Přemýšlíte, jak provést převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře? Vysvětlíme, kdy to jde bez notáře a jaké jsou možnosti (darování či koupě). Také se dozvíte, kdy se notářskému zápisu nevyhnete, jak postupovat krok za krokem a na co si dát pozor. Na závěr poradíme, jak může naše advokátní kancelář pomoci tuto situaci běžně vyřešit k vaší spokojenosti.
Společné jmění manželů a převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře
Nejprve je potřeba ujasnit, co patří do společného jmění manželů (SJM) a co je výlučným majetkem každého z manželů. Zjednodušeně platí, že veškerý majetek nabytý některým z manželů během trvání manželství spadá do SJM. Z toho však existují důležité výjimky. Typicky dar nebo dědictví, které získá jen jeden z manželů, do SJM nepatří (ledaže dárce výslovně určí opak). Darovaná věc náleží výhradně obdarovanému – například pokud manžel dostane od svých rodičů byt, stává se jeho výlučným majetkem. Stejné pravidlo platí u dědictví. Díky tomu se řada nemovitostí nabytých darem či děděním vůbec nestane součástí společného jmění. (Přehled všech věcí, které nespadají do společného jmění manželů, najdete v článku Co nespadá do společného jmění manželů?.)
Naopak nemovitost koupená během manželství ze společných peněz spadá do SJM automaticky. Pokud je nemovitost ve společném jmění, manželé si ji nemohou jednoduše darovat tak, aby se stala výlučným vlastnictvím jen jednoho z nich. Přímý převod ze SJM na jednoho z manželů není takto možný – oba už jsou spoluvlastníci společného majetku. Jestliže by manželé chtěli převést společnou nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho z nich, jedinou cestou je úprava SJM notářským zápisem formou smlouvy o zúžení SJM. Tím se daná nemovitost vyjme ze společného jmění a připadne pouze jednomu z manželů. Taková úprava (tzv. zúžení nebo rozšíření SJM) musí mít ze zákona formu notářského zápisu, takže se bez notáře neobejde. Níže si ukážeme, jak provést převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře, pokud je to možné. Tedy hlavně pokud nemovitost není v SJM, ale ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.
Možnosti převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře
Jestliže je nemovitost výlučným majetkem jednoho z manželů (např. získaná před svatbou, zděděná nebo darovaná pouze jemu), lze vlastnické právo převést na druhého manžela bez notářského zápisu. Podíváme se na v praxi dva nejčastější způsoby, jak se převod nemovitosti provádí: darování a koupě. Obě tyto varianty mohou proběhnout formou klasické (soukromé) smlouvy s úředně ověřenými podpisy, tedy bez přímé účasti notáře. Níže popisujeme každou možnost podrobněji, včetně jejich výhod, podmínek a možných úskalí.
Darování nemovitosti mezi manželi
Nejčastějším způsobem převodu bývá darování nemovitosti. Manžel, který je vlastníkem nemovitosti, může darovací smlouvou bezplatně převést vlastnické právo (celé nebo podíl) na svého partnera. Důležité je do smlouvy výslovně uvést, že nemovitost (či podíl) přechází do výlučného vlastnictví obdarovaného manžela. Tím se zamezí jakýmkoli pochybnostem a dar zůstane mimo SJM. Po darování tedy manžel-nabyvatel bude nemovitost vlastnit sám jako svůj výlučný majetek, nebo vznikne podílové spoluvlastnictví manželů (pokud byl darován např. poloviční podíl). Darování části nemovitosti je v praxi využíváno třeba tehdy, když jeden z manželů vlastní pozemek a druhý na něm má stavět dům – darováním ideální 1/2 pozemku se druhý manžel stane spoluvlastníkem a bude mít k nemovitosti odpovídající právo.
