V českém právním řádu je pojem prohlášení vlastníka, resp. prohlášení o vymezení jednotek, upraven v občanském zákoníku. Tento institut hraje klíčovou roli při správě nemovitostí. Zejména v kontextu domů rozdělených na bytové jednotky. Zároveň se jedná o dokument, který má zásadní vliv na vzájemné vztahy mezi jednotlivými vlastníky jednotek v domě a na rozdělení práv a povinností. A to těch, která z vlastnictví jednotky vyplývají.
Níže přinášíme přehled právních aspektů spojených s prohlášením vlastníka, jeho účelem, procesem jeho změny. A také právními následky této změny.
Co je prohlášení vlastníka nemovitosti?
Prohlášení vlastníka (přesněji prohlášení o vymezení jednotek v budově) je jednostranný právní úkon. Úkon, kterým vlastník budovy rozhodne o rozdělení své nemovitosti na jednotlivé jednotky (například bytové či nebytové jednotky). Tento právní úkon je základem pro vznik bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku. Prohlášení vlastníka tak umožňuje, aby se budova nebo její části staly samostatnými předměty právních vztahů. A aby tak mohlo dojít například k jejich prodeji.
Podstatou tohoto právního úkonu je rozdělení budovy na jednotlivé jednotky, které mohou být předmětem vlastnického práva. A to včetně vymezení společných částí, které budou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých jednotek. Součástí prohlášení vlastníka je kromě přesného popisu jednotek také stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech nemovitosti. Částech, které jsou pevně a nerozlučně spjaty s vlastnictvím jednotlivých jednotek.
Prohlášení vlastníka se povinně zapisuje do katastru nemovitostí. Právní účinky takového prohlášení vůči třetím osobám, zejména kupujícím či věřitelům. Tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí.
Obsah prohlášení vlastníka nemovitosti
Obsah prohlášení vlastníka je stanoven v ustanovení § 1166 občanského zákoníku, který ukládá povinnosti ohledně přesného popisu nemovitosti a jednotlivých jednotek. Mezi základní náležitosti patří:
- popis budovy zahrnující pozemek, na němž se nachází, a způsob užívání budovy,
- vymezení jednotlivých jednotek, které zahrnuje nejen jejich technický popis, ale i účel, kterému mají sloužit (např. byt, nebytový prostor apod.),
- určení společných částí budovy, které nejsou součástí žádné jednotky, jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (např. schodiště, střecha, fasáda),
- stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech, kdy každý vlastník jednotky má podíl na společných částech budovy, přičemž tento podíl bývá zpravidla určen podle velikosti podlahové plochy jednotky.
Významnou roli v praxi hraje také určení práv a povinností spojených s vlastnictvím jednotek a účastí na správě společných částí budovy.
Změna prohlášení vlastníka nemovitosti
Změna prohlášení vlastníka je často vyvolána potřebou upravit vnitřní uspořádání budovy nebo přizpůsobit dokument aktuálním právním, technickým či ekonomickým podmínkám. Je právně možná, avšak podmínky pro její provedení jsou upraveny v ustanovení § 1169 a násl. občanského zákoníku. A to tak, aby byly ochráněny zájmy všech dotčených vlastníků jednotek.
Kdo může iniciovat změnu prohlášení vlastníka?
Změnu prohlášení vlastníka může iniciovat samotný vlastník budovy. Případně společenství vlastníků jednotek (SVJ), pokud již bylo zřízeno. V případech, kdy je nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, je třeba k takové změně souhlasu všech spoluvlastníků. Pokud občanský zákoník nestanoví jinak.
Pokud jde o konkrétní úpravy, může například změnu prohlášení navrhnout vlastník jednotky, který si přeje upravit velikost své jednotky či změnit její účel (například přeměna nebytového prostoru na byt). Zároveň je však třeba, aby s takovouto změnou souhlasili i ostatní vlastníci jednotek. Jelikož změna může mít dopad na jejich práva a povinnosti, zejména pokud jde o spoluvlastnické podíly.
Právní rámec pro změnu
Podmínky změny prohlášení vlastníka upravuje § 1169 občanského zákoníku. Změna je přípustná za předpokladu, že s ní souhlasí všichni dotčení vlastníci jednotek. V některých případech může být změna prohlášení realizována i bez souhlasu všech vlastníků, pokud změna není podstatná a nenarušuje práva ostatních vlastníků (např. technické úpravy společných částí, které neovlivní využití jednotek).
Pokud jde o procesní stránku věci, změna prohlášení vlastníka musí být provedena v písemné formě s úředně ověřenými podpisy a zapsána do katastru nemovitostí. Právní účinky této změny nastávají až po zápisu do katastru.
Změna spoluvlastnických podílů
Jedním z nejčastějších důvodů pro změnu prohlášení vlastníka je potřeba upravit velikost spoluvlastnických podílů na společných částech budovy. Tato změna bývá zpravidla vyvolána úpravou jednotek, například přístavbou nebo sloučením dvou jednotek do jedné.
Změna spoluvlastnických podílů je možná pouze se souhlasem všech vlastníků, jelikož se jedná o podstatnou změnu, která ovlivňuje práva a povinnosti každého vlastníka. Pokud se vlastníci na změně spoluvlastnických podílů nedohodnou, mohou se obrátit na soud, který může rozhodnout o změně za splnění zákonem stanovených podmínek.
Právní důsledky změny prohlášení vlastníka
Změna prohlášení vlastníka může mít zásadní právní důsledky pro všechny dotčené vlastníky jednotek. Mezi hlavní důsledky patří:
- změna velikosti spoluvlastnických podílů, kdy změna spoluvlastnických podílů má přímý vliv na práva a povinnosti vlastníků, zejména pokud jde o rozhodování ve společenství vlastníků jednotek, a také na povinnost přispívat na správu společných částí,
- úprava práv a povinností, přičemž pokud dojde ke změně účelu některé z jednotek (např. z nebytového prostoru na byt), může to ovlivnit užívací práva ostatních vlastníků, zejména pokud jde o společné části budovy,
- zápis do katastru nemovitostí, neboť změna prohlášení vlastníka musí být zapsána do katastru nemovitostí, aby mohla mít právní účinky vůči třetím osobám.
Závěr
Lze říci, že prohlášení vlastníka a jeho případná změna jsou klíčovými právními nástroji, které mají zásadní význam pro správu a užívání nemovitostí rozdělených na jednotlivé jednotky. Právní úprava tohoto institutu je přitom nastavena tak, aby byly chráněny zájmy všech dotčených stran a aby byla zajištěna právní jistota ve vztazích mezi jednotlivými vlastníky jednotek.
