímání změn prohlášení vlastníka či jiné oprávněné osoby. Prohlášení je jednostranné právní jednání, kterým dochází k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Tímto způsobem právě dochází ke vzniku bytového spoluvlastnictví. Změna prohlášení je aktuálně možná pouze na základě dohody se všemi dotčenými vlastníky. Následně by v určitých případech postačil souhlas většiny vlastníků jednotek. K přijetí změny prohlášení tak bude postačovat většina hlasů všech vlastníků jednotek, a to ohledně změny na společných částech, kdy se ovšem nemění velikost podílu, dále změny účelu užívání bytu na žádost vlastníka nebo pravidel pro správu domu i pozemku, pokud jsou součástí prohlášení.
Identifikaci nemovité věci najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Bytové spoluvlastnictví a předkupní právo
Novela se také vztahuje na předkupní právo spoluvlastníků a navrací se k původní úpravě platné od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017. Dosud má spoluvlastník nemovité věci v případě převodu povinnost nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům na základě zákonného předkupní práva. To neplatí pouze při převodu na osobu blízkou. Nově by bylo předkupní právo v tomto konkrétním případě zcela zrušeno až na pár výjimek.
Typickým příkladem, kde se změna projeví, je při prodeji bytové jednotky společně s podílem na garážové ploše. Za současné situace se tato plocha musí nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům a až posléze nabízet třetím osobám. Tento proces by měl být pro prodávajícího značně ulehčen, jelikož mu odpadá povinnost podle předkupního práva nabídnout nejprve ostatním spoluvlastníkům (typické pro bytové spoluvlastnictví). Spoluvlastník bude moci ihned nabídnout k prodeji garážovou plochu společně i s bytovou jednotkou.
Ovšem předkupní právo by mělo být i nadále zachováno, pokud spoluvlastník zamýšlí převést svůj podíl bezúplatně nebo bylo-li spoluvlastnictví pořízeno pro případ smrti. Tito spoluvlastníci mají následně k příslušnému podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců. Nicméně i zde zůstává výjimka pro převod na osoby blízké, tzn. mezi manžely, sourozenci nebo příbuznými v řadě přímé.
Vznik SVJ s jedním vlastníkem
Za účelem rychlejšího vzniku společenství vlastníků jako právnické osoby se umožní vznik společenství vlastníků i s pouze jediným vlastníkem všech jednotek. V tomto případě de facto neexistuje bytové spoluvlastnictví.
Závěr
Veškeré tyto přijímané změny by tak měli značně ulehčit spoluvlastníkům při nakládání s jejich byty a příslušenstvím nacházejícím se ve spoluvlastnictví a spravovaného společenstvím vlastníků jednotek. Je však stále otázkou, jaký skutečný dopad v případě schválení tato novela do praxe přinese. O dopadu této novely Vás budeme i nadále informovat.