Darovací smlouva musí mít písemnou formu a podpisy dárce i obdarovaného musí být úředně ověřené. Ve smlouvě je nutné přesně identifikovat nemovitost i smluvní strany s jejich údaji. Správně sepsanou smlouvu pak předložíte katastru nemovitostí s návrhem na vklad vlastnického práva. Výhodou darování mezi manželi je, že nevzniká žádná daňová povinnost. Darování bylo dříve zatíženo darovací daní, ta však byla k 1. 1. 2014 zrušena a bezúplatné příjmy nyní spadají pod daň z příjmů. Manželé a blízcí příbuzní jsou naštěstí od daně z příjmů z darů osvobozeni – darování nemovitosti manželovi/manželce je tedy daňově neutrální. Nemusíte platit ani daň z nabytí nemovitosti (ta byla zrušena v roce 2020), pouze se pak jako nový vlastník přihlásíte k dani z nemovitých věcí (ročně placená daň z nemovitosti).
Správná formulace darovací smlouvy je zásadní – pokud by chyběla zmínka, že dar směřuje do výlučného vlastnictví obdarovaného, mohl by v budoucnu někdo zpochybňovat, zda nemovitost nepatří oběma manželům společně. Darování je také ideální způsob, jak převést nemovitost potomkům za života (aby se předešlo notářským poplatkům v dědickém řízení).
Koupě nemovitosti mezi manželi
Druhou možností je kupní smlouva – jeden z manželů nemovitost od druhého odkoupí. Jakkoli to může znít zvláštně (vždyť manželé obvykle hospodaří společně), v určitých situacích dává koupě smysl. Uplatní se například tehdy, pokud obdarovaný manžel nemá vlastní nemovitost k daru, ale manželé přesto chtějí převést podíl na nemovitosti mezi sebou. Aby se koupě obešla bez notáře a nemovitost nespadla do SJM, je zásadní, z jakých peněz je placeno. Kupující manžel musí hradit kupní cenu ze svých výlučných prostředků mimo SJM. Typicky to mohou být úspory nabyté před manželstvím, případně peníze, které sám kupující získal darem či dědictvím. Pokud by kupní cena byla zaplacena z běžných společných peněz manželů, nemovitost by se opět stala součástí SJM – takovému efektu se chceme vyhnout.
V praxi je proto nutné mít připraven důkaz původu finančních prostředků (např. že částka byla na účtu kupujícího již před svatbou, nebo že obdržel peníze darem apod.). Doporučuje se přímo do kupní smlouvy uvést, že úhrada probíhá z výlučných finančních prostředků kupujícího manžela.
Na rozdíl od daru není koupě osvobozena od daně z příjmů. Prodávající manžel sice neplatí žádnou daň z nabytí, ale pokud prodává nemovitost, kterou vlastní kratší dobu než stanovený časový test (standardně 10 let od nabytí, případně 2 roky pokud v ní bydlel), mohl by mít povinnost zdanit příjem z prodeje. Manželé jsou od daně z příjmů z darů osvobozeni; u bezúplatného příjmu převyšujícího 5 mil. Kč však platí oznamovací povinnost – viz: Oznámení o osvobozených příjmech (§ 38v ZDP).
Nicméně koupě mezi manžely může být vhodná třeba ve chvíli, kdy jeden z manželů investoval do společné nemovitosti výrazně více financí a dohodnou se na vyplacení podílu. Při rozvodu by stejně došlo k vypořádání, a takto lze majetkové poměry narovnat už za trvání manželství. Každá situace je specifická a je dobré ji probrat s právníkem nebo daňovým poradcem.
Kdy nedojde k převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře
I když převod nemovitosti mezi manželi často zvládnete bez notáře, existují situace, kdy se notáři nevyhnete. Typicky jde o případy, kdy je potřeba změnit rozsah společného jmění manželů. Jak už jsme zmínili, zúžení nebo rozšíření SJM (např. vyjmutí konkrétní nemovitosti ze SJM, nebo naopak zahrnutí výlučné nemovitosti do SJM) lze provést pouze formou notářského zápisu. Jestliže tedy manželé chtějí převést společnou nemovitost tak, aby nově patřila jen jednomu z nich, jiná cesta než notářská dohoda neexistuje. Notář sepíše smlouvu o zúžení SJM, kde se uvede, že daná nemovitost připadá do výlučného vlastnictví např. manželky. Tímto úkonem se vlastnictví změní – fakticky je to obdoba převodu, ale provedená změnou majetkového režimu. Následně notář zajistí zápis změny i do katastru (notářské zápisy o majetkovém režimu manželů se evidují). Bez notáře to v takovém případě opravdu nejde.
