Máte nájemníka, který odmítá opustit Váš byt nebo dům? Řešíte, jak ho legálně vystěhovat a získat svou nemovitost zpět? V tomto článku najdete odpovědi na všechny otázky ohledně postupu vyklizení – od klasické soudní žaloby až po nový rozkaz k vyklizení nemovitosti. Dozvíte se, jak postupovat v souladu se zákonem, na co si dát pozor a jak Vám může advokátní kancelář pomoci tuto nepříjemnou situaci vyřešit.
Když nájemník odmítá odejít
Pronajímatel se bohužel nemůže spolehnout na to, že po skončení nájmu nájemce byt dobrovolně opustí. Někdy bývalý nájemník setrvává neoprávněně v nemovitosti dál a majitel je zoufalý. Přirozeně Vás možná napadne rázný postup – například odstřihnout neplatiče od elektřiny nebo vyměnit zámek u dveří. Takové svépomocné vystěhování je ale velmi rizikové a nezákonné. Podobné jednání by naplnilo znaky trestného činu porušování domovní svobody (viz § 178 trestního zákoníku). Pronajímateli by tak hrozilo i trestní stíhání a v krajním případě vězení. K neoprávněnému vystěhování nájemce tedy touto cestou rozhodně nesmí dojít.
Jaké je tedy legální řešení? Pokud nájemce po skončení nájmu byt či dům dobrovolně nevyklidí, pronajímatel se musí domáhat vyklizení právní cestou. Proto je vždy lepší jednat v klidu a zákonně. Nejprve se pokuste s nájemcem komunikovat – třeba mu připomeňte písemně povinnost byt vyklidit a nabídněte součinnost (např. tipy na náhradní bydlení). Pokud to nezabere, nezbývá než přejít k formálním krokům, které si nyní přiblížíme.
Žaloba vs. rozkaz k vyklizení nemovitosti
Ještě donedávna existovala pro pronajímatele jediná cesta, jak dostat neodcházejícího nájemce z bytu: žaloba na vyklizení nemovitosti u soudu. Tento postup je sice zákonný, ale bývá zdlouhavý a náročný. Pronajímatel musí mít řádně ukončenou nájemní smlouvu (například výpovědí s dodržením všech pravidel). Následně by měl nájemce písemně vyzvat k vyklizení a poskytnout mu přiměřenou lhůtu k odstěhování. Pokud nájemce neuposlechne, podává se k soudu žaloba, ve které pronajímatel požaduje vyklizení bytu či domu.
Soudní řízení o vyklizení ovšem může trvat měsíce až roky. Běží spory, odvolání, a celou dobu nemůžete se svou nemovitostí volně nakládat. I když nakonec soud vyhrajete a získáte pravomocný rozsudek o vyklizení nemovitosti, zpravidla v něm dostane nájemce ještě patnáctidenní lhůtu k dobrovolnému vystěhování. Pokud neodejde ani poté, musíte přistoupit k exekuci – požádat soudního exekutora, aby nájemníka nuceně vystěhoval (exekuce vyklizením). Celý proces je tedy zdlouhavý a nákladný. Navíc Vám vzniká finanční ztráta, protože po dobu neoprávněného užívání bytu nemáte nájemné. Sice máte právo požadovat po bývalém nájemci tzv. bezdůvodné obohacení (náhradu obvyklého nájemného za dobu, co byt užíval bez právního důvodu), ale reálně tuto částku často nevymůžete – problémový nájemce obvykle nemá z čeho platit.
Dobrá zpráva pro pronajímatele: od roku 2026 existuje nová možnost, jak celý soudní postup výrazně urychlit a zjednodušit. Občanský soudní řád byl novelizován a zavedl se rozkaz k vyklizení nemovitosti. Jedná se o nový typ soudního rozhodnutí, který umožňuje vystěhování problematického nájemníka rychleji než klasická žaloba.
Rozkaz k vyklizení nemovitosti: rychlejší řešení sporu
Rozkaz k vyklizení nemovitosti funguje podobně jako platební rozkaz v běžných sporech o peníze. Soud může na základě písemných důkazů pronajímatele vydat rozhodnutí „od stolu“, bez nařízení soudního jednání a bez slyšení nájemce. V rozkazu soud uloží nájemci, aby do 15 dnů od doručení byt nebo dům vyklidil a uhradil náklady řízení, nebo aby podal odpor. Pokud nájemce nepodá odpor (tj. nebude se bránit), stává se rozkaz pravomocným rozhodnutím. Pronajímatel pak může rovnou požádat exekutora o provedení vyklizení – odpadá tak čekání na dlouhý soudní proces. Jestliže však nájemce včas podá odpor, rozkaz se zruší a soud nařídí klasické jednání (spor pokračuje standardně jako při podané žalobě). Nemusíte se ale bát, že by odpor vše protáhl na roky. Díky rozkazu tedy pronajímatel v každém případě získá jistotu rychlejšího postupu.
