Družstevní bydlení je specifický způsob zajištění bydlení, při kterém nekupujete byt jako celek, ale vstupujete do bytového družstva a získáváte členský podíl a právo bydlet ve družstevním bytě. Na rozdíl od osobního vlastnictví družstvo vlastní nemovitost a poskytuje členům byty k užívání formou nájmu. V České republice je družstevní bydlení poměrně rozšířené – až kolem 13 % všech trvale obydlených bytů je v družstevním vlastnictví. Družstevní bydlení může být lákavou alternativou pro ty, kdo hledají cenově dostupné bydlení, ale je třeba si uvědomit, jak funguje a jaká s sebou nese rizika.
Co je družstevní bydlení a jak funguje
Bytové družstvo je právnická osoba založená za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. K jeho založení potřebujete minimálně tři členy a každý z nich vloží do družstva základní členský vklad. Poté družstvo vlastní byty (tzv. družstevní byty) a poskytuje je svým členům do nájmu. Členové družstva tedy nejsou vlastníky bytu, ale pouze nájemníky družstva, dokud byt plně nesplatí nebo nepřevedou do osobního vlastnictví. Před převodem do OV je byt stále majetkem družstva a člen má pouze právo užívat ho na základě smlouvy.
Družstevní bydlení (byt) podle zákona znamená, že byt je ve vlastnictví družstva (nebo členem podílu na jeho pořízení) a družstvo ho pronajalo členu, který se podílel na pořízení bytové jednotky členským vkladem. Právě tento člen má právo daný byt užívat. Z pohledu družstva se při každém převodu členství (např. při koupi družstevního bytu jiným členem či nastupujícím členem) nemění základní kapitál nebo majetek družstva. Nový člen jen „nabývá“ práva derivativně od původního člena a neplatí nový vstupní vklad.
Každé družstvo má stanovy, ve kterých jsou podrobně upravena práva a povinnosti členů. Týká se to například nájemní smlouvy, kterou člen uzavře s družstvem ke svému bytu. Orgánem družstva je většinou členská schůze, která rozhoduje o zásadních věcech (rozpočet, opravy, převody bytů apod.). O běžnou správu se stará představenstvo družstva. Člen družstva platí pravidelné měsíční nájemné a případné příspěvky (fond oprav, záloha na služby) stejným způsobem jako nájemník, i když je zároveň členem vlastníkem vkladu.
Výhody družstevního bydlení
- Nižší počáteční náklady. Družstvo často obstarává úvěr na výstavbu i nákup pozemku, takže členové platí jen základní členský podíl a následné měsíční nájemné. Na rozdíl od koupě bytu v OV není třeba hned platit celou cenu nemovitosti ani vzít si hned drahou hypotéku.
- Možnost převodu do vlastnictví. Po splnění stanovených podmínek (např. splacení stanovených vkladů) lze družstevní byt převést do osobního vlastnictví člena, a tím získat plné vlastnické právo. Pokud k tomu dojde, v domě obvykle vznikne společenství vlastníků jednotek (SVJ), které dále zajišťuje správu domu.
- Společná správa domu. O domy se stará samo družstvo – spravuje domovní fond oprav, smlouvy s dodavateli energií, pojištění apod. Členové se nemusí samostatně starat o technické záležitosti bytového domu. Navíc se rozhoduje kolektivně na členské schůzi a členské orgány družstva, což může laikům usnadnit orientaci v běžném provozu.
Díky těmto aspektům je družstevní bydlení atraktivní zejména pro mladé rodiny či lidi bez dostatečných prostředků na první hypotéku. Pokud usilujete o vlastní bydlení a nechcete splácet vysokou hypotéku, družstevní byt může být vstupním bodem do vlastnického bydlení s postupným splácením.
