Potřebujete převést družstevní byt do osobního vlastnictví a zároveň řešíte zánik bytového družstva? V našem článku najdete odpovědi na nejčastější otázky spojené s tímto krokem. Vysvětlíme, jak probíhá převod bytů na vlastníky a vznik společenství vlastníků jednotek (SVJ), co zánik družstva znamená pro běžné členy a jaký je právní rámec celého procesu. Dozvíte se také, na co si dát pozor, aby vše proběhlo hladce a podle zákona. Naše advokátní kancelář se této problematice dlouhodobě věnuje a můžeme Vám pomoci úspěšně projít celým procesem.
Co obnáší zánik bytového družstva?
Zánik bytového družstva nastává ve chvíli, kdy je družstvo jako právnická osoba vymazáno z obchodního rejstříku. Tomu ale předchází proces zrušení družstva a jeho likvidace, který upravuje zákon o obchodních korporacích. Důvodů, proč může bytové družstvo zaniknout, je více. Často jde o situaci, kdy družstvo splnilo svůj účel. Například byly všechny byty převedeny členům do osobního vlastnictví. Dalšími důvody mohou být dohoda členů o ukončení činnosti, uplynutí doby, na kterou bylo družstvo založeno, nebo rozhodnutí soudu (typicky když počet členů klesne pod zákonem stanovené minimum).
Převod všech bytů do osobního vlastnictví členů je nejčastějším důvodem zániku bytového družstva. Dříve či později totiž nastane otázka: Co bude dál s naším družstvem? Pokud už neplní svou původní účel, je logické uvažovat o jeho zrušení. Takové rozhodnutí ale není jednoduché a vyžaduje souhlas většiny členů. Příběh z praxe: v jednom bytovém družstvu všichni členové kromě jednoho využili možnost bezplatného převodu bytu do osobního vlastnictví. Tím vzniklo SVJ a většina lidí už byli vlastníky bytů. Jeden starší člen však odmítá převod i zrušení družstva, což celou situaci komplikuje. V takovém případě je nutné postupovat soudní cestou, aby družstvo zaniklo. Naše advokátní kancelář Vám dokáže pomoci najít řešení i v takto obtížném případě.
Mimochodem, samotné členství jednotlivého člena může zaniknout i nezávisle na osudu celého družstva (například vystoupením nebo vyloučením).
Převod družstevních bytů do osobního vlastnictví a vznik SVJ
Když se členové rozhodnou převést své družstevní byty do osobního vlastnictví, stávají se z nich vlastníci bytových jednotek. V domě tak vzniká společenství vlastníků jednotek, tedy SVJ, které bude nadále zajišťovat správu společných prostor a záležitostí domu. Důležité je, že samotný převod bytu do osobního vlastnictví automaticky neznamená zánik členství v družstvu. Členové zůstávají dále členy družstva a družstvo formálně existuje, dokud není rozhodnuto o jeho zrušení a neproběhne likvidace. V určitém období tak mohou vedle sebe fungovat jak SVJ, tak původní družstvo.
Založení SVJ při zániku bytového družstva
Zákon ukládá povinnost založit SVJ v případě, kdy je v domě alespoň pět bytových jednotek a tyto jednotky mají alespoň čtyři různí vlastníci. Ve většině bytových družstev je tento počet naplněn, proto po převodu bytů následuje založení SVJ. Noví vlastníci by měli svolat shromáždění, schválit stanovy SVJ a nechat SVJ zapsat do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Převod správy domu na SVJ
V praxi je třeba převést správu domu z družstva na SVJ. To zahrnuje přepis smluv s dodavateli energií, pojištění a dalších služeb z družstva na nové SVJ. Stejně tak finanční prostředky naspořené na účtu družstva (například fond oprav) nelze automaticky převést na účet SVJ. Je možné to vyřešit dohodou členů – členská schůze může odsouhlasit mimořádný příspěvek do fondu oprav SVJ ve výši těchto prostředků. Pokud k takové dohodě nedojde, budou tyto prostředky vypořádány v rámci likvidace družstva a vyplaceny členům.
Poznámka: Prodej družstevního bytu třetí osobě (tedy převod družstevního podílu na nečlena) je odlišný proces než převod bytu do osobního vlastnictví člena. Podrobnější informace najdete v našem článku Prodej družstevního bytu.