Dalším příkladem, kdy budete muset k notáři, je dědické řízení. Pokud jeden z manželů zemře, převod nemovitosti na pozůstalého manžela (v rámci dědictví) řeší soudem pověřený notář jako tzv. soudní komisař. V dědickém usnesení pak rozhodne o přechodu vlastnictví. Tato situace už ale spadá mimo běžné převody za života, kterým se věnujeme – uvádíme ji jen pro úplnost. Stejně tak při rozvodu manželství, pokud se manželé nedohodnou na vypořádání společného majetku, rozhoduje o nemovitostech soud. Notář může pomoci sepisem dohody o vypořádání SJM, není to však povinné. Většina rozvedených párů si majetek dělí dohodou s právní asistencí.
Postup převodu nemovitosti bez notáře
Nyní se podíváme na konkrétní kroky převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře. Ať už zvolíte darování, nebo kupní smlouvu, postup je obdobný:
- Sepis smlouvy – Připraví se písemná smlouva (darovací nebo kupní). Měla by obsahovat jednoznačnou identifikaci dárce a obdarovaného či prodávajícího a kupujícího (jména, data narození, adresy, ideálně i rodná čísla) a přesný popis nemovitosti. Uvedete také právní důvod převodu (darování zdarma, nebo kupní cena a jak byla uhrazena).
- Úřední ověření podpisů – Podpisy obou manželů na smlouvě musí být úředně ověřené (tzv. legalizace). Ověření provádí jakýkoli notář, matrika na obecním úřadu nebo Czech POINT (např. na poště).
- Návrh na vklad do katastru – Převod vlastnictví se stane účinným až zápisem do katastru nemovitostí. Proto je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na zahájení vkladového řízení. Ten se podává na předepsaném formuláři, ke kterému se jako příloha přikládá vaše podepsaná smlouva (originál nebo ověřená kopie). Návrh můžete podat osobně na podatelně katastru, poštou, nebo elektronicky datovou schránkou. Katastr poté zahájí řízení a běží zákonná dvacetidenní ochranná lhůta, během níž vás katastr informuje o podání (zasílá tzv. upozornění o vkladu všem dotčeným vlastníkům). Celkem trvá vklad zhruba 1 měsíc, než katastr rozhodne a provede zápis nového vlastníka.
- Přepis energií, pojištění apod. – Po zápisu v katastru nezapomeňte upravit související formality. Nový vlastník by měl přepsat odběrná místa elektřiny, plynu atd. na své jméno, aktualizovat pojistné smlouvy k nemovitosti a do 31. ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitosti (když je převod v průběhu roku).
Závěr
Pozor na chyby: Každý rok se stává, že katastr zamítne vklad kvůli formální chybě v návrhu či ve smlouvě. Například chybějící údaj, překlep v čísle parcely nebo neúplné ověření podpisu mohou způsobit, že vklad nebude proveden. Proto doporučujeme svěřit přípravu smlouvy i návrhu odborníkovi. Vyhnete se tím zbytečným zdržením a poplatkům navíc. Naše advokátní kancelář za vás ráda vyřeší kompletní agendu: připravíme smlouvu, návrh na vklad, zajistíme ověření podpisů, podáme vše na katastr a budeme vás zastupovat v kladném řízení. Vy se tak o nic nemusíte starat a máte jistotu, že převod proběhne správně a rychle.
(Myslete také na to, že advokát vám může pomoci s úschovou peněz, pokud by šlo o prodej. V rámci převodu mezi manželi to sice obvykle není třeba, ale v jiných případech převodu nemovitosti bez notáře – například mezi příbuznými – je advokátní úschova vhodným řešením pro bezpečné vypořádání kupní ceny.)
Převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře nemusí být složité, když víte, jak na to. S naší pomocí získáte jistotu, že vše proběhne legálně, rychle a správně. Nechte si od nás poradit nebo si rovnou nechte celý převod zařídit – uděláme maximum pro vaši spokojenost.
