Pachtovní smlouva může být pro neprávníka nesnadno představitelná. Nejlépe ji můžeme přirovnat k nájemní smlouvě. Podobnost s nájmem nám dokládá fakt, že v rámci staré právní úpravy se pacht řídil ustanoveními o nájmu. Typickým příkladem pachtovní smlouvy v praxi lze uvést propachtování pole (orné půdy).
Obecná charakteristika pachtovní smlouvy
Pacht je dvoustranným právním závazkem mezi propachtovatelem a pachtýřem. Pacht je upraven zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), a sice v ustanoveních § 2332-2344 (blíže https://akpytela.cz/pachtovni-smlouva-a-jeji-vyznam/). Pachtem se dle občanského zákoníku rozumí situace, kdy se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání. Na druhé straně se pachtýř zavazuje platit pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
Občanský zákoník pacht dělí celkem do tří skupin, a to na pacht obecný, pacht zemědělský a pacht závodu. Předchozí právní úprava neobsahovala samostatnou právní úpravu pachtu, a proto se používala ustanovení o nájmu. V případě absentující právní úpravy pachtu se i dnes použijí podpůrně přiměřeně ustanovení o nájmu. Hlavním rozdílem oproti nájemní smlouvě je fakt, že pachtýři kromě užívacího práva svědčí i požívací právo. Pachtýř má povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář. Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu (typicky nemovitost v katastru nemovitostí) může být i pachtovní právo zapsáno do tohoto seznamu. Návrh na vklad pachtu do veřejného seznamu může učinit vlastník věci nebo pachtýř s jeho souhlasem.
Práva z vad
O vadné plnění se bude jednat, jestliže v době přenechání věci nebo později po dobu trvání pachtu věc nemá ujednané vlastnosti, případně vlastnosti nezbytné k obvyklému užití a požití. Pachtýř je povinen oznámit propachtovateli, že propachtovaná věc má vadu, jíž má propachtovatel odstranit, ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl. V případě, že propachtovatel neodstraní vadu věci bez zbytečného odkladu a zároveň klesne proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, vzniká pachtýři právo na slevu z pachtovného. Pokud však odstraní pachtýř vadu na vlastní náklad, má nárok na proplacení těchto nákladů. Jestliže se jedná o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci, nabízí občanský zákoník pachtýři domáhat se prominutí platby pachtovného nebo vypovězení pachtu bez výpovědní doby.
Skončení pachtu
Pacht můžou smluvní strany uzavřít na dobu určitou i neurčitou. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době za podmínky, že skončí koncem pachtovní roku (standardně u zemědělského pachtu období od 1. října do 30. září následujícího roku). Níže uvádíme příkladnou situaci.
- Pachtovní smlouva uzavřena v říjnu 2020 na dobu neurčitou.
- Propachtovatel se rozhodne pacht vypovědět na konci května 2021.
- Od června začne běžet půlroční výpovědní doba, která skončí na konci listopadu 2021.
- Z toho je zřejmé, že samotný pacht skončí až na konci září 2022 s koncem pachtovního roku.
Z výše uvedeného proto vyplývá, že je důležité podat výpověď v dostatečném časovém předstihu, tak aby se kryla s koncem pachtovního roku. Pokud pachtýř propachtovanou věc užívá a požívá i po skončení pachtu, pak propachtovateli náleží pachtovné, jako by pacht dále trval.
Inventář
Věc lze propachtovat společně s inventářem. Je zjevné, že inventářem se v tomto případě nerozumí pouhý soupis určitých věcí, ale souhrnné označení pro další věci propachtované s věcí hlavní. Zjednodušeně řečeno se jedná o vybavení propachtované věci hlavní. Propachtovatel má povinnost obnovit inventář v případě, když se věci zničí. Dále má tuto povinnost v případě, kdy se inventář opotřebí do té míry, že jej nelze dále užívat. Tuto povinnost však propachtovatel nemá za situace, kdy se škoda přičítá pachtýři. Po skončení pachtu je pachtýř povinen vrátit inventář pachtýři. Případný rozdíl mezi převzatým a vráceným inventářem strany vyrovnají v penězích. Zajímavostí je, že pokud má pachtýř vůči propachtovateli pohledávku, tak mu k inventáři svědčí zástavní právo.
Zemědělský pacht
O zemědělský pacht se jedná v případě, že předmětem propachtování je zemědělský nebo lesní pozemek. Od výše uvedené obecné úpravy pachtu se odlišuje zejména tím, že pachtovné se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu. Další odlišností je výpovědní doba u zemědělského pachtu, která činí dvanáct měsíců. Rovněž právní úprava pamatuje na situaci, kdy je pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit. V takovém případě je pachtýř oprávněn vypovědět pachtovní smlouvu v tříměsíční době.
Identifikaci nemovité věci najdete v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Pacht závodu
Pachtýř závod užívá a požívá způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Propachtoval nesmí v rámci pachtovní smlouvy převést práva z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u nichž to vylučuje smlouva. Za zmínku stojí problematika pohledávek a dluhů propachtovaného závodu. Obecně platí, že pachtýř se stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Propachtovatel má povinnost oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy s propachtovaným závodem souvisí, že závod propachtoval. Po skončení pachtu přechází na propachtovatele pohledávky a dluhy, které k závodu náleží.
Závěr
Z výše uvedeného je zřejmé, že je vždy zapotřebí zvážit veškerá rizika při pachtu závodu. Lze tak pouze doporučit konzultaci s odborníkem, který Vám vše vysvětlí, Vaši situaci analyzuje a následně v součinnosti s Vámi vybere pro Vás nejvhodnější řešení (viz. https://akpytela.cz/najemni-a-pachtovni-smlouva/). V případě Vašeho zájmu o právní pomoc v této problematice se na nás proto neváhejte obrátit.