Zrušení a zánik bytového družstva – jak postupovat
Aby mohlo bytové družstvo zaniknout, musí se nejprve zrušit s likvidací. Členská schůze družstva by měla přijmout rozhodnutí o zrušení družstva a vstupu do likvidace. K takovému usnesení je obvykle zapotřebí souhlasu kvalifikované většiny členů (například dvoutřetinová většina, dle stanov). Rozhodnutí se sepisuje formou notářského zápisu. Následně je jmenován likvidátor, který má za úkol vyřídit všechny zbývající záležitosti družstva. Likvidátor provede tzv. vstupní likvidační bilanci (uzavře účetnictví ke dni předcházejícímu vstupu do likvidace, sestaví mimořádnou účetní závěrku včetně daňového přiznání, které se odešle na finanční úřad). Také oznámí, že družstvo vstoupilo do likvidace – zveřejní tuto informaci ve Veřejném rejstříku a vyzve případné věřitele, aby se přihlásili o svoje pohledávky (mají na to minimálně 3 měsíce).
Během likvidace likvidátor zajistí splacení veškerých dluhů družstva. Pokud mělo družstvo například úvěr na rekonstrukci domu, je nutné jej vyřešit – často se zbývající dluh převede na SVJ nebo na nové vlastníky bytů (pokud s tím banka souhlasí). Důležité je mít před zrušením družstva vypořádané všechny závazky i pohledávky. Likvidátor také požádá příslušný finanční úřad o tzv. souhlas s výmazem (potvrzení, že vůči družstvu nejsou nedoplatky na daních).
Jakmile jsou dluhy uhrazeny a majetek zpeněžen nebo převeden, sestaví likvidátor konečnou účetní závěrku a navrhne rozdělení likvidačního zůstatku mezi členy. Poté podá návrh na výmaz družstva z obchodního rejstříku. Tím bytové družstvo zaniká. Celý proces může trvat několik měsíců až roků – záleží na složitosti případu a rychlosti vypořádání všech náležitostí. Naše advokátní kancelář vám ráda poskytne kompletní právní servis během celé likvidace družstva, abyste se vyhnuli chybám prodlužujícím tento proces.
Vypořádání majetku a práva členů při zániku družstva
Pro členy družstva znamená zánik družstva mimo jiné to, že mají nárok na vyplacení svého podílu na majetku družstva. Každý člen vložil do družstva členský vklad, jehož výše je evidovaná. Podle § 756 zákona o obchodních korporacích dostane člen při likvidaci družstva podíl z likvidačního zůstatku ve výši odpovídající jeho splacenému členskému vkladu. Vypořádací podíl se vždy vyplácí v penězích. Pokud by po vyplacení všech vkladů zůstaly další prostředky, rozdělí se mezi členy rovným dílem (pokud stanovy nestanoví jiný klíč). V praxi tedy člen obvykle získá zpět to, co do družstva vložil, případný zisk navíc se rozdělí mezi všechny.
Je třeba myslet i na další věci. Pokud některý člen dlužil družstvu peníze (například nezaplacený nájem), je takový dluh nutné vypořádat během likvidace – pohledávku buď uhradí dlužník, nebo se odečte z jeho vypořádacího podílu. Členové také ručí za případné dluhy družstva poměrně do výše svých podílů, pokud by se ukázalo, že majetek družstva nestačí na pokrytí všech závazků.
Pro běžné členy je celý proces zpravidla přívětivý – odnesou si svůj byt do osobního vlastnictví a vypořádací podíl v penězích. Zároveň už nemusejí platit družstvu nájem, ale místo toho přispívají do fondu oprav a správy prostřednictvím SVJ. Členství v družstvu zaniká a jejich práva i povinnosti se od této chvíle řídí především stanovami SVJ a občanskoprávními předpisy (občanský zákoník). Naše advokátní kancelář má s agendou kolem bytových družstev a SVJ bohaté zkušenosti, takže vám rádi poradíme i v této fázi – od kontrol smluv až po nastavení správných procesů ve SVJ.
Právní pomoc při zániku bytového družstva
Zánik bytového družstva je komplexní proces zahrnující mnoho právních úkonů a administrativních kroků. Aby vše proběhlo správně, vyplatí se mít po ruce zkušeného právníka. Naše advokátní kancelář Vám může zajistit kompletní právní konzultace od úvodní analýzy a rozboru Vaší situace, přes sepsání potřebných dokumentů až po zajištění zastoupení u soudu, pokud by nastaly soudní spory.
