Dlouhodobě užíváte pozemek nebo nemovitost, aniž byste měli písemnou smlouvu? Přemýšlíte, jestli se po tolika letech užívání můžete stát skutečným vlastníkem? Mimořádné vydržení může být řešení Vaší situace. V tomto článku najdete odpovědi na své otázky o tom, co mimořádné vydržení znamená, jaké jsou jeho podmínky a jak postupovat při sporu o vlastnictví. Dozvíte se také, jak Vám naše advokátní kancelář může pomoci vyřešit právní problém spojený s dlouhodobým užíváním cizí nemovitosti.
Co je to mimořádné vydržení?
Mimořádné vydržení je způsob, jak získat vlastnické právo k věci (typicky k nemovitosti) na základě dlouhodobé držby. Jednoduše řečeno – pokud někdo užívá cizí věc dostatečně dlouhou dobu jako by byla jeho vlastní, může se z něj stát nový vlastník. Jde o originární (původní) způsob nabytí vlastnictví. Vlastnické právo nezískáváte převodem na základě smlouvy, ale přímo ze zákona po uplynutí stanovené doby.
Představme si příběh: Pan Novák se před 25 lety nastěhoval na opuštěný pozemek vedle svého domu. Za tu dobu na něm vysadil stromy, postavil kůlnu a celou dobu žil v domnění, že pozemek patří jemu. Ve skutečnosti byl jako vlastník někdo úplně jiný. Nyní po tolika letech přišli dědicové původního majitele a tvrdí, že pozemek je jejich. Pan Novák je zdrcený – investoval do pozemku spoustu času a peněz. Právě v takové situaci přichází na řadu mimořádné vydržení. Tento právní institut dává panu Novákovi druhou šanci, jak pozemek získat do svého vlastnictví, přestože nikdy neuzavřel žádnou kupní ani darovací smlouvu.
Podmínky mimořádného vydržení
Neméně důležité je, že držba musí po celou dobu probíhat vlastnickým způsobem. To znamená, že držitel (např. pan Novák) s věcí nakládá jako opravdový vlastník – nemovitost udržuje, hospodaří na ní, platí z ní případné poplatky, prostě se k ní chová jako ke své. Zároveň nesmí vůči nikomu dalšímu uznat, že je vlastníkem někdo jiný. Pokud by pan Novák například před pěti lety podepsal se sousedem nájemní smlouvu na ten pozemek, už by nemohl tvrdit, že jej celou dobu držel pro sebe jako vlastník – tím by souvislá držba skončila.
Dobrá víra držitele (přesvědčení, že mu věc patří) není u mimořádného vydržení podmínkou. To je zásadní rozdíl oproti řádnému vydržení, kde se poctivá držba vyžaduje. U mimořádného vydržení tedy nevadí, že držitel dobře ví, že věc není jeho. Občanský zákoník v § 1095 říká v podstatě stanoví, že uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. U nemovitostí se jedná o dobu 20 let.
Prakticky to znamená, že i nepoctivý držitel může po 20 letech vydržet vlastnictví, pokud se mu neprokáže vyloženě nečestný záměr. Kritérium “nepoctivého úmyslu” míří na situace, kdy by někdo například lstí nebo zneužitím důvěry získal držbu věci a čekal jen na uplynutí lhůty. Důkazní břemeno je přitom na původním vlastníkovi – ten musí u soudu prokázat, že vydržitel jednal nepoctivě (což není snadné). Ve většině běžných případů tak postačí, že vydržitel prostě dlouhodobě a nerušeně věc držel.
Řádné vs. mimořádné vydržení
Pro lepší pochopení rozdílů shrnuje následující tabulka základní porovnání obou typů vydržení:
| Typ vydržení | Doba pro nemovitost | Požadavek právního důvodu držby | Požadavek dobré víry držitele |
|---|---|---|---|
| Řádné vydržení | 10 let | Ano (např. platná smlouva) | Ano (poctivá držba nutná) |
| Mimořádné vydržení | 20 let | Ne (stačí faktická držba) | Ne (nesmí se prokázat nepoctivý úmysl) |
Z tabulky je vidět, že mimořádné vydržení dává šanci nabýt vlastnictví i těm, kdo nemají žádnou smlouvu a třeba ani nebyli v dobré víře, ale musí nemovitost užívat dvakrát déle než poctivý držitel v případě řádného vydržení.
