Při poskytování právních služeb klientům u nás v advokátní kanceláři jsme zjistili, že velice mnoho institutů, které upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „OZ“), nejsou klientům vůbec známy a při osobní schůzce jsou jeho název slyší poprvé. A tak se Vám v dnešním článku, který je dostupný na stránce www.akpytela.cz/clanky/, pokusíme přiblížit, co je to pacht (pachtovní smlouva), k čemu se využívá a na co si dát případně pozor při uzavírání pachtovní smlouvy.
Pojem pacht a pachtovní smlouva
Pacht (pachtovní smlouva) je závazek, v němž je propachtovatel zavázán přenechat pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné. Z této definice je velice důležité slovo „požívat“, když se tímto liší od nájmu a nájemní smlouvy. Pachtýř má oprávnění nejen věc užívat, ale i právo na plody a užitky takové věci. Z tohoto plyne, že se typicky bude pachtovní smlouva užívat v zemědělství či pronájmu zahrad, může jít však i o lom, důl či pramen vody. Užitky jsou to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy. Někdy se označují jako plody civilní. Půjde například o nájemné, stavební plat, úroky, dividendy.
Ne každé braní užitků a přivlastňování plodů znamená, že jde o pacht. O nájem půjde v případech, kdy právo braní plodů a užitků je pouze právem vedlejším, nejde o účel smlouvy. Typicky půjde o případy braní plodů pouze pro potřebu svou a své domácnosti nebo např. při pronájmu rodinného domu a pěstování zeleniny na přilehlé zahrádce pro vlastní potřebu, natrhání květin na zahradě k vyzdobení domu, podnájem věci.
Pachtovné
Pachtovné a pachtovní smlouva? Pro pachtovné platí obdobně, co je řečeno o nájemném. Pachtovné se tedy platí měsíčně pozadu, v případě zemědělského pachtu ročně pozadu k 1. říjnu. Pachtovné může spočívat i v plodech nebo užitcích propachtované věci, a to bez ohledu na jejich celkový rozsah, a to buď plněním přímo v plodech, nebo v penězích.
Strany si mohou ujednat zvyšování či snižování pachtovného např. dle úrody a s ní souvisejících skutečností.
Práva a povinnosti stran jak je upravuje pachtovní smlouva
Základní povinnosti propachtovatele jsou obdobné jako povinnosti nájemce, tedy
| a) | přenechat věc způsobilou k ujednanému nebo obvyklému užívání a požívání, | |
| b) | udržovat propachtovanou věc ve stavu způsobilém k takovému užívání a požívání, | |
| c) | zajistit nerušený výkon užívacího a požívacího práva pachtýře po dobu pachtu. |
Pachtýř je povinen pečovat o věc s péčí řádného hospodáře a platit pachtovné. Pachtýř nesmí bez předchozího souhlasu propachtovatele
| a) | propachtovat věc jinému, | |
| b) | přenechat věc jinému k užívání, | |
| c) | změnit hospodářské určení věci, | |
| d) | změnit způsob jejího užívání nebo požívání |
Rozdíly mezi pachtem a nájmem
Jak je uvedeno výše, zatímco nájemní smlouvou je přenechána věc pouze k dočasnému užívání, pachtovní smlouva pro pachtýře znamená to, že získá věc jak k užívání, tak požívání. Je zřejmé, že nájemce má pouze právo věc užívat, nemá právo věc požívat, tedy má pouze omezené právo k plodům a užitkům věci (pouze pro potřebu svou a své domácnosti). Věc je propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu. Pachtýř získává právo těžit z propachtované věci.
V praxi samozřejmě může být obtížné rozlišit, zda se v konkrétním případě jedná o nájem, či o pacht. Půjde-li o věc, která není plodonosná, půjde spíše o nájem (např. kůň). V případě věci plodonosné spíše naopak (např. kráva). Může jít o problém, zda se jedná o nájem obchodních prostor (např. místnost, nemovitost), nebo pacht určitého provozu, nebo dokonce závodu (pila, fitness).
V pachtovní smlouvě je často přejímána povinnost k provozu zařízení, závodu. Proto zatímco automobil, kolo, garáž nebo byt jsou obvykle pronajímány, kavárna, hotel, truhlářství, honitba jsou propachtovány.
Pachtovní smlouva a její skončení
Pachtýř je povinen vrátit při skončení pachtu propachtovanou věc, a to v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila. Pachtovní smlouva může určit podrobnosti.
V případě nevrácení propachtované věci se zde obecně uplatní stejné následky jako při nevrácení pronajaté věci. Dlužník se dostává do prodlení, přechází na něho nebezpečí škody na věci, vzniká mu povinnost nahradit propachtovateli škodu.
Propachtovatel se může domáhat splnění povinnosti, a to v závislosti na charakteru povinnosti – vydáním věci, vyklizením nemovitosti, odstraněním stavby apod.
Závěr
Je nutné mít na paměti, že v případě, kdy se jedná nejen o užívání věci, ale i o požívání užitků, vzniká zde nutnost uzavřít pachtovní smlouvu, která všechny potřebné náležitosti upravuje. Problém může nastat při rozlišení mezi pachtem a nájmem. Proto zajisté doporučujeme navštívit naši advokátní kancelář, kde Vám vše vysvětlíme, poradíme a nastavíme smlouvu tak, aby byla spravedlivá a splňovala veškeré zákonné požadavky.
V případě zájmu o poskytnutí právních služeb navštivte stránky naší advokátní kanceláře www.akpytela.cz, kde můžete využít online formulář pro sjednání schůzky či přímo zažádat o vytvoření výše představené smlouvy. Zároveň Vás tímto zveme na naše stránky www.akpytela.cz/clanky/, kde každý týden zveřejňujeme další články, které se týkají zajímavých témat a mohou Vám velice pomoci.