V poslední době naši advokátní kancelář navštěvuje mnoho klientů s tím, že jejich soused či jiná osoba, jenž vlastní pozemek, dům či byt v blízkosti majetku klienta, vytváří takovou činnost, která klienta značně omezuje ve výkonu jeho vlastnického práva. A to do té míry, že již není schopen takové jednání snášet. Klienti mají často pocit, že jediným možným řešením je prodej nemovitosti a odstěhování se pryč od souseda. To se však často mýlí. V tomto článku si představíme jednotlivé imise a nastíníme si, jak se proti nim bránit.
Imise obecně
Imisí se rozumí je jakýkoli element mající původ na pozemku jednoho vlastníka a účinky na pozemku jiného vlastníka. Slovo imise lze přeložit jako vhánění, vpuštění, vnikání.
Zákaz imisí tedy znamená, že vlastník nesmí jednat tak, aby se účinky jeho činnosti projevovaly na cizím pozemku. A zároveň nesmí užívat cizí pozemek ke své činnosti či svou činnost na cizí pozemek rozšiřovat. V zásadě je vlastník povinen obecně při výkonu svých práv dbát příkazu sousedské ohleduplnosti.
Rozdělení imisí
Zákon rozděluje imise na přímé a nepřímé.
Imise přímé zákon zakazuje bez dalšího. Mezi imise přímé patří např. svádění vody ze svého pozemku trativodem na sousední pozemek, záměrné vhánění kouře nebo zasypání příkopu, které má za přímý následek zaplavování sousedního pozemku. V případě, pokud osobu opravňuje působení imisí právní důvod (smlouva, věcné břemeno), tak se zákaz samozřejmě neuplatní. Jedná se například o právo cesty, či právo pastvy po dobytek.
Nepřímé imise vznikají jako takový vedlejší produkt sousedovy činnosti. Ustanovení občanského zákoníku takové imise zakazuje tehdy, jsou-li místním poměrům nepřiměřené a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku v daném místě. Jedná se o prach, popílek, odpad, pach, otřesy, hluk atd. Původce nepřímé imise je přímo nezamýšlí, ale jsou jen vedlejším účinkem jeho jednání. Zda obtěžování dosahuje potřebné úrovně je nutné posoudit vždy podle okolností konkrétního případu s přihlédnutím ke všem skutečnostem, které v této souvislosti vyjdou v řízení najevo. Imise se tedy musí vymykat tomu, co sousedé mohou mezi sebou očekávat a tolerovat.
U imisí přímých, které jsou zakázány bez dalšího, se kritérium „nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku“ samozřejměneuplatní.
Obrana proti imisím
Proti imisím je možné bránit se prostřednictvím žaloby na zdržení se imisí. Osobou oprávněnou podat žalobuje každý vlastník pozemku (soused), který je imisí rušen, přičemž jde o každý pozemek (nikoliv jen přímo přiléhající), na který imise působí. Může se tedy jednat i o pozemek vzdálenější. Osobou pasivně legitimovanou může být přímý rušitel (např. vlastník nemovité, movité věci, či oprávněný uživatel věci, který souseda imisemi ruší). V některých případech může být též žalován tzv. nepřímý rušitel, kterému je jednání přímých rušitelů právně přičitatelné.
Imise privilegované
Vedle výše uvedených imisí přímých a nepřímých se často uvádí taktéž imisi privilegované. Nejedná se však o zvláštní typ imisí, ale spíše o speciální úpravu. Privilegované imise vznikají důsledkem provozem závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen (továrny apod.). Vlastníci nemovitostí, kteří jsou dotčeni hlukem, pachem, otřesy nebo jinými vedlejšími účinky se nemohou vůči provozovateli domáhat omezení provozu nebo jeho zastavení. Proti těmto se tak nelze bránit žalobou na zdržení se imisí, ale je nutné domáhat se nároku na náhradu újmy, za kterou náleží peněžitá náhrada.
Vodní imise
Z výše uvedeného je patrné, že u vodních imisí se ve většině případů jedná o imise přímé. Typicky se jedná vyústění okapu, vyvedení trativodu, přesah okapů nebo jiné svedení vody na cizí pozemek.
Zákonná úprava vodních imisí
Ust. § 1019 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, věta první odstavce 1 stanoví, že „vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek.“
Úpravu stavby či pozemku nelze požadovat, stéká-li voda na rušený pozemek přirozeným způsobem, což upravuje věta druhá odst. 1: „stéká-li však na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku voda, zejména pokud tam pramení či v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto pozemku svůj pozemek upravil.“
Jedná se o vyjádření zásady, že vlastník pozemku není povinen činit opatření proti přírodnímu působení a proti přirozenému stékání dešťové vody na sousední pozemek, a to zejména je-li navíc poškození sousední stavby vyvoláno dalšími faktory na straně poškozeného vlastníka pozemku (chybějící svody dešťových srážek, vadná obvodová drenáž níže položeného pozemku). V takovém případě nelze ani vyvozovat odpovědnost vlastníka výše uvedeného pozemku za škodu.
Výše uvedené se však uplatní i naopak. Například potřebuje-li soused níže položeného pozemku přítok vody, může na vlastníku pozemku nad ním požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje.
Imise podle vodního zákona
Vedle občanského zákoníku však do úpravy vodních imisí zasahuje taktéž zákon č. 254/2001 Sb., vodní zákon, v platném znění. Dle § 3 tohoto zákona nejsou povrchové a podzemní vody předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují.
Vlastníci pozemků, na kterých se nacházejí koryta vodních toků, jsou mimo jiné povinni udržovat břehy koryta vodního toku ve stavu potřebném k zajištění neškodného odtoku vody. Musí odstraňovat překážky a cizorodé předměty ve vodním toku, a tedy koryto čistit, strpět na svém pozemku vodní díla umístěná v korytě vodního toku či ohlašovat správci vodního toku zjevné závady v korytě vodního toku.
Jak je patrné, nakládání s vodou může ve vztazích mezi sousedy způsobit mnoho sporů, které mohou vyústit až v soudní jednání. Proto je třeba při každé rekonstrukci, opravě domu či úpravě pozemku myslet i na takové věci, jako například kam poteče voda, když přijde bouřka, či zda takové jednání nezpůsobí úbytek vody u souseda.
Závěr
Klienti si často myslí, že s jednáním souseda či jiné osoby, které je omezuje ve výkonu jejich vlastnického práva, nemají šanci co udělat. Zákon jim však poskytuje mnoho různých možností, jak souseda donutil, aby takového jednání zanechal. Proto je vhodné se vždy obrátit na odborníka, který Vám poradí, jak postupovat, aby bylo vše tak jak má.
Proto neváhejte a využijte právní pomoci ze strany odborníka u nás v advokátní kanceláři.