Mnohdy může nastávat situace, kdy vlastníte nemovitou věc (typicky například pozemek), ale nemůžete se na něj dostat, obhospodařovat jej nebo jinak užívat. Hlavním důvodem tohoto značného omezení je, že se k nemovité věci nelze z veřejné cesty ani dostat. Pozemek se pak stane bohužel bezúčelným a velmi nelukrativním místem i do budoucna, pokud byste jej zamýšleli prodat. Nemovitou věcí nemusejí být pouze pozemky, byť se jako příklad nejčastěji uvádí, ale může se jednat i o různé stavby se samostatným účelovým určení, jako jsou například podzemní sklípky. Řešení situace, kdy není pozemek vlastníka dostatečně spojen s veřejnou cestou a nelze se k němu dostat, se nabízí v podobě nezbytné cesty. Nyní se podíváme na něj blíže podíváme.
Základní podmínky nezbytné cesty
Hlavním účelem nezbytné cesty tedy je umožnit užívání omezené nemovité věci. Nezbytnou cestu lze žádat po sousedovi, aby mu jí za náhradu povolil přes jeho pozemek. Při povolení nezbytné cesty případně soud vždy zvažuje konkrétní okolnosti případu. V úvahu se tak berou nejen potřeby vlastníka omezeného pozemku, ale i souseda, jehož pozemek má být zatížen nezbytnou cestou. Základní podmínkou je, aby nezbytná cesta zatěžovala a opotřebovávala pozemek souseda v co nejmenší možné míře a soused byl tak co nejméně obtěžován.
Přestože bude obklopovat pozemek bez přístupu hned několik sousedních pozemků, soud nezbytnou cestu povolí pouze přes jeden z těchto pozemků. I zde se uváží všechny okolnosti, jakož i to, přes který ze sousedních pozemků je přístup na znepřístupněný pozemek nejpřirozenější.
Povaha nezbytné cesty
Nezbytnou cestu lze zřídit jako služebnost, nebo jako obligaci. To znamená, že si vlastník pozemku a jeho soused mezi sebou mohou uzavřít smlouvu o nezbytné cestě. Výhodnější forma je ovšem zřídit nezbytnou cestu jako služebnost, v takovém případě jí budou vázáni i budoucí vlastníci pozemku souseda a právo nezbytné cesty nadále trvat bez ohledu, kdo je vlastníkem pozemku souseda nebo nyní „znepřístupněného“ pozemku. Nezbytná cesta s charakterem služebnosti se zapíše do veřejného seznamu, typicky katastru nemovitostí. Více se o služebnostech dozvíte v našem článku Druhy věcných břemen.
To, jestli je u pozemku zřízena služebnost, lze zjistit z Nahlížení do katastru nemovitostí.
Úplata
Dalším charakteristickým rysem nezbytné cesty je její úplatnost. Úplata může být stanovena jednorázově, ale i v pravidelných splátkách. Za nezbytnou cestu náleží sousedovi nejen úplata, ale i odčinění újmy vzniklé nezbytnou cestou, pokud nejsou kryty úplatou. Do úplaty jsou zahrnuty i případné zvýšené náklady na její údržbu. Avšak existují i zákonem stanovené případy, kdy se nezbytná cesta zřizuje bezplatně. Příkladem může být, pokud se rozdělí jeden pozemek na dva samostatné pozemky a každý má jiného vlastníka. Předmětné rozdělení je ovšem nešťastné v tom, že dosud měl tento „jeden“ pozemek přístup z veřejné cesty a po jeho rozdělení zůstal přístup pouze v případě jednoho z pozemků. Vlastník pozemku vzdálenějšího od veřejné cesty tak může po vlastníkovi druhé části rozděleného pozemku požadovat nezbytnou cestu.
Pokud by měla vzniknout škoda na sousedově pozemku zřízením nezbytné cesty, pak bude vlastník znepřístupněného pozemku povinen složit i jistotu. Jistota bude přiměřeně odpovídat případné škodě, jež na sousedově pozemku způsobí. Pokud je zjevné, že žádná škoda na pozemku nevznikne, pak není potřeba jakoukoli jistotu poskytovat.
Umělá nezbytná cesta
Nezbytná cesta může být zřízena s využitím dosavadní přirozené cesty, která již vede přes zatížený pozemek, nebo umělým zřízením cesty zcela nové. Zvláštní situace nastává v případě zřízení tzv. umělé cesty na zatíženém pozemku. Povinností vlastníka, v jehož prospěch má být umělá nezbytná cesta zřízena, je, aby udržoval takovou cestu v přiměřeném stavu.
Navíc při potřebě zřídit novou cestu jako umělou, tj. žádná cesta na pozemku dosud neexistovala, může vlastník zatíženého pozemku požadovat, aby žadatel převzal do svého vlastnictví část pozemku potřebnou k vytvoření nezbytné cesty. Cena této části pozemku se stanoví nejen k jeho ceně jako takové, ale zohledňuje se i znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku původního vlastníka.
Nepovolení nezbytné cesty
Občanský zákoník předkládá případy, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jedná se o situace, kdy:
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Nezbytnou cestu nelze ani povolit přes uzavřený prostor, jehož účelem je zamezit v přístupu dalších osob, nebo pozemek, kde účelu povolení nezbytné cesty brání veřejný zájem.
Zrušení nezbytné cesty
Nezbytná cesta z povahy svého účelu slouží pouze pro zajištění základní cesty k nemovité věci. Proto v případě, kdy se již může vlastník původně znepřístupněného pozemku dopravovat k pozemku jiným způsobem, například je pozemek na dosah veřejné cesty, dojde soudem ke zrušení této nezbytné cesty na návrh sousedního vlastníka zatíženého pozemku.
Pokud byla složena jistota kvůli případné škodě, tak je nutné jí vypořádat. To však neplatí v případě splatných i zaplacených úplat za nezbytnou cestu. Ty v celé výši náleží vlastníkovi sousedního pozemku.
ZÁVĚR
Nezbytná cesta umožňuje vlastníkovi lépe hospodařit či jinak užívat svůj pozemek nebo jinou nemovitou věc, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Nezbytná cesta se většinou nezřizuje bezplatně, pokud nezbytnou cestu povoluje soud, určí i výši její úplaty, případně i složení jistoty. Nezbytnou cestu nelze povolit například v případě, kdy cesta k pozemku existuje, ale lepšího spojení by vlastník pozemku dosáhl přes jiný sousední pozemek. Pokud se již může vlastník znepřístupněného pozemku dopravovat na pozemek jiným způsobem, pak se nezbytná cesta zruší.
Pokud si nejste jisti, za jakých podmínek lze požadovat nezbytnou cestu nebo si nevíte rady s jejím zřízením, neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.