Jak uplatnit mimořádné vydržení
Pokud splňujete podmínky mimořádného vydržení (například jste 20 let nepřetržitě pečovali o pozemek jako vlastní), je načase převést i formálně vlastnictví na sebe. Samotným uplynutím dvacetileté lhůty se sice ze zákona stáváte vlastníkem, jenže dokud vás katastr nezapíše jako vlastníka, svědčí zápis stále někomu jinému. Abyste mohli bez obtíží nemovitost prodat, darovat či například zastavit bance, musíte v katastru figurovat jako vlastník vy. Jak tedy postupovat?
Změna katastrálního zápisu jako následek mimořádného vydržení
Zápisu své osoby jako vlastníka nemovitosti dosáhnete pomocí určovací žaloby podané u příslušného soudu. Soudní řízení může být dlouhé a je nutné počítat s tím, že budete muset předložit důkazy o své dlouhodobé držbě. V praxi pomohou svědecké výpovědi sousedů či rodiny, fotografie a dokumenty prokazující, že jste se o nemovitost starali (účty za opravy, ploty, daň z nemovitosti placená Vámi apod.). Určitě je vhodné vyhledat pomoc advokáta, jenž vám se sepisem žaloby pomůže.
Úskalí mimořádného vydržení
Mimořádné vydržení může znít jako zázračná možnost, jak získat majetek “zadarmo”. Ve skutečnosti ale vyžaduje obezřetnost. V první řadě si dejte pozor na přerušení držby. Držba musí být nepřetržitá – pokud by v mezidobí nastalo například roční přerušení, museli jste pozemek opustit a ujal se ho na čas původní vlastník, začíná běh lhůty od nuly. Také jakékoliv uznání práv původního vlastníka (třeba podpis nájemní smlouvy, dohody o výpůjčce apod.) zmaří Vaši šanci na vydržení, protože tím sami potvrdíte, že nejste vlastníkem.
Pozor si dejte i na původ držby. Pokud jste se k nemovitosti dostali vysloveně podvodem nebo násilím, soud Vám pravděpodobně neuvěří, že jste jednali poctivě – právě zde by mohl být shledán onen nepoctivý úmysl, který vydržení vylučuje. Naopak případy omylu (např. koupili jste pozemek na základě později neplatné smlouvy a teprve po letech zjistili, že formálně vlastníkem nejste) jsou pro vydržení typické a právo stojí na Vaší straně. Naše advokátní kancelář řeší i složité sousedské spory, v nichž se otázka vydržení objeví – například když plot mezi pozemky léta stojí jinde, než kudy vede hranice v katastru. I v takových situacích je možné argumentovat vydržením části pozemku, ale je to právně náročné a každý detail rozhoduje.
Závěr
Mimořádné vydržení je mocný nástroj, který může po letech zlegalizovat Vaše užívání nemovitosti. Zároveň však jde o komplikovanou oblast, kde se prolíná právo s lidskými osudy. Každý případ je trochu jiný – někdy jde o pozemek po předcích, jindy o sousedský konflikt, jindy o opomenutý majetek v dědictví. Naše advokátní kancelář se problematice vydržení dlouhodobě věnuje a pomohla již řadě klientů úspěšně získat do vlastnictví nemovitost, kterou léta užívali.
Neváhejte se na nás obrátit pro odbornou právní konzultaci Vašeho případu. Rádi posoudíme, zda ve Vaší situaci přichází vydržení v úvahu a co je potřeba doložit. Připravíme pro Vás právní rozbor a navrhneme nejlepší další postup. Zajistíme sepis potřebných dokumentů a samozřejmě Vás můžeme v případném soudním řízení zastoupit.
Mimořádné vydržení Vám může dát šanci stát se vlastníkem nemovitosti, i když nemáte žádnou smlouvu. Aby vše dobře dopadlo, vyplatí se postupovat s rozvahou a využít pomoc zkušeného právníka. Kontaktujte naši advokátní kancelář – společně najdeme cestu, jak Vaše dlouholeté užívání proměnit ve skutečné vlastnictví.