Rizika a nevýhody družstevního bydlení
- Nejste vlastníkem bytu. Do té doby, než proběhne případný převod do OV, jste pouze nájemníkem družstva. To znamená omezenější možnosti nakládání s bytem (např. bez souhlasu družstva nemůžete byt prodat či pronajmout cizí osobě).
- Závislost na rozhodnutích družstva. Svůj byt sdílíte s ostatními členy v rámci společného majetku družstva. Pokud většina členů přijme nevýhodné rozhodnutí (například vysoké zvýšení fondu oprav), všichni ho musí respektovat. Každý člen tudíž musí přijmout, že družstvo kolektivně spravuje nemovitost.
- Finanční a právní rizika družstva. Pokud družstvo špatně hospodaří nebo se dostane do dluhů (úvěry, opožděné splátky oprav apod.), může to komplikovat provoz i členům. Nejhorším případem je zánik družstva (např. vlivem ztrát či nedostatku členů).Pak se řeší likvidace a rozdělení zbytkového majetku, což může být složité. Příkladem z praxe je situace, kdy se většina členů chce převést do OV a družstvo zrušit, ale některý člen nesouhlasí. Taková situace se nakonec řeší až soudně.
- Omezené dědictví a převod. Družstevní podíl lze sice dědit či převést na jiného, ale proces je složitější než prodej standardního bytu. Převod členských práv a povinností se totiž děje smlouvou mezi členy a často vyžaduje souhlas družstva (podle stanov). Přitom nový člen neplatí žádný další vklad a družstvo jako takové nezíská žádné další prostředky.
Další riziko družstevního bydlení spočívá v zákazu zastavění družstevních bytů bez souhlasu všech nájemníků a v nutnosti založit SVJ po převodu více bytů (pokud je v domě min. 5 jednotek a čtyři různí vlastníci). V praxi se proto musí při převodu do OV sepsat notářský zápis a založit SVJ, což si někdy vyžádá právní asistenci. Než se do družstevního bytu pustíte, zvažte tyto nevýhody a získejte kvalitní informace.
Převod členských práv (družstevního bytu)
Když člen družstva prodává své členské právo (družstevní podíl včetně práva nájmu bytu), přesouvá se zároveň jeho členství na nového majitele. Právně se jedná o převod práv a povinností plynoucích z členství. Důležité je, že samotné družstvo při tomto převodu nedostane žádný nový vklad ani výtěžek. Z pohledu družstva se změnil pouze nositel práv. Zákon totiž stanoví, že nový člen (nabyvatel) není povinen složit další základní či vstupní členský vklad a družstvo s postupem převodu souhlas vysloveně nepotřebuje.
Konkrétně, jak Nejvyšší soud ČR potvrdil, převodem ”členství nabývá nabyvatel derivativně (od stávajícího člena) a členství převodce se vypořádává mezi účastníky smlouvy”. To znamená, že od kupujícího se nevybírá žádný nově vklad ani úhrada družstvu – ceny bytu a podílu se obvykle dohodnou prodávající a kupující mezi sebou. Družstvo ani zápis v katastru nemovitostí nejsou k samotnému převodu členských práv potřeba (byt zůstává ve vlastnictví družstva).
Při převodu je vhodné smluvně specifikovat, jak se vyřeší případné úhrady (např. zda kupující uhradí prodávajícímu zbývající část úvěru družstva). Pro hladký proces je dobré využít právní servis – advokát zkontroluje stanovy družstva či sepsání smlouvy o převodu členského podílu.
Shrnutí
Družstevní bydlení je vhodné pro ty, kteří chtějí bydlet relativně levně a jsou ochotni sdílet rizika i rozhodování s ostatními členy družstva. Výhodou je nižší počáteční investice a možnost společné správy domu, nevýhodou je naopak menší individuální kontrola nad bytem a komplikovanější převod práv. Členská práva (tedy družstevní podíl) se převádějí smlouvou mezi členy a družstvo na tom finančně nevydělá – vše je vyřešeno mezi prodávajícím a kupujícím.