Aby soud rozkaz k vyklizení vydal, musíte splnit několik podmínek. Zejména musí jít o situaci, kdy nájem již platně skončil (uplynula doba nájmu, došlo k platné výpovědi apod.) a nájemce nemá žádný právní důvod dál byt užívat. Pronajímatel také musí nájemce předem vyzvat k vyklizení – písemnou výzvu k vyklizení je nutné odeslat nejméně 14 dní před podáním žaloby. Tuto výzvu (a doklad o jejím odeslání) pak přikládáte k návrhu na zahájení řízení. Dále musíte soudu doložit, že jste vlastníkem nemovitosti (např. výpisem z katastru) a samozřejmě přiložit nájemní smlouvu a listiny prokazující, že nájem skončil (kopii výpovědi, dohodu o ukončení nájmu apod.). Splnění těchto podmínek je klíčové – pokud by něco chybělo, soud rozkaz nevydá a nařídí rovnou standardní jednání.
Výhody rozkazu k vyklizení nemovitosti
Nový rozkaz k vyklizení dává pronajímateli výraznou výhodu: rychlost a nižší náklady. Nemusíte absolvovat zdlouhavé dokazování u soudu. Nájemce je postaven před jasnou volbu – buď se rychle vystěhuje, nebo podá odpor a spor se řeší dál. Nelze čekat, že problémoví nájemci nebudou odpor podávat vůbec, ale v mnoha případech jej nepodají (například vědí, že opravdu nemají právo v bytě zůstat). V takové situaci máte vyhráno už za 15 dnů od doručení rozkazu. Pokud odpor podají, musí v něm uvést konkrétní důvody nesouhlasu – například tvrdit, že nájem neskončil platně. Výmluvy osobní povahy (nemám kam jít, jsem nemocný apod.) soud neuzná jako relevantní obranu. Rozkazní řízení tak motivuje nájemce bránit se jen v odůvodněných případech. Díky tomu by mělo ubýt zbytečných průtahů a pronajímatelé získají své byty rychleji zpět.
Rozkaz k vyklizení nemovitosti nebo notářský zápis?
Kromě soudní cesty existují i mimosoudní možnosti, jak si pojistit vyklizení bytu. Jednou z nich je notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Tuto variantu lze využít například při uzavírání nové nájemní smlouvy nebo při dohodě o odchodu nájemce. Nájemce v rámci notářského zápisu předem souhlasí, že nemovitost k určitému datu vyklidí, a pokud tak neučiní, může pronajímatel rovnou přistoupit k exekuci (bez předchozího soudu). Takový notářský zápis je vlastně exekuční titul podobně jako rozsudek. Výhodou je, že odpadá soudní řízení – vyklizení lze vymoci rychleji přes exekutora. K tomuto řešení jsou však potřeba dvě zásadní věci: zaprvé souhlas nájemce (musí ochotně spolupracovat a notářský zápis podepsat), zadruhé přesné určení termínu, do kdy má byt opustit. Notářský zápis tedy dobře poslouží třeba při smírné dohodě o ukončení nájmu. Nevyužijete ho ale v konfliktních situacích, kdy nájemce spolupracovat nehodlá – tam je nezbytné jít soudní cestou (žaloba nebo rozkaz).
Pro pronajímatele je každopádně uklidňující, že možnosti, jak se domoci svého práva, se rozšiřují. Rozkaz k vyklizení nemovitosti je novinka, která by měla zefektivnit ochranu Vašeho vlastnictví. Notářský zápis zůstává alternativou tam, kde je šance na dohodu. A nikdy nelze zapomínat na obyčejnou lidskou domluvu – někdy pomůže s nájemcem rozumně komunikovat, případně mu nabídnout pomoc (třeba finanční příspěvek na stěhování výměnou za rychlé a klidné vyklizení). Víme, že každý případ je jiný. Dokážeme Vám proto poradit nejvhodnější postup na míru.
Závěr
Vystěhování nájemce, který odmítá opustit byt, patří k největším nočním můrám pronajímatelů. Díky novému rozkazu k vyklizení nemovitosti se však situace dá řešit rychleji a efektivněji než dříve. Vždy platí, že pronajímatel musí postupovat zákonně. Nejprve nájem platně ukončit, vyzvat nájemce k odchodu a pak se případně obrátit na soud. Svépomocné akce typu vyhazování věcí nebo odpojování energií jsou nepřípustné a mohou Vám způsobit velké problémy. Místo toho využijte nástroje, které Vám právní řád nabízí.
