Co je vyúčtování služeb?
Jste-li pronajímatelem bytu je Vaší zákonnou povinností nejpozději do 30. 4. daného roku doručit svému nájemci vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za předešlý kalendářní rok. Pokud nájemce nebydlel v bytě celý předchozí rok, ale pouze část roku, je třeba považovat za řádné vyúčtování služeb, pouze takové vyúčtování, které se týká jen těch měsíců, po které byt již nájemce fakticky užíval, nikoli za celý rok. Příkladem je situace, kdy nájemce se nastěhoval v březnu roku 2018. Od pronajímatele musí obdržet řádné vyúčtování za dobu, po kterou skutečně byt užíval, tedy za období od března do prosince roku 2018.
Pokuta při nedodání vyúčtování služeb
Pokud nájemce řádné vyúčtování ve lhůtě od pronajímatele neobdrží má nárok požadovat po pronajímateli zaplacení pokuty z prodlení, jejíž výše je ze zákona 50 Kč za každý započatý den prodlení, pronajímatel a nájemce či Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může však stanovit i jinak.
Pokud nájemce vyúčtování obdrží avšak nesouhlasí s ním, či má k němu výhrady má možnost vyúčtování u pronajímatele reklamovat ve lhůtě 30 dnů od doručení tohoto vyúčtování. Lhůta pro vyřízení reklamace (námitek) je poté opět dalších 30 dnů od doručení této reklamace. V případě zpoždění vyřízení reklamace pronajímatelem má opět nájemce možnost požadovat zaplacení shora uvedené pokuty z prodlení.
Tuto problematiku upravuje zvláštní předpis, zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (v platném znění).
Co je ukryto pod pojmem služby spojené s užíváním bytu?
V případě nájmu bytu jde (vyúčtování služeb) o plnění spojená s užíváním bytu, které si strany ujednají (pozor však na úhradu do „fondu oprav“, rozebráno níže). Pokud si strany nájemního vztahu toto neujednají, platí, že nezbytnými službami, které zajišťuje pronajímatel jsou pouze tyto: dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu.
Splatnost vyúčtování služeb
Při vyúčtování může dojít ke dvěma situacím. Buďto dojde ke vzniku přeplatku (+) nebo nedoplatku (-). Splatnost vyúčtování je ponechána na možnosti upravit si pronajímatelem a nájemcem v nájemní smlouvě. Pokud k ujednání nedojde platí zákonná úprava, která splatnost vyúčtování stanovuje na dobu maximálně 4 měsíců. A to ode dne doručení ŘÁDNÉHO vyúčtování. (k tomu pro srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4742/2010 ze dne 20. 7. 2011).
POZOR problematické je velice často, pokud zálohy za služby jsou pronajímatelem stanoveny odlišné od záloh za služby předepsané SVJ vlastníkům bytů. V těchto případech je třeba, aby pronajímatel při zpracování vyúčtování pro nájemce aktivně konal, tedy, aby pouze nepřevzal obdržené vyúčtování od SVJ či přímo od dodavatele konkrétních služeb, ale aby sám vyúčtoval (vypočítal) i další položky záloh za služby, které oproti předpisu plateb od nájemce vybral. Často typicky k těmto situacím dochází, pokud nesprávně nájemce požaduje po nájemci u úhradu do „fondu oprav“.
Úhrada na dlouhodobé zálohy za služby – lidově „do fondu oprav“
Často se setkáváme s případy, kdy pronajímatel si nechává od nájemce hradit také měsíční zálohy do „fondu oprav“. Takovouto platbu dle českého právního řádu není možné po nájemci žádat, když úhrady do fondu oprav představují platbu spojenou s domem, nikoli bytem, a tedy tato platba jako taková směřuje vůči Společenství vlastníků jednotek (SVJ). K její úhradě jsou povinni výhradně vlastníci bytu, nikoli nájemci. Nelze to tedy zahrnout do služeb (vyúčtování služeb).
Dle právních předpisů považovat ani za nájemné ani za služby spojené s užíváním bytu či jiné služby, jak plyne z výkladu ustanovení § 2247 odst. 1 a taxativního výčtu uvedeného v ustanovení § 2247 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“) plyne, že úhrady do fondu oprav považovat ani za nájemné ani za služby spojené s užíváním bytu či jiné služby.
