Darování nemovitosti může být štědrým gestem vůči blízkým, ale provází ho také daňové povinnosti. Pokud si kladete otázky typu zda se při darování domu nebo bytu platí nějaká daň a jaké formality je třeba vyřídit, jste na správném místě. V tomto článku srozumitelně vysvětlíme, jaké daňové povinnosti při darování nemovitosti vznikají na obou stranách – u dárce i obdarovaného. Dozvíte se, kdy je darování osvobozeno od daně, kdy je naopak nutné daň odvést, a také na co si dát pozor po převodu vlastnictví. Naše advokátní kancelář má s touto problematikou bohaté zkušenosti a běžně klientům pomáhá vyřešit veškeré právní i daňové náležitosti spojené s darováním nemovitosti.
Daň z příjmu místo darovací daně
Než se dostaneme k daňovým otázkám, připomeňme, že převod nemovitosti probíhá na základě písemné smlouvy.
Ještě před několika lety existovala samostatná darovací daň, kterou musel obdarovaný odvádět z hodnoty daru. Tato daň však byla k 1. 1. 2014 zrušena a fakticky nahrazena daní z příjmů. To znamená, že dnes se už darování nemovitosti žádnou zvláštní „darovací daní“ nezatěžuje. Příjmy z darů ale nezůstaly úplně bez zdanění – místo darovací daně spadají pod daň z příjmů fyzických osob jako tzv. bezúplatný příjem. Prakticky to znamená, že pokud někomu darujete nemovitost, daňovou povinnost neřeší dárce, ale obdarovaný. Obdarovanému může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů, protože získal majetkový prospěch (nemovitost) bezúplatně dle zákona o dani z příjmu.
V případě darování nemovitosti se daň z příjmů platí sazbou 15 % z odhadní hodnoty darované nemovitosti. U mimořádně hodnotných darů se část příjmu nad určitou hranici daní vyšší sazbou 23 %. Pro fyzické osoby je tento limit stanoven jako 36násobek průměrné mzdy. Typicky tedy obdarovaný zaplatí 15 % z ceny nemovitosti; pokud by šlo o dar výrazně přesahující uvedený limit, z nadlimitní části by odvedl 23 %. Dárce žádnou daň z darování neplatí, protože při předání majetku nezískává příjem. Převod je tak pro něj daňově neutrální.
Osvobození od daně při darování nemovitosti
Naštěstí zákon pamatuje na řadu situací, kdy se při darování nemovitosti daň z příjmů neplatí vůbec. Existují výjimky a osvobození, díky kterým drtivá většina darů mezi blízkými osobami nepodléhají zdanění. Obdarovaný neplatí daň z příjmů z daru nemovitosti, pokud jde o dar:
- Od příbuzného v přímé linii – sem patří rodiče, děti, prarodiče, vnuci.
- Od příbuzného ve vedlejší linii – spadají sem sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře a také příbuzní „přes manželství“ (manželé, tchán, tchyně, zeť, snacha, nevlastní děti či rodiče apod.).
- Od osoby, s níž obdarovaný žil ve společné domácnosti po dobu alespoň 1 roku před darováním a společně hospodařili (typicky životní partner/druh, pokud nejste manželé).
- Ze svěřenského fondu založeného dárcem z okruhu výše uvedených osob.
Díky těmto osvobozením je například darování nemovitosti v rodině zcela bez daňové zátěže – obdarovaný syn, dcera, vnuk, sourozenec či třeba manžel/ka nemusí státu odvádět nic. To samé platí i pro převod mezi manžely. V článku Převedení nemovitosti mezi manželi bez notáře vysvětlujeme, že darování nemovitosti manželovi/manželce je díky osvobození od daně z příjmů (a zrušení daně z nabytí nemovitosti) skutečně daňově neutrální. Darovací daň se už neplatí a daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, takže obdarovaný příbuzný nic dalšího nehradí a nemovitost získá „zdarma“ (jen s menšími poplatky za převod v katastru).
Zákon také obecně osvobozuje všechny dary do hodnoty 50 000 Kč od jednoho dárce za rok. U nemovitostí však tato výjimka nemá význam, protože i nejmenší darovaný byt či pozemek mívá vyšší cenu. Naopak, obdrží-li obdarovaný osvobozený dar v hodnotě vyšší než 5 000 000 Kč, musí tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu. Lhůta pro splnění této povinnosti je stejný jako termín pro podání daňového přiznání za daný rok. Tuto oznamovací povinnost není radno podceňovat. V opačném případě hrozí pokuta až kolem 10 % z hodnoty daru.
Jak na daňové přiznání při darování nemovitosti
Pokud dar nespadá do žádné z výše uvedených osvobozených kategorií, vzniká obdarovanému povinnost zahrnout hodnotu darované nemovitosti do svého daňového přiznání k dani z příjmů. Prakticky to znamená, že obdarovaný musí nechat zjistit tržní cenu darované nemovitosti. Tuto částku poté uvede v daňovém přiznání za rok, v němž dar obdržel. Hodnota daru se uvádí do kolonky „ostatní příjmy“ (příloha 2 daňového přiznání). Z této částky se poté vypočítá daň ve výši 15 % (případně i zvýšená sazba u velmi vysoké hodnoty daru).
Daňové přiznání se podává po skončení roku, ve kterém jste nemovitost darem nabyli. Standardní lhůta pro jeho odevzdání je 1. dubna následujícího roku (při elektronickém podání do 1. května, s využitím daňového poradce do 1. července). Daň z příjmů z daru je splatná ve stejné lhůtě jako podání přiznání. Na tyto termíny nezapomeňte – při pozdním podání hrozí sankce a úroky z prodlení. Pokud si nejste jistí, jak správně hodnotu darované nemovitosti vypočítat nebo kam údaje do formuláře vyplnit, je vhodné se poradit s účetním či daňovým poradcem.
Po darování nemovitosti: daň z nemovitosti
Darováním a předáním nemovitosti novému majiteli to po právní stránce nekončí. Každý vlastník nemovitosti v ČR má povinnost platit každoročně daň z nemovitých věcí (lidově daň z nemovitosti). Daň z nemovitosti se platí každý rok a počítá se podle typu, výměry a polohy nemovitosti. Jakmile se stanete vlastníkem na základě darovací smlouvy, jste povinni do 31. ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Na jeho základě finanční úřad vyměří daň, kterou je obvykle nutné zaplatit do 31. května každého roku. Částky této daně bývají oproti dani z příjmů poměrně nízké. To však není důvod povinnost zanedbat. Pokud nepodáte přiznání nebo nebudete daň z nemovitosti hradit, hrozí vám pokuty.
Závěr
Darování nemovitosti patří k častým právním úkonům v rodinách a mezi blízkými a správně připravená darovací smlouva dokáže ušetřit mnoho starostí. Z hlediska daňových povinností při darování nemovitosti je klíčové ověřit, zda se na váš případ vztahuje osvobození od daně z příjmů. Pokud ne, musíte podat daňové přiznání a příslušnou daň zaplatit. Při darování v rodině se daň zpravidla neplatí. U darů mimo okruh blízkých osob je však potřeba počítat s tím, že obdarovaný bude odvádět 15% daň z hodnoty nemovitosti. Včasným splněním všech povinností předejdete zbytečným sporům s finančním úřadem či nepříjemným sankcím.
Naše advokátní kancelář je připravena vás celým procesem provést. Pomáháme klientům se sepisováním darovacích smluv a komunikací s katastrálním úřadem. Neváhejte se na nás obrátit pro individuální právní konzultaci – rádi zodpovíme vaše dotazy a navrhneme nejlepší řešení. V případě potřeby vám také pomůžeme s přípravou všech dokumentů nebo vás zastoupíme při jednáních s úřady či u soudu.
